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第一章 物权变动原则1

规则1善意买受人根据不动产登记，确信登记的权利状态与现实状态相一致的信赖利益应予保护1

【规则理解】1

一、物权变动的公示原则1

二、物权公示的方式2

（一）公示方法之特性2

（二）物权公示之形式2

三、物权公示的效力3

（一）物权公示的设权效力3

（二）物权公示的对抗效力4

（三）物权公示的宣示效力5

（四）物权公示的推定效力5

（五）物权公示的公信效力6

【拓展适用】7

一、物权变动与其原因行为的区分7

（一）原因行为的生效要件8

（二）物权变动的生效要件9

（三）区分原则的意义9

二、公示公信原则与善意取得制度9

三、不动产登记的制度价值12

（一）不动产登记制度概要12

（二）不动产登记的程序设计12

【典型案例】丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案14

规则2不动产物权变动只能在登记时生效，不能因未登记而认定该不动产转让合同全部未生效19

【规则理解】19

一、区分原则的基本内涵19

二、对区分原则的认识过程20

三、区分原则的实践意义22

【拓展适用】22

一、非基于法律行为发生的物权变动22

（一）非基于法律行为发生的物权变动的内涵22

（二）非基于法律行为发生的物权变动的情形23

二、形式主义物权变动模式的例外23

三、登记的性质24

四、占有之于不动产的意义25

【典型案例】湖南省总工会与长沙市卫生防疫站房地产转让合同纠纷案27

第二章 不动产登记30

规则3不动产物权应当依不动产登记簿的内容确定30

【规则理解】30

一、不动产登记簿的性质30

（一）不动产登记簿的内涵30

（二）不动产登记簿的特征31

二、不动产权属证书的性质和作用32

（一）不动产权属证书的性质32

（二）不动产权属证书的作用32

三、不动产登记簿和不动产权属证书的关系33

【拓展适用】34

一、不动产登记行为性质辨析34

（一）不动产登记是不动产物权的公示方式35

（二）不动产登记在现阶段系行政机关的一项行政行为36

二、不动产登记与不动产物权变动的关系36

三、正确区分不动产登记与行政确权37

【典型案例】四川省聚丰房地产开发有限责任公司与达州广播电视大学合资、合作开发房地产合同纠纷案38

规则4权利人享有物权不能成为其享有合同解除权的理由47

【规则理解】47

一、负担行为与处分行为的关系47

（一）负担行为与处分行为的内涵47

（二）区分负担行为和处分行为的意义47

二、《物权法》确立的区分原则48

三、物权优先效力的例外情形49

四、合同解除权的行使50

【拓展适用】51

一、物权行为的独立性与无因性51

（一）物权行为的独立性51

（二）物权法未采纳物权行为理论的理解52

（三）物权行为的无因性52

二、对登记前不动产买受人的保护53

【典型案例】成都讯捷通讯连锁有限公司诉四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷案54

第三章 物权的保护67

规则5 返还原物请求权只能对无权占有人行使，不能针对有权占有人提出67

【规则理解】67

一、返还原物请求权67

（一）返还原物请求权的内涵67

（二）行使返还原物请求权的构成要件68

二、无权占有68

三、占有对不动产物权变动的意义70

【拓展适用】71

一、占有制度71

（一）设立占有制度的目的71

（二）对占有保护的方式72

二、占有与本权的关系72

三、占有保护请求权与物权请求权的关系74

（一）占有保护请求权与物权请求权的区别74

（二）占有保护请求权与物权请求权的竞合75

【典型案例】连成贤与臧树林排除妨害纠纷案75

