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第1章 房地产项目开发全过程概述2

1.1 什么是房地产项目开发2

1.1.1 房地产市场3

1.1.2 房地产项目开发业务3

1.1.3 房地产项目运行机制4

1.2 房地产项目开发流程6

1.2.1 八大项目开发阶段6

1.2.2 项目开发流程图8

第2章 房地产项目运营管理模式导读12

2.1 房地产企业集团化管控13

2.1.1 集团化管控概述13

2.1.2 集团公司的组织架构14

2.1.3 典型房地产集团管控模式21

2.2 房地产项目管控模式27

2.2.1 直线职能制项目管控模式28

2.2.2 项目公司制管控模式30

2.2.3 矩阵制项目管控模式31

2.2.4 项目经理之于项目管理34

2.3 项目运营管理35

2.3.1 运营管理是什么36

2.3.2 运营管理管什么37

2.3.3 项目运营管理组织保证39

2.3.4 运营管理的“命门”所在42

第3章 土地一级开发阶段48

导读48

3.1 土地一级开发概述49

3.1.1 房地产市场划分49

3.1.2 土地的分类50

3.1.3 土地一级开发运作模式52

3.1.4 土地一级开发成本与收益分配54

3.1.5 土地一级开发工作特性55

3.2 土地一级开发规划阶段56

3.2.1 土地一级开发计划57

3.2.2 土地一级开发实施方案60

3.3 土地一级开发前期准备阶段61

3.3.1 确定土地一级开发主体62

3.3.2 土地一级开发操作性实施方案63

3.3.3 土地一级开发行政审批64

3.4 土地一级开发土地整理阶段66

3.4.1 征地与补偿66

3.4.2 拆迁与安置67

3.4.3 土地一级开发基本建设68

3.5 土地一级开发验收及入市阶段69

3.5.1 土地一级开发竣工验收69

3.5.2 土地入市交易69

第4章 投资管理与土地确权阶段导读74

4.1 投资管理与土地确权概述75

4.1.1 阶段工作内容概述75

4.1.2 阶段工作流程图77

4.1.3 房地产开发用地取得方式78

4.2 可行性研究报告80

4.2.1 可行性研究概述80

4.2.2 可行性研究工作阶段划分82

4.3 房地产项目经济测算99

4.3.1 项目经济测算阶段划分100

4.3.2 财务评价指标101

4.3.3 不确定性分析102

4.4 成本管理体系104

4.4.1 成本管理体系概述104

4.4.2 项目成本归责105

4.4.3 目标成本管理106

4.4.4 动态成本监控体系108

4.5 土地确权阶段122

4.5.1 土地合同的签订122

4.5.2 土地使用权证的取得125

4.6 浅析“摘牌即开工”的可行性127

4.6.1 运营模式的实质127

4.6.2 实现的基本保障条件130

4.6.3 可行性分析及对投资工作的启示133

第5章 规划方案设计阶段136

导读136

5.1 规划方案设计阶段概述137

5.1.1 阶段工作内容概述137

5.1.2 阶段工作流程图139

5.2 规划方案设计阶段运营管理工作139

5.2.1 战略目标管理140

5.2.2 计划管理及进度管控141

5.2.3 项目投资收益管理149

5.3 规划方案设计及其衍生153

5.3.1 规划设计前期工作153

5.3.2 规划设计与方案设计155

5.3.3 衍生专项设计工作156

5.4 规划方案设计阶段报建工作159

5.4.1 报建工作的本质159

5.4.2 报建工作的特性164

5.4.3 阶段报建工作166

5.5 规划方案设计阶段营销工作172

5.5.1 营销全程策划173

5.5.2 项目营销定位174

5.5.3 营销定位报告案例目录176

5.6 规划方案设计阶段合约工作178

5.6.1 合约管理工作概述178

5.6.2 阶段专项工程分判179

5.6.3 合约全程策划181

5.6.4 合约策划报告案例目录183

5.7 规划方案设计阶段工程工作184

5.7.1 工程启动的重要性184

5.7.2 阶段工程专项工作185

