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第一章 房地产与房地产估价1

第一节 房地产的概念、特征与类型1

一、房地产的概念1

二、房地产的特性9

三、房地产的类型10

第二节 房地产估价的概念和目的12

一、房地产估价的概念12

二、房地产估价的目的14

第三节 房地产估价的必要性15

一、理论上的必要性15

二、现实中的必要性15

本章综合思考题18

一、房地产价格的概念19

第一节 房地产价格的概念与形成基础19

第二章 房地产价格19

二、房地产价格的形成基础20

第二节 房地产价格的特征与种类21

一、房地产价格的特征21

二、房地产价格的种类23

第三节 房地产价格的影响因素27

一、按影响因素的范围分类28

二、按影响因素的性质分类28

本章综合思考题42

第三章 房地产估价原则与估价程序43

第一节 房地产估价原则43

一、合法原则43

二、最高最佳使用原则44

三、估价时点原则45

四、替代原则46

五、公平原则47

第二节 房地产估价程序48

一、获取估价业务48

二、明确估价基本事项49

三、签订书面估价委托合同50

四、拟定估价作业方案51

五、搜集整理估价所需资料51

六、实地查勘估价对象52

七、选定估价方法测算53

八、确定估价结果53

九、撰写、审核并出具估价报告53

本章综合思考题55

十、估价资料归档55

第四章 比较法57

第一节 比较法的基本原理57

一、比较法的概念57

二、比较法的理论依据57

三、比较法适用对象和条件58

四、比较法估价的步骤58

第二节 比较法的操作步骤59

一、搜集交易实例59

二、选取可比实例61

三、建立价格可比基础62

四、交易情况修正65

五、交易日期修正67

六、房地产状况修正69

七、求取比准价格72

第三节 比较法应用举例74

本章综合思考题77

第五章 成本法79

第一节 成本法的基本原理79

一、成本法的概念79

二、成本法的理论依据79

三、成本法适用的对象和条件80

四、成本法的操作步骤81

第二节 房地产价格的构成81

一、土地取得成本81

二、开发成本82

三、管理费用82

四、投资利息82

七、开发利润83

五、销售费用83

六、销售税费83

第三节 成本法的基本公式84

一、成本法最基本的公式84

二、适用于新开发土地的基本公式85

三、适用于新建房地产的基本公式86

四、适用于旧房地产的基本公式86

第四节 重新购建价格87

一、重新购建价格的概念87

二、建筑物重新购建价格的分类87

三、建筑物重新购建价格的求取方法88

第五节 建筑物折旧91

一、建筑物折旧的概念和原因91

二、建筑物折旧的求取方法93

三、求取建筑物折旧应注意的问题100

第六节 成本法应用中涉及的有关规定101

一、商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定101

二、农地征收和城市房屋拆迁费用的有关规定103

三、房屋折旧的有关规定105

四、房屋完损等级评定的有关规定106

本章综合思考题109

第六章 收益法110

第一节 收益法的基本原理110

一、收益法的概念110

二、收益法的理论依据110

一、收益法最一般的公式112

第二节 收益法的计算公式112

四、收益法的操作步骤112

三、收益法适用的对象和条件112

二、净收益每年不变的公式113

三、净收益在前若干年有变化的公式116

四、净收益按一定数额递增的公式117

五、净收益按一定数额递减的公式118

六、净收益按一定比率递增的公式119

七、净收益按一定比率递减的公式119

八、预知未来若干年后的价格的公式120

第三节 房地产净收益的计算121

一、房地产收益的种类121

二、净收益测算的基本原理122

三、不同收益类型房地产净收益的求取123

四、求取净收益时对有关收益的取舍125

五、收益期限的确定127

第四节 报酬率的确定128

一、报酬率的实质128

二、报酬率的求取方法129

第五节 投资组合和剩余技术132

一、投资组合技术132

二、剩余技术135

本章综合思考题137

第七章 假设开发法139

第一节 假设开发法的基本原理139

一、假设开发法的概念139

二、假设开发法的理论依据139

三、假设开发法适用的估价对象和条件140

四、假设开发法的操作步骤141

五、假设开发法的其他用途142

第二节 假设开发法的基本公式143

一、假设开发法最基本的公式143

二、评估生地价值的公式144

三、评估毛地价值的公式144

四、评估熟地价值的公式144

五、评估在建工程价值的公式145

六、评估旧房价值的公式145

七、评估待开发房地产开发完成后出售经营的公式145

八、评估待开发房地产开发完成后出租经营和自主经营的公式145

第三节 假设开发法计算公式中各项的求取145

一、开发经营期145

三、开发成本、管理费用、销售费用和销售税金147

二、开发完成后的房地产价值147

四、投资利息148

五、开发利润151

六、投资者购买待开发房地产应负担的税金151

第四节 假设开发法的运用151

本章综合思考题156

第八章 长期趋势法157

第一节 长期趋势法的基本原理157

一、长期趋势法的概念157

二、长期趋势法的理论依据157

第二节 线性趋势法158

一、平均增减量法158

四、长期趋势法的操作步骤158

三、长期趋势法适用的对象和条件158

二、线性回归法160

第三节 非线性趋势法162

一、移动平均法162

二、指数平滑法164

三、指数曲线法166

四、二次曲线法168

第四节 长期趋势法的作用170

本章综合思考题171

第九章 地价评估172

第一节 路线价法172

一、路线价法的基本原理172

二、划分路线价区段174

三、设定标准临街深度174

五、调查评估路线价175

六、制作价格修正率表175

四、选取标准临街宗地175

七、计算临街宗地的价格178

第二节 基准地价评估与基准地价修正法184

一、城市基准地价评估的发展与完善184

二、城市基准地价评估的方法和步骤185

三、基准地价修正法186

第三节 高层建筑地价分摊187

一、高层建筑地价分摊的意义187

二、高层建筑地价分摊的方法188

本章综合思考题191

第十章 不同类型的房地产估价192

第一节 居住房地产估价192

一、居住房地产及其估价的特点192

二、影响居住房地产价格的区位状况192

三、影响居住房地产价格的实物状况193

四、居住房地产估价举例194

第二节 商业房地产估价196

一、商业房地产的特点196

二、商业房地产估价的常用方法196

三、影响商业房地产价格的区位状况197

四、影响商业房地产价格的实物状况198

五、商业房地产估价举例198

第三节 商务办公房地产估价201

一、商务办公房地产及其市场的特点201

二、影响商务办公房地产价格的区位状况202

三、影响商务办公房地产价格的实物状况202

四、商务办公房地产估价举例203

三、影响旅馆房地产价格的实物状况206

二、影响旅馆房地产价格的区位状况206

一、旅馆房地产及其估价的特点206

第四节 旅馆房地产估价206

四、旅馆房地产估价举例207

第五节 工业房地产估价209

一、工业房地产及其特点209

二、工业房地产估价的常用方法210

三、影响工业房地产价格的区位状况211

四、影响工业房地产价格的实物状况211

五、工业房地产估价举例212

本章综合思考题213

第十一章 房地产估价报告215

第一节 撰写房地产估价报告的基本要求215

一、估价报告对词义的要求215

二、估价报告对语句的要求216

一、封面217

三、估价报告要防止错别字和错漏217

第二节 房地产估价报告的构成要素217

二、目录218

三、致委托人函218

四、估价师声明219

五、估价的假设和限制条件219

六、估价结果报告219

七、估价技术报告221

第三节 房地产估价报告举例222

本章综合思考题238

部分章节综合思考题参考答案243

主要参考文献251

后记252