第四章 建筑物区分所有权78

规则6建筑物区分所有权使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用78

【规则理解】78

一、建筑物区分所有权的内涵78

（一）建筑物区分所有权狭义说78

（二）建筑物区分所有权广义说79

（三）建筑物区分所有权最广义说79

二、建筑物区分所有权的特点79

（一）建筑物区分所有权具有复合性79

（二）建筑物区分所有权具有整体性80

（三）建筑物区分所有权中专有部分所有权具有主导性，而共有部分共有权与成员权具有附随性80

三、建筑物区分所有权中专有部分的认定80

四、建筑物区分所有权中专有部分所有权的行使81

（一）对专有部分的权利81

（二）行使专有权应承担的义务82

【拓展适用】83

一、专有部分范围的界定83

二、露台属于专有部分范围的把握84

（一）符合规划84

（二）规划上专属于特定房屋84

（三）建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同84

三、住宅商用的把握85

（一）住宅商用的利弊85

（二）住宅商用的条件85

（三）住宅商用的法律后果86

【典型案例】87

1.顾然地与上海巨星物业有限公司排除妨碍、赔偿损失纠纷案87

2.张一与郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案94

第五章 物业管理100

规则7 开发建设单位擅自与物业管理公司签订合同，侵犯业主的合法权益，属于无效行为100

【规则理解】100

一、物业服务合同概述100

二、物业服务合同的种类101

三、前期物业服务合同101

（一）前期物业服务合同的内涵101

（二）前期物业服务合同的特征101

（三）前期物业服务合同与普通物业服务合同的关系102

四、前期物业服务合同的效力103

（一）前期物业服务合同的效力范围103

（二）前期物业服务合同的效力期间103

（三）前期物业服务合同的无效情形104

【拓展适用】104

一、物业服务合同性质的评析104

（一）委托合同说105

（二）劳务合同说106

（三）承揽合同说106

（四）服务合同说107

（五）混合合同说与独立合同说107

二、物业服务合同的效力107

（一）合同法关于合同效力认定的一般原则107

（二）关于物业服务合同无效的专门规定108

【典型案例】海南自力投资有限公司与海南华鑫物业管理有限公司物业管理承包合同纠纷案109

规则8物业管理公司有权对业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为依法提起诉讼112

【规则理解】113

一、物业服务企业的诉讼地位113

（一）对当事人的理解113

（二）物业服务企业的当事人地位113

二、物业服务企业的义务114

（一）约定义务114

（二）法定义务与附随义务114

三、建设区划内绿化归属115

（一）属于全体业主共有115

（二）属于国家所有116

（三）属于业主个人所有116

四、业主独占使用权的行使116

【拓展适用】116

一、妨害物业服务与管理行为的主体116

二、业主承担责任的内容118

（一）约定义务118

（二）法定义务118

（三）附随义务119

（四）其他义务119

三、业主承担责任的方式120

四、业主交纳物业费义务特殊性的把握120

（一）业主欠缴物业费的正当理由的认定121

（二）业主不得抗辩的理由121

（三）业主应当交纳的前提122

（四）房屋所有权与使用权相分离的物业费交纳122

【典型案例】青岛中南物业管理有限公司南京分公司与徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案123

