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第一章 中国住房消费发展：总体报告1

一、1998～2015年住房消费发展分析1

（一）住房消费与经济基本面存在紧密的互动关系1

（二）住房价格风险对住房消费的影响存在显著的区域差异5

（三）基于供给视角的住房消费结构分析7

（四）基于需求视角的住房消费结构分析8

（五）住房特征需求现状9

（六）城市居民住房支付能力存在较大差异10

（七）住房消费信贷风险尚处于较低水平14

（八）居民对未来住房市场预期不太乐观，投资愿望不强烈16

（九）居民住房消费偏好存在较大的区域差异和受教育类型差异18

（十）住房公积金融资模式难以发挥保障功能21

（十一）保障住房消费融资模式存在融资模式单一、资金使用效率低等问题22

二、2015～2016年住房消费发展预测25

（一）经济基本面对住房消费影响预测25

（二）住房消费结构预测——基于供给视角25

（三）住房消费结构预测——基于需求视角26

（四）住房需求特征预测26

（五）住房消费预期及消费决策预测27

（六）住房消费偏好及消费选择预测27

三、中国住房消费发展指数体系28

（一）住房价格风险指数28

（二）住房消费增长指数29

（三）住房消费结构指数30

（四）住房特征需求综合指数31

（五）住房消费景气指数32

四、问题和挑战34

（一）住房供求结构失衡抑制了住房消费规模增长34

（二）经济基本面过度波动在推高房价的同时将抑制真实住房需求35

（三）住房供给与需求结构的匹配性存在较大的住房特征差异35

（四）住房价格长期高位运行降低了居民住房消费能力36

（五）居民对未来住房市场预期不太乐观，投资愿望不强烈37

（六）出租型保障住房消费融资模式尚处于缺位状态37

（七）住房价格长期高位运行所累积的市场风险对住房消费增长产生了不可忽视的负面影响37

五、政策建议38

（一）有关促进住房消费增长的建议38

（二）采取积极措施防止经济基本面过度波动38

（三）防范住房消费信贷风险的政策建议39

（四）构建居民住房消费能力预警体系的政策建议39

（五）防范市场风险，促进城镇家庭合理住房消费的政策40

（六）要进一步强化公积金制度的保障功能，构建中低收入家庭住房消费融资新模式40

（七）转变住房调控政策的建议40

第二章 住房消费规模分析及预测42

一、1998～2014年住房消费规模——基于全国视角分析42

（一）住房消费规模及增速分析42

（二）不同类型住房消费规模比较分析44

二、2010～2015年住房消费规模——基于城市类型视角分析49

（一）不同类型城市住房消费规模分析49

（二）主要城市租赁住房消费规模分析52

三、当前住房消费规模发展过程中面临的主要问题54

四、分析总结及预测56

第三章 经济基本面与住房消费规模分析及预测58

一、1998～2014年我国宏观经济基本面回顾58

二、宏观经济基本面与住房消费规模相关性分析61

（一）理论分析61

（二）具体数据分析63

（三）经济基本面与住房消费其他方面关系71

三、宏观经济基本面对住房消费的动态影响分析76

（一）利率变化78

（二）通胀冲击79

（三）存款准备金率冲击81

（四）偏好冲击81

四、政策建议及预测84

第四章 住房消费信贷发展及风险分析86

一、住房消费信贷发展及信贷风险分析86

（一）住房消费信贷规模86

（二）个人住房贷款增长率88

二、住房消费信贷风险类型及成因分析94

（一）住房消费信贷风险类型94

（二）住房消费信贷风险成因分析95

三、住房消费信贷风险预警分析97

四、住房消费信贷风险防范政策建议99

（一）转变房地产市场信贷调控手段99

（二）推进信用体系建设100

（三）完善银行房地产信贷内部控制100

（四）稳定贷款者持久收入，提高理财能力101

本章附录102

第五章 住房消费结构分析及预测——基于供给视角104

一、按建筑面积分住宅价格指数104

二、按建筑面积分住宅商品房销售额及套数110

三、基于16个城市楼盘数据的住房消费结构分析113

（一）按建筑面积分113

（二）按卧室数量分115

（三）按项目总楼层分117

（四）供给与需求匹配性119

四、总结及预测121

（一）总结121

（二）预测122

第六章 住房消费结构分析及预测——基于需求视角123

一、全国人口普查数据分析123

（一）家庭户住房概况123

（二）家庭户人均住房建筑面积情况127

（三）家庭户住房房间数情况128

（四）按住房设施分类131

（五）按住房用途、建筑层数、承重类型分类138

（六）按住房建成年代分类142

（七）按户主类型分类146

二、中国城市家庭住房消费调查数据分析150

（一）按住房建筑面积分151

（二）按房屋结构分152

（三）按住房项目总楼层分153

（四）按住房设施分类153

（五）按房龄分类156

三、总结及预测156

（一）总结156

（二）预测157

第七章 住房特征需求159

一、住房特征需求理论159

二、住房特征需求现状（市级）160

（一）公共财政支出160

（二）邮政、电信、宽带方面住房特征需求161

