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第一章 绪论：房地产及房地产估价1

第一节 我国房地产估价的历史及其发展简介1

一、我国古代土地、房屋的评估简介1

二、我国近代房地产估价简介3

三、我国当代房地产估价简介5

第二节 房地产、土地的定义及其诠释6

一、房地产6

二、房地产的实物、区位和权益8

第三节 房地产的特性及其诠释12

一、位置的固定性12

二、供给滞后性14

三、寿命周期长15

四、完全差异化商品16

五、保值增值特性17

六、外部性17

七、流动性差19

八、易受限制21

第四节 土地市场、房地产市场结构与特征分析21

一、市场结构类型21

二、贝恩的市场结构分类23

三、基于赫芬达尔—赫希曼指数（Herfindahl-Hirschman Index，HHI）值为基准的市场结构分类23

四、土地市场与结构24

五、房地产市场结构及其市场细分25

六、房地产估价的必要性32

【复习思考题】36

第二章 房地产需求、供给及价格影响因素分析37

第一节 房地产的需求、供给与价格37

一、房地产的需求37

二、房地产的供给38

三、房地产市场供求均衡分析40

四、房地产市场的非均衡40

第二节 房地产价格与租金的关系43

一、房地产价格与租金的关系分析43

二、住宅市场租买结构问题分析45

三、完善我国住宅市场租买结构的措施49

第三节 房地产价格影响因素分析50

一、经济因素50

二、社会因素60

三、影响房地产价格的个体因素65

第四节 我国房地产指数的主要类型、编制方法及其应用69

一、“国房指数”的编制及其应用70

二、“中房指数”的编制及其应用73

第五节 房地产价格及其补地价的计算76

一、成交价格、市场价格、评估价格、公开市场价值76

二、楼面地价77

三、名义价格与实际价格77

四、招标价格、拍卖价格以及协议价格77

五、补地价78

【复习思考题】79

第三章 房地产估价的基本知识81

第一节 房地产估价的概念及其诠释81

一、房地产估价的概念81

二、房地产估价对象82

三、房地产的客观合理价格或价值83

四、专业房地产估价人员83

第二节 房地产估价的目的85

一、房地产抵押估价85

二、房地产税收估价87

三、房地产征收和征用估价88

四、房地产拍卖、变卖估价88

五、房地产分割、合并估价89

六、房地产损害赔偿估价89

七、房地产保险估价89

八、房地产转让估价90

九、房地产租赁估价90

十、建设用地使用权出让估价90

十一、房地产投资基金物业估价91

十二、为财务报告服务的房地产估价91

十三、企业各种经济活动涉及的房地产估价92

十四、房地产纠纷估价92

十五、其他目的的房地产估价92

第三节 房地产估价的基本原则92

一、独立、客观、公正原则93

二、合法原则93

三、最高最佳使用原则95

四、估价时点原则96

五、替代原则97

第四节 我国当代房地产估价行业发展简介98

一、以法律形式确定了房地产估价行业的地位98

二、实行房地产估价师资格认证和培训制度99

三、建立了房地产估价师资格和房地产估价机构资质行政许可项目99

四、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件100

五、制定并颁布房地产估价国家规范100

六、成立了房地产估价行业组织100

七、形成完善的房地产估价理论和方法体系101

八、形成了公平竞争的房地产估价市场101

九、拓宽了房地产估价服务的范围101

十、房地产估价行业发展的特点和难点102

第五节 房地产估价方法简介102

【复习思考题】103

第四章 比较法105

第一节 比较法概述105

一、比较法的含义105

二、比较法的理论依据105

三、比较法适用的对象和条件106

四、比较法的操作步骤107

第二节 交易实例资料的调查和搜集108

一、交易实例数据和资料搜集的途径和方法108

二、有关交易实例资料搜集的内容109

第三节 可比实例的选取111

一、可比实例的数量112

二、可比实例选取的特征要求112

三、可比实例选取举例113

第四节 可比实例价格调整115