第六章 业主知情权127

规则9 业主以合理的方式行使知情权应当受到法律保护127

【规则理解】127

一、业主知情权概述127

二、业主知情权的行使主体128

三、业主知情权的范围与内容128

（一）维修资金的筹集、使用情况128

（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录129

（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况129

（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况129

（五）其他应当向业主公开的情况和资料130

四、业主知情权的义务主体130

五、业主知情权限的行使方式131

（一）请求公布相应事项131

（二）请求通告相关事项131

（三）查阅相关资料131

【拓展适用】132

一、股东知情权132

二、消费者知情权132

三、患者知情权133

四、知情权与隐私权的冲突与协调134

（一）公共利益原则135

（二）公众人物原则135

（三）特殊群体特别保护原则135

【典型案例】136

1.夏浩鹏等人与上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案136

2.孙庆军与南京市清江花苑小区业主委员会业主知情权纠纷案141

第七章 建筑物共有145

规则10 建筑物共有部分在物业服务企业物业管理期间所产生的收益属全体业主所有，物业服务企业可以享有一定比例的收益145

【规则理解】145

一、建筑物共有部分的认定145

（一）我国物权法对共有部分界定的内容145

（二）司法解释对共有部分的规定内容147

二、建筑物区分所有权人对建筑物共有部分共有权的行使147

（一）建筑物区分所有权人对共有部分的权利148

（二）建筑物区分所有权人对共有部分的义务149

【拓展适用】149

一、车库、车位归属处理的把握149

（一）对首先满足业主需要的理解149

（二）未“首先满足业主需要”情形下处分效力的确定150

（三）建设单位是否可将车位、车库出售、出租给业主以外的第三人151

二、绿地的专有使用权151

（一）关于绿地属于个人所有的理解152

（二）关于明示的方式153

【典型案例】无锡市春江花园业主委员会与上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案153

第八章 相邻关系160

规则11 相邻关系人建房时，未充分考虑相邻建筑物的安全，给相邻方造成损害的，应负赔偿责任160

【规则理解】160

一、相邻权的性质160

（一）相邻权关系的内涵160

（二）相邻权的特性160

二、相邻关系的特点161

（一）相邻关系必须基于不同权利人的不动产相邻而产生161

（二）相邻关系的主体是相邻不动产的所有权人或者使用权人162

（三）相邻关系的客体是权利人在行使不动产的所有权或使用权时所体现的利益162

（四）相邻关系的权利行使具有相互性162

三、相邻损害防免关系162

（一）相邻损害防免关系的范围162

（二）相邻损害防免关系纠纷中的权利义务162

四、相邻污染侵害纠纷163

【拓展适用】164

一、相邻关系处理的原则性规定164

二、相邻关系的种类与具体处理依据164

（一）因用水、排水产生的相邻关系164

（二）因通行产生的相邻关系165

（三）因相邻土地、建筑物的利用而产生的相邻关系166

（四）因通风、采光、日照引起的相邻关系166

（五）因排污产生的相邻关系167

（六）因防险产生的相邻关系167

三、处理相邻关系的原则167

（一）有利生产、方便生活的原则167

（二）团结互助、公平合理的原则168

（三）习惯补充的原则168

四、相邻权与地役权的关系168

（一）权利性质不同168

（二）权利产生不同168

（三）权利主体不同168

（四）权利内容不同168

（五）权利效力不同169

（六）是否需要支付对价不同169

【典型案例】新华日报社与南京华厦实业有限公司相邻关系侵权损害赔偿纠纷案169

规则12 出租人近距离建楼房影响承租人承租房屋采光、通风的，承租人有权提起违约或侵权诉讼172

【规则理解】172

一、因通风、采光、日照等引起相邻关系的概述172

（一）因通风、采光和日照等引起相邻关系的性质172

（二）因通风、采光和日照等引起相邻关系纠纷的法律适用172

二、因通风、采光、日照等引起相邻关系的法律特征173

（一）相邻关系的主体必须是相邻不动产的所有权人或者使用权人173

（二）相邻关系的客体是相邻土地利用中所体现的利益173

（三）妨碍行为的标准173

三、通风、采光、日照受到妨碍时物权法上的救济方式174

四、相邻关系中侵权责任与违约责任的竞合174

【拓展适用】175

一、相邻权与地役权的关系175

（一）两者之间的联系175

（二）两者之间的区别176

二、侵犯相邻权行为与行政违法行为的交叉和冲突177

（一）侵犯相邻权，但并未违反行政法律规定的情形177

（二）违反相关行政法律规定，但并未侵犯相邻权的情形178

（三）既违反相关行政法律规定，又侵犯相邻权的情形178

三、相邻关系纠纷与人格权纠纷的关系178

（一）相邻权与人格权性质不同178

（二）是否以权利人在地理位置上相邻为要件不同179

（三）侵害来源不同179

（四）侵害的客体不同179

【典型案例】新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷案180

第九章 善意取得189

规则13 行为人取得他人合法所有动产，不能证明自己为善意并付出相应合理价格的，不构成善意取得189

【规则理解】189

一、无权处分行为的效力189

（一）合同法上的无权处分合同属于效力待定合同189

