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第1章　概述1

1.1　房地产开发的类型与特点1

1.1.1　房地产开发有关概念　1

1.1.2　房地产开发类型　3

1.1.3　房地产开发形式　4

1.1.4　房地产开发特点　4

1.1.5　房地产开发策划内容　6

1.2　房地产开发程序　7

1.2.1　项目立项阶段　7

1.2.2　项目前期准备阶段　9

1.2.3　项目建设阶段　10

1.2.4　项目销售及售后服务阶段　11

1.3　房地产企业人员与组织12

1.3.1 开发企业的人员构成　12

1.3.2　项目经理　13

1.3.3　项目团队14

1.3.4　组建项目管理班子　16

1.4　房地产开发法规和管理　18

1.4.1　综合开发管理　18

1.4.2　商品房建设计划管理　19

1.4.3　综合开发公司的资质管理　19

1.4.4　房地产企业的自律作用　21

1.4.5　房地产审计　21

第2章　房地产投资机会研究23

2.1 房地产投资机会的概念及重要地位23

2.1.1　投资机会的概念　23

2.1.2　投资机会的重要地位　24

2.2　房地产投资环境分析　25

2.2.1 自然环境与基础设施　26

2.2.2　人文环境　26

2.2.3　商业环境　27

2.2.4　交通环境　27

2.3　房地产投资机会研究　27

2.3.1　把握市场入市时机　27

2.3.2　把握市场客户定位　29

2.3.3　把握适时的经营理念　30

2.3.4　把握政策背景的利用　30

2.3.5　需要注意的问题　31

2.4　房地产投资机会研究定量分析　33

2.4.1　模糊数学评价法　33

2.4.2　综合评价法　37

2.5　房地产投资机会选择过程　49

2.5.1　外部因素分析　50

2.5.2　财务因素分析　50

2.5.3　内部因素分析　51

2.5.4　房地产投资机会选择过程　51

第3章　房地产投资区位选择52

3.1 房地产投资区位的概念及重要地位　52

3.1.1　区位的概念　52

3.1.2　区位的重要地位　52

3.2　房地产区位分析　54

3.2.1　交通动线　54

3.2.2 区位特征　57

3.2.3　发展规划　58

3.2.4　环境与区位　58

3.3　房地产投资区位选择　59

3.3.1 区位选择的含义　59

3.3.2　住宅区位选择原则　59

3.3.3　住宅区位选择　61

3.3.4　其他房地产区位选择　63

3.3.5 区位的动态判断与深层分析　64

3.3.6　需要注意的问题　65

3.4　土地市场及土地价格　67

3.4.1 土地市场　67

3.4.2　土地价格　68

第4章　房地产投资决策72

4.1　投资决策的概念及程序　72

4.1.1　投资决策概念　72

4.1.2　投资决策程序　73

4.1.3　房地产策划的切入点　74

4.2 市场调查75

4.2.1　市场调查的情况分析　75

4.2.2　抽样调查75

4.2.3　调查周期及调查问卷　76

4.2.4　需要注意的问题　77

4.3　市场走势分析和市场预测　78

4.3.1　市场走势分析　78

4.3.2　定性预测　79

4.3.3　定量预测　82

4.4　房地产投资策略　86

4.4.1　住宅投资策略　86

4.4.2　商业用房投资策略　87

4.4.3　写字楼投资策略　87

4.4.4　宾馆和酒店投资策略　88

4.4.5　别墅投资策略　88

4.4.6　工业项目投资策略　89

4.4.7　停车场和仓库投资策略　89

4.5　房地产投资决策　89

4.5.1 定性决策　90

4.5.2　获利能力分析　92

4.5.3　定量决策96

4.5.4　需要注意的问题　102

第5章　房地产资金筹措与风险分析104

5.1 房地产项目投资成本费用的构成与估算104

5.1　房地产项目投资与成本费用构成　104

5.1.2　房地产项目投资与成本费用估算　104

5.2　房地产项目经营税费　106

5.2.1 与转让房地产有关的税费106

5.2.2　土地增值税　107

5.2.3　企业所得税　108

5.3 开发资金流动特征与资金筹措原则108

5.3.1 开发资金的流动特征　108

5.3.2　资金筹措原则　109

5.4　房地产资金筹措渠道　111

5.4.1　财政筹资　111

5.4.2　银行贷款　111

5.4.3　股票筹资　111

5.4.4　债券筹资　112

5.4.5　直接向用户集资　112

5.4.6　利用外资　112

5.5　资金筹措　112

