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一、房地产开发经营管理的含义1

二、房地产企业经营管理的范围及内容1

目录1

第一篇　概论1

第一章　房地产开发经营管理概述1

第一节　房地产开发经营管理的含义与特点1

三、房地产开发企业经营管理的特点2

二、房地产开发企业的发展4

一、房地产开发企业的形成4

第二节　房地产开发企业的形成与发展4

第三节　房地产开发的程序8

一、可行性研究阶段9

二、开发项目的前期工作阶段10

三、开发项目建设实施阶段17

四、房屋营销和服务阶段19

第四节 房地产开发项目策划20

二、三大效益综合评价21

一、综合效益指标体系21

第五节　住宅区的综合效益评价21

附录1-1-1　城市房地产开发经营管理条例（1998年7月20日国务院令第248号）22

附录1-1-2　城市商品房预售管理办法（2004年7月20日建设部令第131号重发）25

附录1-1-3　商品房销售管理办法（2001年4月4日建设部令第88号）27

二、按经营内容和经营方式划分的房地产企业类型32

一、按所有权性质划分的房地产企业类型32

第二章　房地产开发企业及其制度32

第一节 房地产开发企业类型32

一、房地产开发企业的设立条件及程序33

第二节　房地产企业的设立、变更与终止33

三、按经营性质划分的房地产企业类型33

三、设立股份有限责任公司的条件和程序34

二、有限责任公司的设立条件和程序34

四、企业的变更和终止35

一、房地产开发企业资质等级36

第三节　房地产企业资质等级及管理36

二、房地产企业资质管理37

一、房地产开发公司组织机构设置的原则39

第四节　房地产开发企业的组织机构设置39

二、房地产开发公司组织机构设置的形式40

三、经济核算管理制度41

二、工程技术管理制度41

第五节 房地产企业制度41

一、开发经营管理制度41

附录1-2-1 房地产开发企业资质管理规定（2000年3月29日建设部令第77号）42

六、思想政治工作管理制度42

四、行政人事管理制度42

五、物业管理制度42

一、政府政策因素46

第一节　房地产可行性研究的影响因素46

第二篇　房地产开发前期运作46

第一章　房地产开发项目可行性研究46

二、环境因素47

三、经济因素48

一、房地产可行性研究的类型49

第二节　房地产可行性研究的类型和内容49

三、房地产可行性研究的内容50

二、房地产可行性研究的原则50

二、调查研究52

一、筹划准备52

第三节　房地产可行性研究的步骤52

三、分析和预测53

一、房地产可行性研究报告编制依据和步骤54

第四节　房地产可行性研究报告54

四、编制房地产可行性研究报告54

二、房地产可行性研究报告的内容55

一、项目概述57

第五节 房地产开发项目可行性研究报告案例57

二、项目建设背景和必要性58

四、房地产市场需求分析59

三、项目选址和建设条件59

六、规划设计方案60

五、建设规模60

八、投资估算与资金筹措61

七、建设进度安排61

九、财务效益初步分析62

二、房地产开发用地的类型64

一、开发用地的涵义64

第二章　房地产开发用地取得的途径64

第一节　房地产开发用地的类型64

一、房地产开发用地的来源67

第二节　房地产开发用地选择67

二、房地产开发用地的选择68

一、土地使用权出让71

第三节　房地产开发用地取得的途径71

二、土地使用权转让75

三、关于土地使用权出让和转让的几个问题76

四、房地产开发可接受的地价的测算77

一、农地征用的一般涵义78

第四节 开发建设中的农地征用78

三、农地征用出让程序79

二、开发建设中的农地征用特点79

四、开发建设中的农地征用补偿80

附录2-2-1　最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释81

附录2-2-2　协议出让国有土地使用权规定（2003年6月11日国土资源部令第21号）83

附录2-2-3　土地利用年度计划管理办法（1999年3月2日国土资源部令第2号）85

附录2-2-4　建设用地审查报批管理办法（1999年3月2日国土资源部令第3号）86

附录2-2-5 闲置土地处置办法（1999年4月28日国土资源部令第5号）89

附录2-2-6 国家投资土地开发整理项目实施管理暂行办法（2003年4月16日国土资源部发布）90

附录2-2-7 国土资源部关于贯彻《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》若干问题的意见（1999年9月17日国土资厅发［1999］97号）92

