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第一章 房地产估价概述1

第一节 房地产的概念1

一、房地产的整体概念1

二、房地产的类型6

三、房地产的特性7

第二节 房地产估价的概念9

一、房地产估价的定义9

二、房地产估价概念中的关键术语9

第三节 房地产估价原则10

一、独立、客观、公正原则11

二、合法原则11

三、最高最佳使用原则12

四、估价时点原则12

五、替代原则13

第四节 房地产估价的作用13

一、房地产行政管理的需要13

二、土地使用权出让的需要14

三、房地产转让和租赁的需要14

四、房地产征收、征用及拆迁的需要14

五、房地产抵押的需要14

六、房地产税收的需要15

七、房地产保险的需要15

八、企业合资、合作、合并、兼并、分立、买卖、租赁经营、承包经营、改制、上市、破产清算等的需要15

九、处理房地产纠纷和司法鉴定的需要15

十、其他方面的需要15

本章小结15

思考题16

实训题16

第二章 房地产价格17

第一节 房地产价格的形成17

一、房地产价格的概念17

二、房地产价格的形成条件17

三、房地产的价格特征18

第二节 房地产市场与供求20

一、房地产市场20

二、房地产供求与价格21

第三节 房地产价格的类型22

一、价值、使用价值和交换价值22

二、市场价格、理论价格和评估价格22

三、土地价格、建筑物价格和房地价格23

四、总价格、单位价格和楼面地价23

五、买卖价格、租赁价格、抵押价值、保险价值、计税价值和征收价值24

六、所有权价格、使用权价格和其他权益价格25

七、市场调节价、政府指导价和政府定价25

八、基准地价、标定地价和房屋的重置价格25

九、现房价格和期房价格26

十、实际价格和名义价格，起价、标价、成交价和均价26

十一、原始价值、账面价值、公允价值和市场价值26

第四节 房地产价格的影响因素分析27

一、一般因素27

二、区域因素31

三、个别因素31

本章小结33

思考题34

实训题34

第三章 市场比较法35

第一节 市场比较法的基本原理35

一、市场比较法的概念35

二、市场比较法的理论依据35

三、市场比较法的适用条件和适用范围36

四、市场比较法的操作步骤36

第二节 搜集交易实例37

一、搜集交易实例的途径37

二、交易实例的搜集内容37

第三节 选取可比实例38

一、可比实例的概念38

二、选取可比实例的要求38

第四节 建立价格可比基础40

一、统一付款方式40

二、统一采用单价40

三、统一币种和货币单位40

四、统一面积内涵41

五、统一面积单位41

第五节 交易情况修正42

一、交易情况修正的含义42

二、造成成交价格偏离正常市场价格的原因42

三、交易情况修正的方法43

第六节 市场状况调整44

一、市场状况调整的含义44

二、市场状况调整的方法44

第七节 房地产状况修正46

一、房地产状况修正的含义46

二、房地产状况修正的内容47

三、房地产状况修正的思路47

四、房地产状况修正的方法48

第八节 求取比准价格49

一、综合修正公式49

二、求取综合结果50

第九节 市场法总结和运用举例51

本章小结54

思考题54

实训题54

工作任务一55

第四章 收益还原法56

第一节 收益还原法的基本原理56

一、收益还原法的概念56

二、收益还原法的理论依据56

三、收益还原法的适用对象57

四、收益还原法的操作步骤57

第二节 收益还原法的计算公式57

一、基本计算公式57

二、净收益和其他因素不变的情况58

三、净收益按等差级数变化的情况59

四、净收益按等比级数变化的情况61

第三节 净收益的求取63

一、净收益的含义63

二、不同收益类型房地产净收益的求取63

第四节 还原利率的确定64

一、还原利率的本质64

二、还原利率的种类64

三、求取还原利率的方法65

本章小结69

思考题69

实训题69

工作任务二70

第五章 成本法71

第一节 成本法的基本原理71