5.5.1　资金投入计划　112

5.5.2　资金流动计划　114

5.5.3　筹资方式　114

5.5.4　还贷方式　115

5.6　房地产投资风险分析　117

5.6.1　房地产投资风险的含义及其衡量　117

5.6.2　房地产开发的不确定性和风险产生120

5.6.3　房地产投资风险的主要类型121

5.6.4　房地产投资风险的规避和控制123

第6章　住宅的建筑设计与规划设计125

6.1 建筑设计与规划设计的概念及重要地位　125

6.1.1　建筑设计与规划设计的概念　125

6.1.2 建筑设计与规划设计的重要地位125

6.2　居住区规划设计　126

6.2.1　用地规模与配置　126

6.2.2　设施与布局　130

6.2.3　道路交通　130

6.2.4　建筑控制132

6.2.5　城市设计　133

6.2.6　建筑空间133

6.2.7　景观与形象　135

6.3　住宅建筑设计　136

6.3.1　功能定位　136

6.3.2　建筑风格和造型　138

6.3.3　房型设计　140

6.3.4　住宅设计　141

6.3.5　住宅设计细化　143

6.3.6　建筑设计的他山之石　144

6.3.7　旧城改造中的住宅建筑设计　146

6.4 价值工程方法优选住宅设计方案146

6.4.1　价值工程的概念　146

6.4.2　价值工程方法优选住宅设计方案147

6.5　住宅配套及环境设计　152

6.5.1　住宅配套　152

6.5.2　居住区市政配套　154

6.5.3　环境设计　154

6.5.4　借鉴设计思想　155

第7章　房地产建设项目管理157

7.1　开发商的设计管理　157

7.1.1　方案设计竞选　157

7.1.2　设计招标　158

7.1.3　初步设计和初步设计概算　160

7.1.4　施工图设计　163

7.1.5　设计阶段的质量控制　163

7.1.6　设计阶段的进度控制　165

7.1.7　设计阶段的投资控制　166

7.1.8　设计合同的履行管理　167

7.2　开发商的项目管理　169

7.2.1 综合计划管理　169

7.2.2　项目范围管理　171

7.2.3　项目时间管理　173

7.2.4　项目投资管理　178

7.2.5　项目质量管理　186

7.2.6　项目合同管理　191

7.2.7　项目协调管理　196

7.2.8　项目采购管理　198

7.3　政府的建设管理　203

7.3.1　确定规划设计条件　203

7.3.2　审定设计方案　203

7.3.3　核发建设工程许可证　204

7.3.4　质量监督站及其工作任务　204

7.3.5　政府质量监督与监理的区别　204

7.4　开发商对监理的管理　205

7.4.1　监理招标　205

7.4.2　监理标准化管理的内容和要求　207

7.4.3　监理合同的履行管理　208

第8章　房地产市场营销与促销210

8.1 购房市场与购房行为分析　210

8.1.1　购房市场分析　210

8.1.2　购房人分析　213

8.1.3　购房动机分析　214

8.1.4　购房过程分析　216

8.2　房地产市场竞争　216

8.2.1　房地产市场竞争概况　217

8.2.2　房地产市场竞争策略　218

8.3　房地产价格策略　219

8.3.1　从经济学角度看房地产价格策略　219

8.3.2　从市场角度看房地产价格策略　221

8.4　房地产调价策略　224

8.4.1　价格调整因素　224

8.4.2　价格调整方法　225

8.5　房地产营销与促销　226

8.5.1　低开高走战术　226

8.5.2　承诺战术　228

8.5.3　降低门槛战术　230

8.5.4　制造投资饥渴感战术　232

8.5.5　降价战术　232

8.5.6　价格产权拆细战术　233

8.5.7　组合战术　233

8.5.8　打文化牌战术　234

8.5.9　补充实例　234

第9章　房地产企业管理与领导艺术237

9.1　房地产企业管理　237

9.1.1　现代企业管理　237

9.1.2　企业管理的几个阶段　242

9.1.3　企业经营策略　243

9.2 房地产企业老总的素质要求246

9.2.1 房地产企业老总应具备的专业知识246

9.2.2　房地产企业老总应具有的实际能力247

9.2.3 房地产企业老总应掌握的工作技能249

9.3　房地产企业老总的领导方法与艺术250

9.3.1　决策方法与艺术　250

9.3.2　择事方法与艺术　251

9.3.3　用人方法与艺术　256

9.3.4　社交方法与艺术　257

9.3.5　提高效率方法与艺术　257

参考文献261