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专题一：论商品房预售合同1

一、商品房预售的法律性质1

（一）商品房预售是一种预约买卖行为2

（二）商品房预售是房屋的期货交易2

（三）商品房预售是附期限的远期交易行为2

（四）商品房预售是分期付款的买卖行为2

二、商品房预售合同的效力6

（一）商品房预售合同的特点6

（二）商品房预售合同的有效条件9

三、经预告登记的商品房预售合同的效力13

专题二：论商品房买卖之认购书16

一、认购书的含义16

二、认购书的性质17

（一）认购书是对将来订立商品房买卖合同的约定18

（二）认购书已具备合同的要素，是独立的合同18

（三）违反认购书的约定需承担违约责任19

三、认购书的效力认定19

（一）尚不具备认购条件而签订的认购书的效力19

（二）未取得预售许可证的认购书的效力20

（三）外部认购书的效力20

四、认购书的法律效力21

五、对《解释》第5条的评析24

专题三：论商品房预售之定金26

一、关于定金的含义、种类和性质26

（一）定金的含义26

（二）定金的种类27

（三）定金的性质28

二、定金与订金、预付款、押金29

（一）是否为预付款30

（二）是否为押金31

三、商品房认购书中定金的性质31

四、适用定金的法律责任33

（一）在取得商品房预售许可证后进行商品房预售，在认购书中约定定金33

（二）没有取得商品房预售许可证就进行商品房预售，在认购书中约定定金35

五、对《解释》第4条的反思35

专题四：论预售商品房的转让37

一、预售商品房能否转让37

二、预售商品房转让的法律性质39

（一）对于商品房合同债权的转让，无须征得预售人的同意，但应当通知预售人39

（二）对于商品房预购合同的权利义务的概括转让，事先应征得预售人同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人40

三、预售商品房转让的条件41

四、预售商品房转让的程序44

五、预售商品房转让的法律思考45

（一）对预售商品房转让应有统一立法45

（二）对于预售商品房转让应当设立登记备案和变更登记制度45

（三）完善预售商品房转让的具体操作规则，限制滥炒楼花的行为46

专题五：论商品房买卖中的惩罚性赔偿47

一、关于惩罚性赔偿责任47

二、《解释》中存在的问题49

（一）关于“买受人”的法律地位49

（二）关于《解释》中对出卖人适用惩罚性赔偿责任的法律依据50

（三）超出《解释》的五种情形，能否适用惩罚性赔偿责任51

（四）关于惩罚性赔偿的数额52

三、对《解释》中惩罚性赔偿适用情形的评析53

（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的53

（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的54

（三）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明，而导致合同无效或者被撤销、被解除的54

（四）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，而导致合同无效或者被撤销、解除的55

（五）出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的56

四、对《解释》确立惩罚性赔偿的反思56

专题六：论商品房买卖合同59

一、商品房买卖合同的含义59

（一）商品房的含义59

（二）商品房买卖合同的含义61

二、商品房买卖合同的内容61

（一）商品房买卖合同的基本内容61

（二）《商品房买卖合同示范文本》的不足与完善62

三、商品房买卖合同的成立、生效及解除67

（一）商品房买卖合同的成立及生效时间67

（二）商品房买卖合同的解除68

四、商品房买卖合同之补充协议72

（一）关于格式合同72

（二）商品房买卖合同的补充协议的内容74

专题七：论商品房的交付77

一、关于交付的基本理论77

（一）交付方式77

（二）所有权的转移79

二、关于商品房交付80

（一）商品房交付的含义80

（二）商品房交付的条件82

三、商品房的风险负担84

四、开发商的交付义务86

（一）将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人87

（二）向购房人出示商品房竣工验收合格的文件和房屋实测面积数据87

（三）向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》88

（四）通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋88

五、商品房的迟延交付88

（一）以自然现象形式表现的抗辩事由89

（二）以政府的某些行政行为为抗辩事由90

（三）以社会异常事件为抗辩事由90

专题八：论商品房包销93

一、商品房包销的成因93

二、商品房包销的概念94

三、商品房包销的特征及性质96

（一）包销行为具有高风险性96

（二）包销商具有较大的代理权限96

（三）包销行为具有排他性96

（四）包销行为具有时间性97

四、商品房包销的法律关系99

（一）开发商与包销商之间的关系100

（二）开发商与购房人之间的买卖关系102

（三）包销商与购房人之间的关系103

五、商品房包销的相关问题103

（一）包销主体资格的认定103

（二）包销商在开发商与购房人的买卖合同中的责任103

（三）虚假售房广告的责任承担104

（四）包销商不按照合同约定的价格销售的，是否应承担违约责任105

（五）开发商擅自出售包销期之内的商品房的责任105

（六）税金的承担106

六、对商品房包销的法律思考106

（一）包销商的市场准入资格107

（二）包销商的责任107

（三）包销的法律性质107

（四）尽快立法规范商品房包销行为，使之纳入法制化轨道107

（五）加强包销程序管理，以免国家税收流失108

专题九：论商品房销售广告109

一、商品房销售广告的基本问题110

（一）商品房销售广告的概念110

（二）商品房销售广告的内容110

（三）存在的问题111

（四）商品房销售广告存在问题的成因分析113

二、商品房销售广告的法律性质114

（一）根据我国《合同法》的规定分析商品房销售广告的法律性质114

（二）根据我国《消费者权益保护法》第22条的规定分析商品房销售广告的法律性质116

（三）根据《中华人民共和国广告法》分析商品房广告的法律性质117

（四）最高人民法院的《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》对商品房销售法律性质认定做出了明确规定117

三、商品房广告涉及的法律责任121

（一）商品房销售广告涉及的民事责任承担121

（二）商品房虚假销售广告的法律责任124

四、对《解释》第3条的评析126

（一）《解释》将“开发商规划范围内的服务及相关设施”的具体说明认定为要约，而规划外的允诺则无从约束开发商126

（二）司法解释对广告中的“说明和允诺”要求必须对“合同订立以及房屋价格的确定由重大影响”才能构成要约，这样的认定条件比较苛刻，也欠缺合理性126

专题十：论商品房按揭128

一、商品房按揭制度概述128

（一）按揭的含义128

（二）我国内地商品房按揭的含义130

（三）我国内地与香港按揭制度的区别131

二、商品房按揭的法律性质132

（一）楼花按揭的法律性质132

（二）现楼按揭的法律性质137

三、商品房按揭的法律关系138

四、按揭主体的诉讼地位140

（一）关于按揭银行的诉讼地位140

（二）开发商的诉讼地位143

五、商品房按揭合同与商品房买卖合同的关系147

（一）关于主合同与从合同的理论147

（二）对商品房买卖合同与商品房按揭合同关系的考察149

专题十一：论购房人权益的法律保护151

一、商品房买卖合同中购房人应享有的权益152

（一）商品房现售中购房人的权益152

（二）商品房预售中购房人（预购人）的权益153

二、购房人权益遭受侵害的主要表现及防范措施156

（一）侵害购房人权益的主要表现156

（二）购房人应采取的防范措施158

三、购房人权益的法律保护163

（一）《中华人民共和国消费者权益保护法》对购房人权益的保护163

（二）《中华人民共和国合同法》对购房人权益的保护165

（三）《中华人民共和国物权法》对购房人权益的保护168

主要参考文献175

后记181