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二手房买卖常识篇1

1　二手房交易概况3

1.1　二手房交易与房地产三级市场3

一级市场　3

二级市场　4

三级市场　4

1.2　我国二手房市场状况概览5

1.3　二手房较一手房之优胜面8

优胜面之一：价格便宜　8

优胜面之二：位置好、交通便利、配套设施成熟　9

优胜面之三：所见即所得，不用承担看不见的风险　9

优胜面之四：即买即住，方便省心　9

优胜面之五：较少承担产权风险　10

1.4　我国现有政策对二手房市场的影响与市场前景10

税收政策　11

金融政策　13

2　二手房的种类16

2.1　商品房16

2.2　经济适用房17

经济适用房出售时的对象限制　17

已购经济适用房再上市时费用的限制　17

2.3　房改房18

按成本价购买的房改房　18

按标准价购买的房改房　19

按标准优惠价购买的房改房　19

2.4　其他相关概念20

集资建房　20

危旧房改造回迁房　20

已购公有住房　21

已购“央产房”　24

2.5　二手房交易的限制与禁止28

二手房限制交易的情况　28

二手房禁止交易的情况　32

2.6　特殊情况：公房使用权交易35

交易形式　35

办理手续　36

3　二手房交易方式38

3.1　“手拉手”式交易38

3.2　专业服务公司或律师事务所介入39

3.3　中介公司服务39

3.4　二手房拍卖交易40

3.5　几种交易“新招”41

限时销售　41

以租代售　42

先公证后过户　43

假“赠与”明“买卖”　44

做低合同价　45

4　二手房交易流程概述46

4.1　二手房买卖程序46

订立买卖合同　46

缴纳税费　47

办理产权转移手续　47

物业交接和房款交付　47

4.2 交易流程图48

4.3 交易双方所需材料一览48

4.4 特殊情况：房屋置换50

5　二手房交易相关机构52

5.1　中介机构52

中介的服务范围　53

房地产中介服务的收费　54

房产中介的作用　55

5.2　房产评估机构56

二手房交易中的评估　56

房地产价格评估的程序　57

房地产评估的收费标准　57

目前评估机构普遍存在的问题　58

应当选择什么样的评估机构　58

5.3　律师事务所59

律师在二手房交易中的工作　60

二手房交易中律师可介入的环节　61

5.4　登记机关62

房地产登记主要的记载事项　62

房地产登记种类及登记时限　62

房地产不予受理登记的情形　63

房地产登记需由有关当事人共同申请的情形　64

房地产登记可由当事人单方申请的情形　64

委托他人办理申请登记　65

房地产登记时应提交的材料　66

5.5　拍卖公司66

拍卖和拍卖人　66

拍卖程序的五个阶段　67

房地产拍卖常识　68

5.6　住房公积金管理中心69

住房公积金概念　69

住房公积金管理中心　69

住房公积金贷款条件　70

贷款额度、期限、利率　70

住房公积金贷款优势　71

5.7　银行72

申请二手房商业贷款的条件　73

二手房商业贷款的金额和年限　73

银行如何为二手房办理商业贷款　74

关于“转按揭”　75

5.8　住房贷款担保中心76

5.9　税务部门77

5.10　物业管理公司77

物业服务项目　78

物业管理收费标准　79

物业公司在二手房交易中的收费　79

5.11　公证机关80

房地产交易中必须办理公证的情形　81

二手房交易中可能办理的公证　81

如何办理房地产公证　83

5.12　保险公司84

房地产保险概述　84

房地产保险当事人　85

房地产保险合同的主要内容　85

房地产保险的种类　86

买方篇：如何购买二手房89

1　获取房源91

1.1　获取房源信息途径91

1.2　收集信息阶段的注意事项92

杜绝虚假信息、识破骗子公司　92

发布求购信息时注意个人保护　93

1.3　选择交易方式94

2　二手房购买与中介97

2.1　如何选择可信的中介97

“好中介”的特征　97

选择良好中介的渠道　99

2.2　中介合同100

委托代理合同　101

居间合同　101

行纪合同　103