附录2-2-8　招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002年7月1日中华人民共和国国土资源部令第11号）94

附录2-2-9　关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知（国土资源部、监察部2002年8月26日国土资发［2002］265号）96

一、拆迁准备工作99

第一节 城市房屋拆迁工作程序99

第三章　城市房屋拆迁99

三、组织实施拆迁100

二、申请核发房屋拆迁许可证100

一、房屋拆迁补偿104

第二节　城市房屋拆迁补偿与安置104

二、房屋拆迁安置106

第三节 城市房屋拆迁工作中应注意的问题107

一、在拆迁工作中应注意的几个问题108

二、拆迁补偿与安置工作中的各种费用109

附录2-3-1　城市房屋拆迁管理条例（2001年6月13日国务院令第305号）110

附录2-3-2　城市房屋拆迁估价指导意见（2003年12月1日建住房［2003］234号）113

附录2-3-3　城市房屋拆迁行政裁决工作规程（2003年12月30日建住房［2003］252号）115

二、申请贷款119

一、汇集自有资金119

第三篇　房地产开发实务119

第一章　房地产开发资金筹措管理119

第一节　房地产开发资金筹措的渠道119

三、发行债券筹资121

四、发行股票筹资122

五、其他筹资渠道123

一、编制资金筹集方案124

第二节 房地产开发资金筹集步骤和方法124

二、编制资金流动计划125

一、国家开发银行贷款对象、使用范围和条件127

第三节 国家开发银行贷款管理程序127

三、按规定程序办理各类贷款手续127

二、贷款申请的审批程序128

五、贷款回收措施130

四、贷款管理130

三、签订借款合同程序和贷款期限及利率130

一、建设银行贷款种类131

第四节 建设银行贷款管理程序131

二、建设银行贷款程序132

四、建设银行贷款合同133

三、贷款银行与借款单位职责133

五、建设银行贷款回收程序135

第五节 商业银行、交通银行、工商银行贷款管理程序137

三、利用外资种类和性质138

二、利用外资的对象和条件138

第六节 建设项目利用外资的原则和管理办法138

一、利用外资的原则138

四、利用外资的程序139

五、利用外资的管理办法140

附录3-1-1 中国建设银行借款合同示范文本141

附录3-1-2 中国建设银行（贷款）保证合同示范文本143

附录3-1-3 中国建设银行（贷款）抵押合同示范文本145

附录3-1-4 中国建设银行（贷款）质押合同示范文本146

第二节 房地产开发的主要内容和产品种类149

第一节 土地开发149

第二章　房地产开发的主要内容和产品种类149

一、普通住宅150

二、高层住宅151

三、花园公寓的标准152

四、高层公寓154

五、普通公寓（公寓式住宅）155

六、写字楼156

七、商业建筑157

九、旅游业建筑159

八、工矿企业建筑159

一、产品定位原则160

第三节　产品定位160

二、获得竞争优势的市场定位163

二、《住宅设计规范》GB 50096—1999（2003年版）167

一、《城市居住区规划设计规范》GB 50180—93（2002年版）简介167

第三章　房地产开发项目规划设计及其评价167

第一节　住宅规划设计标准167

三、北京市“九五”住宅建设标准要点176

四、上海市住宅建筑设计标准要点179

五、城市示范小区住宅设计建议标准182

六、健康住宅建设技术要点（摘录）183

第二节 智能建筑设计193

一、智能建筑的分类194

二、智能建筑的内容（条件）195

一、申请办理“一书两证”201

第三节　房地产开发项目的规划设计201

二、规划设计203

一、居住小区开发规划设计方案评价的指标体系228

第四节　居住区规划设计方案评价228

第五节　城市道路和建筑无障碍设计230

二、开发项目规划设计方案评价方法230

三、城市道路无障碍设计231

二、城市道路无障碍实施范围231

一、《规范》内容231

四、建筑物无障碍设计实施范围232

五、居住区无障碍实施范围234

六、建筑物无障碍设计235

七、建筑物无障碍标志与盲道243

二、安全防范工程技术规范244

一、安全防范工程的建设要求244

第六节 安全防范工程设计244

附录3-3-1　城市地下空间开发利用管理规定（2001年11月20日建设部令第108号重发）245

附录3-3-2　建筑工程消防监督审核管理规定（1996年10月16日公安部令第30号）247