（二）物权法上权利人可以追回财物190

二、善意取得制度的适用范围191

三、善意取得的构成要件193

（一）受让人出于善意193

（二）通过交易行为取得财产，并支付了合理的对价196

（三）履行财产转移的公示方式196

四、无处分权人与受让人之间订立的转让合同的效力与善意取得制度的适用之间的关系197

【拓展适用】198

一、善意取得制度的价值基础198

（一）保护交易安全的需要198

（二）提高交易效率、降低交易成本的需要199

（三）出于公平的考虑199

二、判断受让人构成善意的时间节点199

三、不动产善意取得的主要情形200

（一）错误登记的情况200

（二）共有人擅自处分不动产的情况200

（三）其他原因导致不动产权利发生变更，但尚未在不动产登记簿上体现201

四、善意取得制度与夫妻共同财产201

五、善意取得的举证责任202

六、善意取得的法律后果203

（一）善意第三人取得财产的所有权203

（二）原权利人丧失权利203

（三）原权利人取得对无权处分人的债权请求权203

【典型案例】刘志兵与卢志成财产权属纠纷案204

第十章 财产无主的认定209

规则14 对无主房屋所有人生前尽了主要扶养义务，可以适当分得部分无主财产209

【规则理解】209

一、无人继承又无人受遗赠遗产的条件209

（一）无人继承209

（二）无受遗赠人210

二、无人继承又无人受遗赠的遗产归属210

三、适当分得遗产权的把握211

（一）权利人的范围212

（二）权利产生的依据212

（三）立法目的212

（四）分得的份额213

（五）权利的行使方式213

【拓展适用】214

一、遗失物的认定214

（一）遗失物为动产214

（二）遗失物为占有人丧失占有的物214

（三）遗失物为非因占有人的意志丧失占有的物214

（四）遗失物非无主物214

二、拾得人义务的把握214

（一）返还权利人的义务215

（二）妥善保管遗失物216

三、有关部门对拾得遗失物的义务216

（一）通知权利人领取217

（二）妥善保管遗失物217

四、权利人的义务218

（一）支付保管遗失物费用的义务218

（二）按照承诺支付报酬的义务218

五、无人认领遗失物的归属219

【典型案例】陈益锡申请认定财产无主案219

第十一章 土地承包经营权221

规则15 承包土地的农民落户小城镇，其土地承包经营权可以保留或者依法流转；如该土地被征用，承包土地的农民有权获得征地补偿款221

【规则理解】221

一、土地承包经营权的内涵221

（一）土地承包经营权以土地归国家所有或集体所有为前提222

（二）土地承包经营权的主体包括公民个人或者农村集体经济组织222

（三）农村土地承包采取家庭承包方式或者采取招标、拍卖、公开协商等方式222

（四）土地承包经营权的内容根据法律或者土地承包合同的约定产生222

（五）土地承包经营权是农村集体组织成员权的体现222

二、土地承包经营权的流转方式223

（一）转包223

（二）互换223

（三）出租223

（四）转让223

（五）其他方式224

三、土地征收、征用时对土地承包经营权的补偿224

（一）土地征收的条件224

（二）土地承包经营权的独立补偿地位224

【拓展适用】226

一、土地承包经营权的性质226

二、土地承包经营权的产生方式226

三、土地承包经营权的产生要件227

（一）土地承包经营权的产生以承包经营合同的生效为要件227

（二）土地承包经营合同的生效要件228

四、土地承包经营权的消灭228

（一）发包人或承包方不履行承包合同约定的义务229

（二）承包人交回承包地229

（三）全家落户小城镇229

（四）全家农转非229

（五）土地承包经营权转让229

（六）原承包土地被依法征收229

五、土地转让、互换、转包与出租情形下补偿款的归属230

【典型案例】陈清棕与福建省厦门市同安区马巷镇亭洋村村民委员会第一村民小组、福建省厦门市同安区马巷镇亭洋村村民委员会征地补偿款分配纠纷案230

规则16经依法召集村民会议讨论决定后，村民委员会与他人订立的不违反法律强制性规定的协议应认定为有效235

【规则理解】235

一、集体所有权概述235

（一）集体所有权的主体235

（二）集体所有权的客体236

二、农村集体所有权的行使主体236

（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权237

（二）分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权237

（三）属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权237

三、农村集体所有权的行使程序238

（一）决定土地承包方案以及将土地发包给本集体以外的单位或者个人承包238

（二）个别土地承包经营权人之间承包地的调整238

（三）土地补偿费等费用的使用、分配办法238

（四）集体出资的企业的所有权变动等事项239

（五）法律规定的其他事项239

【拓展适用】239

一、村民委员会概述239

（一）村民委员会的性质239

（二）村民委员会的产生240

（三）村民委员会的议事规则240

二、村民委员会在农村土地承包与流转中的职责241

（一）村民委员会是土地承包经营关系中的发包方241

（二）村民委员会是农村土地承包经营权的保护者241

（三）村民委员会是土地承包经营权流转的维护者242

（四）土地承包经营权纠纷的调解机构242

三、村民委员会的诉讼当事人地位242

（一）诉讼当事人的类型242

（二）村民委员会属于诉讼当事人中的其他组织243

四、集体财产的保护244

【典型案例】浙江省乐清市乐成镇石马北村村民委员会与浙江顺益房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案245