一、成本法的概念71

二、成本法的理论依据72

三、成本法的适用范围72

四、成本法的操作步骤73

第二节 房地产价格的构成73

一、土地取得成本73

二、开发成本74

三、管理费用75

四、销售费用75

五、投资利息75

六、销售税费77

七、开发利润77

第三节 成本法的计算公式77

一、成本法的基本公式77

二、适用于新开发的房地产的基本公式78

三、适用于旧的房地产的基本公式79

第四节 重新购建价格79

一、重新购建价格的含义79

二、建筑物重新购建价格的求取方法80

第五节 建筑物的折旧83

一、建筑物折旧的含义及原因83

二、建筑物折旧的求取方法85

三、求取建筑物折旧应注意的事项87

第六节 房屋完损等级评定88

一、房屋完损等级评定的有关规定88

二、房屋折旧的有关规定88

第七节 成本法总结和运用举例89

本章小结91

思考题92

实训题92

工作任务三92

第六章 假设开发法93

第一节 假设开发法的基本原理93

一、假设开发法的含义93

二、假设开发法的理论依据93

三、假设开发法应用的前提条件94

四、假设开发法的适用范围94

第二节 假设开发法的计算公式94

一、假设开发法的基本公式94

二、按估价对象细化的公式95

三、按开发完成后的经营方式细化的公式95

第三节 假设开发法的程序和内容96

一、调查待估房地产的基本情况96

二、选择最佳开发利用方式96

三、估计开发经营周期96

四、预测开发完成后的房地产价值97

五、估算各项成本费用97

六、估算待估房地产价格98

第四节 假设开发法运用举例98

本章小结101

思考题102

实训题102

工作任务四102

第七章 其他估价方法103

第一节 长期趋势法103

一、长期趋势法的含义103

二、长期趋势法的理论依据103

三、长期趋势法的适用条件103

四、长期趋势法的主要方法104

第二节 路线价法109

一、路线价法的含义109

二、路线价法的理论依据109

三、路线价法的计算公式109

四、路线价法的适用范围109

五、路线价法的操作步骤110

六、路线价法计算举例111

第三节 基准地价修正法113

一、基准地价的含义113

二、基准地价的作用114

三、基准地价修正法的适用范围114

四、基准地价修正法的操作步骤114

五、应用举例115

本章小结118

思考题118

实训题118

第八章 房地产估价程序和估价报告120

第一节 房地产估价程序120

一、获取估价业务120

二、受理估价委托121

三、拟定估价作业方案123

四、搜集估价所需资料123

五、实地查勘估价对象125

六、选定估价方法进行测算125

七、撰写估价报告126

八、审核估价报告126

九、出具估价报告126

十、估价资料归档126

第二节 房地产估价报告127

一、编写房地产估价报告的目的127

二、房地产估价报告的基本要求127

三、房地产估价报告的格式128

第三节 几种估价目的的房地产评估128

一、土地使用权出让价格评估128

二、房地产转让价格评估131

三、房地产抵押价格评估132

四、房地产租赁价格评估136

五、房地产保险价格评估138

六、房地产课税价格评估139

七、征地和房屋拆迁补偿价格评估141

八、房地产分割、合并价格评估153

本章小结153

思考题153

实训题153

工作任务五153

第九章 房地产估价管理156

第一节 房地产估价机构管理157

一、房地产估价机构的资质管理157

二、房地产估价机构的收费管理157

三、房地产估价机构的行为管理158

第二节 房地产估价人员管理159

一、房地产估价师的执业资格制度159

二、房地产估价师的执业纪律160

第三节 房地产估价职业道德161

一、房地产估价师的职业道德161

二、房地产估价行业的社会规范要求162

本章小结163

思考题163

实训题163

附录一 委托房地产估价合同164

附录二 房地产估价报告评审表166

附录三 房地产估价报告规范格式167

参考文献170