5.7.3 工程全程策划188

5.7.4 工程策划报告案例目录194

第6章 施工图设计阶段198

导读198

6.1 施工图设计阶段概述199

6.1.1 “一图两证”视角199

6.1.2 阶段工作流程概述200

6.2 施工图设计阶段设计工作201

6.2.1 规划许可报建阶段专项设计202

6.2.2 施工许可报建阶段专项设计205

6.2.3 施工图会审与交底207

6.2.4 项目施工配合208

6.3 施工图设计阶段报建工作211

6.3.1 规划许可报建专项工作211

6.3.2 施工许可报建专项工作214

6.3.3 其他专项报建工作222

6.4 施工图设计阶段其他工作223

6.4.1 阶段合约工作开展224

6.4.2 阶段工程工作开展225

6.4.3 阶段其他工作开展226

第7章 项目施工建设阶段228

导读228

7.1 项目施工建设阶段概述229

7.1.1 工程部角色定位229

7.1.2 阶段工作流程概述230

7.2 项目管理行为231

7.2.1 行政性管理行为体系231

7.2.2 技术性管理行为体系234

7.2.3 项目管理行为检查241

7.3 项目进度管理242

7.3.1 项目展望阶段242

7.3.2 项目步入正轨246

7.3.3 预售为要247

7.3.4 结构验收导向249

7.3.5 立体交叉阶段255

7.3.6 竣工验收阶段260

7.3.7 项目发展时间轴260

7.4 市政配套管网工程263

7.4.1 工作特性263

7.4.2 工作界面划定264

7.4.3 施工建设阶段266

7.5 项目质量安全管理269

7.5.1 量化综合评估体系概述270

7.5.2 实测实量评价体系271

7.5.3 安全文明施工评价体系285

7.5.4 项目管理行为评价体系292

7.6 其他管理工作协作配合295

7.6.1 迎合设计、配合营销295

7.6.2 项目施工建设的第三只手296

第8章 项目预售阶段300

导读300

8.1 工程预售条件301

8.1.1 狭义的工程预售条件301

8.1.2 广义的工程预售条件302

8.2 预售许可申办303

8.2.1 预售证照办理概述303

8.2.2 开发经营权系列报建304

8.2.3 预售许可申办306

8.3 市场推广策划309

8.3.1 销售卖场策划309

8.3.2 传播媒介策划312

8.3.3 销售计划与策略313

8.3.4 开盘筹划314

8.4 销售阶段策划与营销策划报告315

8.4.1 销售阶段策划315

8.4.2 营销策划报告案例目录318

第9章 竣工验收备案阶段322

导读322

9.1 竣工验收备案阶段概述323

9.1.1 竣工验收的“广义”与“狭义”323

9.1.2 闭合循环定律324

9.1.3 竣工验收备案流程325

9.2 竣工验收前期工作325

9.2.1 质监单体申报327

9.2.2 施工尾项与竣工验收328

9.3 专项工程竣工验收332

9.3.1 房屋测绘验收332

9.3.2 规划单体验收334

9.3.3 规划综合验收335

9.3.4 消防验收及备案336

9.3.5 墙改节能验收338

9.3.6 竣工结算登记338

9.3.7 养老保障金缴纳证明339

9.3.8 城建档案验收340

9.3.9 竣工验收346

9.3.10 环保验收351

9.3.11 卫生防疫验收352

9.4 竣工验收备案352

9.4.1 阶段工作职责划分353

9.4.2 竣工验收备案申办354

第10章 项目交付阶段358

导读358

10.1 项目交付阶段概述359

10.2 项目交付前期准备360

10.2.1 公示证照及文件资料准备360

10.2.2 交付前项目问题查验366

10.2.3 项目移交物业369

10.3 集中交付管理371

10.3.1 集中交付组织371

10.3.2 业主现场验房371

10.4 交付后管理工作379

10.4.1 项目维修管理379

10.4.2 房屋产权管理380

10.4.3 配套用房移交382

10.4.4 综合竣工验收备案383