担保合同　104

委托中介买房合同应备条款　105

2.3　中介陷阱107

串通一气暗放空盘　107

定金欺诈　107

既收佣金又吃差价　108

阻止购房人仔细查看房屋质量　108

房屋面积陷阱　108

隐瞒出售背景和规划前景　109

“产权过户”陷阱　109

“全包价”陷阱　109

2.4　越过中介私下交易的后果110

3　房屋考察111

3.1　房屋质量111

房屋结构问题　111

其他房屋质量问题　112

3.2　房屋布局113

3.3　房屋面积114

3.4　房屋周边环境115

自然条件　115

配套设施　116

交通条件　116

3.5　物业管理116

3.6　旧房历史117

关于土地使用年限的说明　117

3.7　产权考察119

4　谈判、签约121

4.1　确定房价121

房屋因素　122

环境因素　122

个别因素　122

心理因素　122

4.2　买房砍价123

4.3　签订房屋买卖合同124

4.4　房屋买卖合同中的细节提示125

房屋的具体情况　126

屋内设施的交验细节　126

付款方式　126

交房时间　127

居间中保　127

违约责任　127

5　签约后事宜128

5.1　接受房地产交易管理部门的审查128

5.2　立契过户、缴纳税费128

5.3　办理产权变更手续128

6　相关税费130

6.1　二手商品房130

6.2　二手经济适用房132

6.3　二手已购公房134

7　办理贷款135

7.1　贷款的种类135

7.2　二手房商业贷款七步骤136

7.3　公积金贷款申请137

公积金贷款流程　137

公积金贷款注意事项　138

7.4　贷款购买二手房时需注意的问题139

每月还款额度要量力而行　140

要选择好贷款银行　140

要选择适合自己的还贷方式　140

向银行提供的资料要真实　141

提供本人住址要准确、及时　142

每月还款要及时，避免罚息　142

申请贷款前不要动用公积金　142

在借款最初一年内不要提前还款　142

贷款清偿后不要忘记撤销抵押　143

妥善保管借款合同和借据　143

7.5　关于保险143

卖方篇：如何出售你的房产145

1　卖方角色定位147

1.1　普通型卖方147

1.2　投资型卖方148

战术一：知己知彼　148

战术二：美楼计　149

战术三：积小利　149

战术四：走为上　150

2　售房准备151

2.1　资格准备151

2.2　信息准备151

知识储备　151

发布房源信息途径　152

2.3　房屋美容152

3　二手房出售与中介155

3.1　如何选择可信的中介155

“好中介”的特征　155

选择良好中介的渠道　157

3.2　中介合同158

委托代理合同　158

居间合同　159

行纪合同　160

担保合同　161

委托中介卖房合同应备条款　162

3.3　越过中介私下交易的后果163

3.4　交钥匙要谨慎164

4　谈判签约165

4.1　定价、砍价与中介“吃差价”165

4.2　签订房屋买卖合同166

5　签约后事宜168

5.1　如何安全进行房款与产权的交接168

5.2　不要轻易提前交房168

5.3　税费缴纳169

6　其他卖方疑问解答170

6.1　想卖房子但发现产权证丢失的情形。如何处理呢170

6.2　卖方如何确定购房起始时间最划算171

6.3　买方不按期付款。能把房屋卖给他人吗172

6.4　买房人企业破产了。我能暂不过户吗172

6.5　出售正在出租的房屋。租客主张优先购买权怎么办173

附录附录一：秦兵律师在中央电视台“秦兵说房”专题讲座中的讲解词177

附录二：二手房买卖所涉法律法规目录187

附录三：买卖全程相关合同范本189

房屋买卖合同189

房地产中介服务合同（样本）（卖方／出租方使用）193

房地产中介服务合同（样本）（买方／承租方使用）198

抵押贷款合同（样本）202

购买房屋居间合同208

房屋出售居间合同211

委托代理协议213

附录四：各地房地产交易管理网站216

附录五：主要商业银行和保险公司网站218

附录六：各地住房公积金网站219

附录七：常用购房信息网224