（三）教育方面住房特征需求163

（四）医疗方面住房特征需求165

（五）交通方面住房特征需求166

（六）生态环境方面住房特征需求167

三、住房特征需求偏好结构169

（一）住房特征需求下的综合指数169

（二）住房特征需求偏好结构170

四、总结及预测175

（一）总结175

（二）预测176

第八章 住房消费能力分析——基于宏观视角178

一、住房消费能力测度方法178

（一）房价收入比178

（二）住房支付能力指数181

二、286个地级以上城市城镇居民住房消费能力发展与评价183

（一）宏观经济背景分析183

（二）286个地级以上城市城镇居民住房支付能力发展分析184

（三）不同类别城市城镇居民住房支付能力的比较分析187

三、代表性大中城市居民住房消费能力分析190

（一）我国城市居民整体住房支付能力发展分析190

（二）不同类别城市城镇居民住房能力的比较分析192

四、结论与政策建议194

第九章 住房消费能力分析——基于微观视角197

一、住房消费能力的计算方法一197

二、住房消费能力的计算方法二202

三、城市家庭住房消费能力差异分析206

四、总结及预测216

（一）总结216

（二）预测218

第十章 住房消费决策分析及预测219

一、影响住房消费决策的市场环境分析219

（一）住房消费需求高涨，商品住宅成交量快速增加219

（二）居民住房自有率较高，东、中、西部差别明显221

（三）住房消费支出增加，但占可支配收入比例下降223

二、住房消费决策分析224

（一）住房消费模式发生变化，租买决策中购买仍为主流224

（二）18个代表性城市住房消费者的租买选择227

（三）消费者住房决策的影响因素230

（四）总结239

三、住房消费决策未来变化趋势及预测241

第十一章 预期、偏好与住房消费决策分析及预测242

一、预期与住房消费决策242

（一）预期与住房消费242

（二）投机性需求与刚性需求248

（三）预期与家庭消费决策251

二、偏好与住房消费决策253

（一）全国层面居民家庭住房权属结构与消费决策253

（二）不同地区的偏好消费决策255

（三）不同受教育水平的偏好与消费决策257

三、住房消费决策预测258

（一）市场整体预期不容乐观，住房需求持续低迷258

（二）投机性需求逐渐淡出，市场主体转向消费性需求和改善型需求259

（三）住房消费者偏好变化对住房市场运行影响预测259

第十二章 住房价格风险与住房消费决策分析261

一、住房价格风险形成的经济背景261

二、住房价格风险分析和评估263

（一）住房价格风险分析263

（二）住房价格风险评估265

三、住房价格风险与住房消费决策267

（一）住房价格风险对购房家庭消费的影响268

（二）住房价格风险对租房家庭的影响270

四、结论及建议271

第十三章 住房公积金政策与住房消费发展273

一、住房公积金政策调整分析273

二、住房公积制度运行现状274

（一）公积金缴存额显著增加，区域分化明显274

（二）公积金提取额分化明显，住房类消费提取占主体277

（三）公积金保障性增强，运用效率有待提升279

三、住房公积金政策与住房消费发展280

（一）公积金政策促进住房消费明显，仍有提升空间280

（二）区域影响各异，中、西部城市公积金效率低下282

四、住房公积金融资存在的问题分析284

（一）现有的具有保障特征的住房消费融资模式难以发挥保障功能284

（二）现有消费融资模式的资金使用效率低、资金来源单一286

五、结论及建议289

（一）强化公积金政策保障功能，拓宽保障范围289

（二）提高公积金使用效率，严防资金“睡大觉”290

（三）构建新型住房消费融资模式，实现“人居有其屋”290

本章附录292

第十四章 保障住房政策与住房消费发展297

一、住房保障政策与住房消费脉络演绎297

二、我国住房保障政策与住宅消费发展评价300

（一）保障住房建设对民生的影响300

（二）保障性住房政策对中低收入家庭的福利效应评价302

三、政策建议305

（一）推动住房保障方式转型，调节住房消费市场306

（二）放宽保障性住房金融管制，解决资金瓶颈306

（三）拓宽保障性住房渠道，多方式多角度确保保障性住房供给306

本章附录 保障性住房投融资现状及面临的问题308

第十五章 住房调控政策与住房消费发展314

一、住房调控政策演化历程314

（一）1998～2014年房地产运行及政府调控314

（二）2014年至今：住房市场下行，政府刺激住房需求317

二、住房调控政策对住房消费的影响318

（一）2004～2013年住房调控政策对住房消费的影响318

（二）2014年以来住房调控政策对住房消费需求的影响324

三、对政策的评价及政策建议326

（一）政策评价326

（二）政策建议327

本章附录329

附录1住房承载环境竞争力指数332

附录2住房价格风险指数362

附录3住房消费增长指数378

附录4住房消费结构指数382

附录5住房特征需求下的综合指数396

附录6住房消费景气指数409

附录7住房支付能力指数412

参考文献421

后记423