一、建立比较基础115

二、交易情况修正119

三、进行市场状况调整123

四、房地产状况调整126

五、特殊因素修正130

第五节 计算比较价值132

一、综合修正公式132

二、计算比较价值132

第六节 比较法应用举例134

【复习思考题】140

第五章 收益法142

第一节 收益法概述142

一、收益法的基本思想142

二、收益法的概念143

三、收益法的理论依据144

四、收益法的应用条件144

五、收益法的实施步骤144

第二节 净收益、还原利率、收益年限的计算145

一、净收益145

二、还原利率的测定及其计算153

三、收益期限的确定158

第三节 收益法的基本计算公式及其应用举例159

一、直接资本化法的公式160

二、报酬资本化法的基本公式160

三、报酬资本化法公式的变化形式161

四、直接资本化法和报酬资本化法的比较174

第四节 剩余技术在房地产估价实务中的应用175

一、投资组合与综合报酬率175

二、土地剩余技术和建筑物剩余技术177

三、自有资金剩余技术和抵押贷款剩余技术180

第五节 收益法的综合应用及其举例181

【复习思考题】187

第六章 成本法190

第一节 成本法概述190

一、成本法的含义190

二、成本法的理论依据190

三、成本法的适用范围和适用条件191

四、成本法基本计算公式及其实施步骤192

五、房地产成本的基本构成193

第二节 新开发土地的成本法估价197

一、新开发土地成本法的估价过程198

二、新开发土地的成本构成198

三、新开发土地价格的修正及其计算实例199

四、新开发土地宗地单价的求取199

第三节 新开发房地产的成本法估价201

一、新开发房地产成本法的估价过程201

二、新开发房地产的土地成本构成202

三、新建建筑物建筑、安装、装饰等成本的计算203

四、应用举例206

第四节 旧房地产价格计算208

一、旧房地产成本法的估价过程208

二、重置成本或重建成本及其计算209

三、建筑物折旧的计算方法210

第五节 成本法应用举例225

【复习思考题】227

第七章 假设开发法229

第一节 假设开发法概述229

一、假设开发法的基本含义229

二、假设开发法的理论依据229

三、假设开发法的适用范围230

四、使用假设开发法进行房地产估价应具备的条件230

五、假设开发法与成本法的关系231

第二节 假设开发法的估价过程及其实施步骤232

一、选择具体的估价方法232

二、选择估价前提232

三、选择最佳开发经营方式232

四、测算后续开发经营期233

五、测算后续开发的必要支出234

六、测算开发完成后的价值235

七、确定折现率或者测算后续开发应该得到的利润236

八、计算开发价值236

第三节 假设开发法总结及其应用举例245

一、具有开发潜力的土地价格评估245

二、存量旧房地产的估价249

三、在建工程的价格评估250

四、土地开发方案的比较分析与选择251

【复习思考题】254

第八章 基准地价修正法和路线价法257

第一节 城镇土地分等定级257

一、城镇土地分等定级的概念及其简介257

第二节 基准地价评估258

一、基准地价的概念和特点258

二、基准地价评估的过程及其采用的方法264

三、基准地价修正系数表的编制265

第三节 基准地价系数修正法在土地评估中的运用269

一、基准地价系数修正法269

二、基准地价系数修正法评估土地价格的步骤和方法270

三、基准地价系数修正法应用举例274

第四节 路线价法及其应用举例278

一、路线价法简介278

二、路线价法的实施步骤280

三、路线价法的应用情况举例287

第五节 多层、高层建筑地价分摊296

一、按建筑面积分摊297

二、按房地价值分摊298

三、按土地价值分摊298

【复习思考题】299

第九章 房地产估价报告的撰写及其程序301

第一节 房地产估价的程序301

一、估价准备阶段301

二、估价作业阶段304

三、估价收尾阶段306

第二节 房地产估价报告的撰写307

一、估价报告的内涵307

二、估价报告的形式307

三、估价报告的总要求308

四、估价报告的内容及需要注意的问题308

【复习思考题】311

参考文献313