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第一章 房地产投资与投资风险1

第一节 投资与房地产投资1

一、投资1

二、房地产投资3

第二节 房地产及房地产投资的特性5

一、不可移动性5

二、寿命周期长5

三、适应性6

四、异质性7

五、弱流动性7

六、政策影响性7

七、专业管理依赖性7

八、相互影响性8

第三节 房地产投资的形式与利弊8

一、房地产投资的形式8

二、房地产直接投资8

三、房地产间接投资9

四、房地产投资的利弊10

第四节 房地产投资的风险13

一、房地产投资风险的概念13

二、系统风险15

三、个别风险17

四、风险对房地产投资决策的影响19

第五节 风险与投资组合19

一、投资组合理论19

二、资本资产定价模型23

复习思考题24

第二章 房地产市场及其运行规律25

第一节 房地产市场概述25

一、房地产市场的概念25

二、房地产市场的运行环境25

三、房地产市场的影响因素27

四、房地产市场的参与者28

第二节 房地产市场结构与市场指标31

一、房地产市场结构31

二、房地产市场细分31

三、房地产市场指标33

第三节 房地产市场的特性与功能37

一、房地产市场的特性37

二、房地产市场的功能38

第四节 房地产市场的运行规律40

一、房地产空间市场与房地产资产市场40

二、房地产市场的周期循环41

三、房地产市场中的泡沫与过热45

第五节 政府对房地产市场的干预48

一、政府干预房地产市场的原则48

二、宏观调控房地产市场的手段50

三、规范房地产市场行为的措施52

复习思考题53

第三章 房地产开发程序55

第一节 房地产开发程序概述55

一、房地产开发55

二、房地产开发的主要程序55

第二节 投资机会选择与决策分析56

一、投资机会选择56

二、投资决策分析56

第三节 前期工作56

一、获取土地57

二、确定规划设计方案并获得规划许可59

三、建设工程招标61

四、开工申请与审批66

五、前期工作的其他环节67

第四节 建设阶段68

一、质量控制68

二、进度控制69

三、成本控制72

四、合同管理74

五、安全管理75

六、竣工验收76

第五节 租售阶段79

一、选择物业销售形式80

二、制定租售方案83

三、制定宣传与广告策略85

复习思考题88

第四章 房地产市场调查与分析89

第一节 市场调查89

一、市场调查的意义和内容89

二、市场调查的步骤92

三、对市场调查的分析与评估95

第二节 市场分析的手段与方法96

一、市场规模的估计96

二、市场趋势分析99

第三节 目标市场的细分与选择103

一、市场细分103

二、目标市场的选择106

三、市场定位107

第四节 竞争者分析109

一、识别竞争者109

二、确定竞争者的目标110

三、确定竞争者的战略111

四、判断竞争者的反应模式111

五、企业应采取的对策112

第五节 市场购买行为分析113

一、消费者市场的购买对象113

二、影响消费者购买的因素114

三、消费者购买决策过程118

第六节 房地产市场分析与产品功能定位120

一、房地产市场分析的概念与作用120

二、房地产市场分析的内容122

三、房地产产品功能定位126

复习思考题129

第五章 现金流量与资金时间价值130

第一节 现金流量130

一、现金流量的概念130

二、现金流量图131

第二节 资金时间价值132

一、资金时间价值的概念132

二、利息与利率133

三、单利计息与复利计息135

四、名义利率与实际利率136

第三节 资金等效值与复利计算137

一、资金等效值的概念137

二、复利计算137

三、复利系数的应用141

复习思考题147

第六章 经济评价指标与方法148

第一节 效益和费用识别148

一、投资与成本148

二、经营收入、利润和税金151

三、房地产投资经济效果的表现形式152

第二节 经济评价指标153

一、投资回收与投资回报153

二、经济评价指标体系154

三、通货膨胀的影响154

第三节 动态盈利能力指标及其计算155

一、财务净现值155

二、财务内部收益率157

三、动态投资回收期162

第四节 静态盈利能力指标及其计算164

一、成本利润率164

二、投资利润率173

三、资本金利润率174

四、资本金净利润率174

五、静态投资回收期175

六、现金回报率175

七、投资回报率176

第五节 清偿能力指标及其计算176

一、利息176

二、借款偿还期176

三、利息备付率177

四、偿债备付率177

五、资产负债率179

六、流动比率179

七、速动比率180

复习思考题180

第七章 风险与不确定性分析182

第一节 房地产项目不确定性因素的分析182

一、房地产开发项目的主要不确定性因素182

二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素186

三、不确定性因素的相互作用187

第二节 盈亏平衡分析187

一、盈亏平衡分析的基本原理187

二、房地产项目的盈亏平衡分析188

三、房地产项目盈亏平衡分析示例190

第三节 敏感性分析192

一、敏感性分析的概念192

二、敏感性分析的步骤192

三、单因素与多因素敏感性分析193

四、敏感性分析的“三项预测值”法196

第四节 风险分析198

一、风险分析的界定198

二、风险分析的一般过程和方法199

三、概率分析的步骤与概率确定方法200

四、概率分析中的期望值法202

五、蒙特卡洛模拟法205

复习思考题208

第八章 房地产开发项目可行性研究209

第一节 可行性研究概述209

一、可行性研究的含义和目的209

二、可行性研究的作用209

三、可行性研究的依据210

四、可行性研究的工作阶段211

第二节 可行性研究的内容与步骤213

一、可行性研究的内容213

二、可行性研究的步骤215

第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择216

一、房地产开发项目策划216

二、构造评价方案217

三、选择基础参数218

第四节 房地产开发项目投资与收入估算218

一、投资估算218

二、资金使用计划222

三、收入估算与资金筹措223

第五节 房地产开发项目财务报表的编制226

一、财务评价的报表226

二、财务报表的编制228

第六节 可行性研究报告的撰写228

一、项目可行性研究报告的基本构成229

二、项目可行性研究报告正文的写作要点230

复习思考题233

第九章 房地产金融与项目融资234

第一节 房地产资本市场234

一、房地产市场与资本市场234

二、房地产企业的权益融资与债务融资235

三、房地产开发贷款与土地储备贷款237

四、房地产抵押贷款239

五、抵押贷款二级市场243

六、房地产投资信托基金244

第二节 房地产金融风险247

一、房地产开发贷款的风险与风险管理247

二、土地储备贷款的风险与风险管理249

三、个人住房贷款的风险与风险管理250

四、房地产投资信托基金的风险与风险管理252

第三节 房地产项目融资254

一、房地产项目融资的概念254

二、房地产项目融资方案255

三、金融机构对项目贷款的审查259

复习思考题263

第十章 物业资产管理264

第一节 物业资产管理的内涵264

一、物业管理264

二、设施管理265

三、房地产资产管理266

四、房地产组合投资管理266

第二节 物业管理的内容266

一、制定管理计划266

二、加强市场宣传以提升物业的租金269

三、制定租金收取办法270

四、物业的维修养护270

五、安全保卫271

六、协调与业主和租户的关系271

七、组织与控制271

第三节 写字楼物业管理271

一、写字楼物业的分类272

二、写字楼分类过程中要考虑的因素273

三、写字楼租户的选择276

四、写字楼租金的确定278

五、写字楼物业的租约与租约谈判280

第四节 零售商业物业管理282

一、物业分析283

二、选择租户286

三、零售商业物业的租金289

四、零售商业物业的租约290

五、零售商业物业的其他管理工作292

第五节 物业管理费用的测算与财务报告293

一、收益性物业经营状况的评估293

二、收益性物业管理中的经营费用298

三、预算302

四、收益性物业财务收支报告304

复习思考题306