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第一篇 房地产开发用地篇3

第一章2007年至2008年土地政策及土地储备制度3

一、2007年至2008年我国土地政策点评4

（一）对土地供应结构进行调整4

（二）抑制高价土地及土地囤积、闲置7

（三）加强土地执法力度12

（四）土地新政策对房地产行业结构的影响13

二、土地储备制度14

（一）土地储备14

（二）土地一级开发21

第二章 房地产开发用地的取得27

一、土地使用权取得概述28

（一）土地使用权简介28

（二）取得土地使用权的几种方式及其简评30

二、土地使用权的出让34

（一）土地使用权出让概述34

（二）协议出让37

（三）招标、拍卖、挂牌出让53

案例回放：国有土地使用权出让合同的生效与履行60

（四）土地使用权出让合同84

三、土地使用权的转让86

（一）土地使用权转让的条件及程序87

（二）土地使用权转让的限制94

（三）土地使用权转让常见法律问题95

案例回放：划拨土地使用权转让纠纷96

第三章 房屋拆迁114

一、《物权法》与房屋拆迁115

（一）房屋拆迁与征收115

（二）《物权法》对房屋拆迁的影响116

二、城市房屋拆迁全流程详解122

（一）取得拆迁许可证122

（二）发布拆迁公告及暂停办理相关手续123

（三）协商补偿安置123

（四）房屋拆迁评估124

（五）拆迁行政裁决126

案例回放：拆迁行政裁决不合法，应予撤销128

（六）实施拆迁133

（七）行政强制拆迁135

三、拆迁补偿安置协议（示范文本）136

第二篇 房地产开发融资篇147

第四章 房地产开发融资的途径147

一、房地产开发融资概述148

二、债务融资149

（一）银行贷款149

（二）委托贷款152

（三）发行公司债券154

三、股权融资155

（一）房地产企业增资扩股融资156

案例回放：路劲基建收购顺驰中国纠纷158

（二）房地产企业上市融资161

四、房地产基金融资163

五、夹层融资166

第五章 合作开发房地产融资169

一、合作开发房地产概述170

案例回放：补偿安置合同VS房地产合作开发合同171

二、合作开发房地产的模式选择176

（一）项目公司型的合作开发176

（二）非项目公司型的合作开发177

三、合作开发房地产的主要法律问题解析177

（一）涉及合作合同效力的几个问题177

（二）合作开发中的未足额出资的处理181

（三）合作开发中投资额增加及建筑面积增减的处理182

（四）合作开发违法、违规建筑的处理182

（五）四种“名不副实”的合作合同的认定与处理183

四、合作开发房地产的风险防范185

（一）慎重选择合作伙伴185

（二）预防签订的合作合同无效186

（三）重视合作合同的签订187

（四）依约履行合同义务188

案例回放：合作项目搁浅，引发撤资纠纷189

第三篇 建设工程合同篇195

第六章 建设工程勘察、设计合同195

一、建设工程勘察、设计合同简介196

二、建设工程勘察、设计合同双方权利义务198

（一）勘察、设计合同发包人的权利义务198

案例回放：发包人应当依约向设计人支付设计费199

（二）勘察、设计合同承包人的权利义务205

案例回放：勘察人对勘察成果承担质量保证责任206

三、范本文书——北京市工程设计合同（示范文本）212

第七章 建设工程施工合同219

一、建设工程施工合同简介220

二、建设工程施工合同重点法律问题解析220

（一）中标通知书的法律效力220

（二）建设工程施工合同的无效及其法律后果222

（三）建设工程施工合同的解除及其法律后果223

案例回放：发包人拖欠工程款，承包人有权解除合同226

（四）发包人对建设工程承担的质量责任230

三、工程索赔的风险防范232

（一）建设工程索赔简介232

（二）业主如何预防工程索赔233

第四篇 商品房销售篇239

第八章 商品房认购239

一、商品房认购简介240

案例回放：商品房认购书的效力及违约责任241

二、商品房认购书法律问题解析244

（一）商品房认购书的性质认定244

（二）商品房认购书的效力判断246

（三）商品房认购书当事人的义务248

案例回放：未尽披露义务，开发商向认购人承担定金责任250

（四）违反商品房认购书的违约责任250

案例回放：商品房认购书中的定金认定251

三、如何签订商品房认购书253

（一）签订商品房认购书的步骤253

（二）北京市商品房认购书示范文本及评析253

第九章 商品房预售与现售259

一、商品房预售与现售简介260

二、商品房销售法律问题分析261

（一）商品房预售应当符合的条件261

（二）商品房预售合同转让的效力263

案例回放：“炒楼花”是否有效？263

（三）商品房现售应当符合的条件266

（四）常见开发商售房违约责任270

案例回放：逾期办理房产证约定违约金过低，可以予以调整272

（五）开发商售房广告宣传带来的法律风险276

（六）物业小区的车位权属问题278

案例回放：小区停车位的归属之争278

（七）物业架空层权属问题280

案例回放：住宅小区架空层的权利归属须依规划用途而定280

（八）商品房登记制度285

第十章 商品房包销290

一、商品房包销简介及法律关系解析291

（一）商品房包销简介291

案例回放：居间合同VS包销合同291

（二）商品房包销法律关系解析293

二、商品房包销中存在的主要法律问题294

（一）包销商的主体资格与包销合同的效力294

案例回放：包销商的主体资格与包销合同的效力等常见294

包销法律问题294

（二）开发商擅自出售包销商品房的违约责任309

（三）包销商发布虚假广告宣传的责任承担310

三、签订商品房包销合同时如何防范法律风险310

第五篇 物业管理服务篇317

第十一章 漫谈房地产开发与物业管理317

一、物业管理318

二、房地产开发与物业管理320

三、房地产开发企业与物业服务公司321

四、物业管理服务中的“三角”法律关系解析322

第十二章 物业管理与服务相关法律问题328

一、物业管理与服务热点法律问题329

（一）无物业服务合同之事实物业服务关系329

案例回放：事实物业服务关系的处理329

（二）物业接管验收流程及应当注意的法律问题334

案例回放：物业公司接管验收物业时，拥有物业维修请求权338

（三）物业专项维修资金的交存与使用339

（四）业主委员会的诉讼主体资格343

案例回放：业主委员会是否具有诉讼主体资格之争343

二、物业管理与服务相关实务解析346

（一）前期物业管理招标346

（二）首届业主委员会组建流程348

三、北京市前期物业服务合同（2008年示范文本）352

附录371

中华人民共和国物权法（节录）371

中华人民共和国城市房地产管理法390

中华人民共和国土地管理法401

最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷417

案件适用法律问题的解释417

招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定421

所涉法律法规目录428