第十二章 抵押权252

规则17 抵押人转让已办理登记的抵押物，未通知抵押权人或者未告知受让人的，该转让行为并非绝对无效252

【规则理解】252

一、抵押人对抵押物享有之权利252

（一）抵押物的用益权253

（二）在同一抵押物上设定多个抵押权的权利253

（三）出租、出借抵押物的权利255

（四）转让抵押物的权利256

二、抵押登记的效力256

（一）登记生效主义257

（二）登记对抗主义257

（三）已办理登记的抵押物能否转让258

三、抵押物转让的限制259

（一）我国法律对抵押物转让相关规定的沿革259

（二）突破限制条件转让抵押物之效力261

【拓展适用】265

一、抵押人得以转让抵押物的合理性证成265

二、探寻抵押物转让的立法模式与路径选择268

【典型案例】贵州百花药业有限公司与遵义浩鑫房地产开发有限责任公司买卖合同纠纷案272

第十三章 债权出质280

规则18 受让人签约时明知受让的标的债权已出质并未提出异议的，不影响其与让与人之间债权转让协议的效力280

【规则理解】280

一、我国语境下关于债权人转让合同权利的法律意涵280

（一）债权人转让合同权利与债权让与280

（二）债权让与的历史发展概述281

（三）我国关于债权让与的立法沿革282

二、债权让与与通知的关系283

（一）通知是否为债权让与合同的构成要件283

（二）通知的法律效力284

（三）通知的制度价值287

三、出质人对质物享有之权利287

（一）对质物的处分权287

（二）排除妨害请求权288

（三）对主债务人的追偿权与代位权288

（四）对质物的收益权288

四、权利质权的特殊性288

（一）权利质权为质权289

（二）权利质权的标的为具有让与性的所有权之外的财产权290

（三）权利质权对出质人权利的限制291

（四）权利质权法律处分上的限制292

五、权利标的的范围和种类292

【拓展适用】292

一、债权让与的理论构成292

二、债权让与的限制因素295

（一）根据合同性质不得转让295

（二）按照当事人约定不得转让296

（三）依照法律规定不得转让296

三、债权多重让与下的优先权问题296

（一）关于债权多重让与的比较法视野297

（二）我国对处理债权多重让与问题的探索299

四、权利质押与权利抵押之比较302

（一）标的性质的比较302

（二）权利设定形式的比较303

（三）担保效力的比较303

（四）权利实现方式上的比较304

五、一般债权质押的若干问题305

（一）一般债权可设质性的制约305

（二）我国对一般债权质押的相关法律规定305

（三）以一般债权设质的相关制度设计308

【典型案例】佛山市顺德区太保投资管理有限公司与广东中鼎集团有限公司债权转让合同纠纷案310

第十四章 占有323

规则19 债权人以自己名义长期占用、管理债务人房屋，无人提出异议，属善意占有323

【规则理解】323

一、占有的内涵323

二、占有的性质324

（一）占有并不仅是所有权的一项权能324

（二）占有不是一种权利324

（三）占有是具有法律意义的事实325

三、占有的法律特征325

（一）占有的主体具有广泛性325

（二）占有的客体只能是物325

（三）占有须有占有的意思325

（四）占有须有对于物产生事实上的管领与控制325

四、占有分类的法律意义326

（一）自主占有和他主占有326

（二）有权占有与无权占有326

（三）直接占有与间接占有327

【拓展适用】327

一、占有的效力327

（一）占有的权利取得效力327

（二）占有的权利推定效力328

二、占有的保护328

（一）物权法中对占有保护的意义328

（二）占有的私力救济329

（三）占有的公力救济329

三、权利人与占有人的关系330

（一）在基于合同关系产生的权利人与占有人的关系中，采用约定优先，法律规定补充的原则330

（二）占有人使用占有物的法律责任331

（三）占有人的损害赔偿责任331

四、取得时效与占有331

【典型案例】胡德开等申请确认房屋所有权案332

规则20 当事人未就继续占有动产的占有改定达成协议的，不能构成物权法规定的占有改定334

【规则理解】334

一、动产物权的变动要件334

二、动产物权观念交付的类型335

（一）简易交付335

（二）指示交付335

（三）占有改定335

三、占有改定的构成要件336

【拓展适用】占有改定与善意取得337

【典型案例】青岛源宏祥纺织有限公司与港润（聊城）印染有限公司取回权确认纠纷案343