附录3-3-3　全国住宅小区智能化技术示范工程建设工作大纲251

一、招标文件253

第一节　建设工程监理招标与投标253

第四章　房地产开发工程招标与投标253

二、投标书的编制254

三、评标255

四、定标256

第二节　开发工程项目勘察设计招标与投标256

一、一般规定256

二、招标257

三、投标258

四、开标、评标和中标259

五、处罚规定261

第三节 开发工程设计招标与投标263

一、工程设计招标263

二、工程设计投标268

第四节　房地产开发项目施工招投标268

一、施工招标的范围和规模268

二、工程施工招标应当具备的条件271

四、招标资格与招标备案272

三、施工招标投标程序272

五、工程施工招标实务280

第五节 建筑高级装饰工程的招标投标356

一、建筑高级装饰工程招标范围356

二、招标方式及招标程序357

三、标底的编制与审定359

四、招标文件和招标事务360

五、施工招标的开标、评标与决标366

六、建筑高级装饰工程的投标要点370

第六节 工程项目设备与物资采购招标投标372

一、设备招标373

二、设备供应投标377

三、设备招标投标的管理和法律责任378

四、物资采购的招标投标378

附录3-4-1 工程建设项目招标代理机构资格认定办法（2000年6月30日建设部令第79号）380

附录3-4-2　建筑工程设计招标投标管理办法（2000年10月18日建设部令第82号）382

附录3-4-3　建筑业企业资质管理规定（2001年4月18日建设部令第87号）385

附录3-4-4　房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法（2001年6月1日建设部令第89号）389

附录3-4-5　建设工程勘察设计企业资质管理规定（2001年7月25日建设部令第93号）394

附录3-4-6　工程监理企业资质管理规定（2001年8月29日建设部令第102号）399

附录3-4-7　工程建设项目招标范围和规模标准规定（2000年5月1日国家计委3号令）403

附录3-4-8　招标公告发布暂行办法（2000年7月1日国家计委4号令）404

附录3-4-9 工程建设项目自行招标试行办法（2000年7月1日国家计委5号令）406

附录3-4-10　评标委员会和评标方法暂行规定（2001年8月1日国家计委、国家经贸委、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部）407

附录3-4-11　建筑装修装饰工程专业承包企业资质等级标准412

附录3-4-12　工程建设项目施工招标投标办法（2003年3月8日国家发展计划委员会、建设部、铁道部、交通部、信息产业部、水利部、中国民用航空总局令第30号公布自2003年5月1日起施行）413

附录3-4-13　对工程勘察、设计、施工、监理与招标代理企业资质申报中弄虚作假行为的处理办法（2002年2月10日建市［2002］40号）423

附录3-4-14　工程建设项目招标投标活动投诉处理办法（2004年7月6日国家发展和改革委员会第11号）424

一、委托人对监理合同的管理427

第一节 工程监理合同管理427

二、监理人对监理合同的管理427

第五章　房地产开发项目合同管理427

第二节　工程项目勘察设计合同的管理428

一、勘察设计合同的变更和终止428

二、工程勘察设计合同的纠纷429

三、监理工程师对勘察设计合同的管理429

四、承包方对勘察、设计合同的管理430

五、勘察、设计合同的索赔430

一、行政部门对施工合同的管理431

二、发包人和监理人对合同的管理431

第三节　施工合同管理431

三、承包人对合同的管理432

第四节 设备与材料购置合同管理433

一、设备采购合同履行管理433

二、材料采购合同的履行与管理434

第五节　合同谈判策略435

二、高姿态策略436

三、时机性策略436

一、低姿态策略436

五、“a+b=c”策略437

六、条件互换策略437

四、“最后一分钟”策略437

第六节　合同争议的解决438

八、运用代理人策略438

一、合同争议概述438

七、“吊胃口”策略438

二、解决合同争议的方式439

第七节　合同示范文本443

一、国有土地使用权出让合同443

二、房地产开发合同449

三、建设工程拆迁房屋合同450

四、房屋拆迁安置补偿合同451

五、测绘合同454

六、建设工程勘察合同（一）458

七、建设工程勘察合同（二）462

八、建设工程委托监理合同466

九、建设工程设计合同（一）472

十、建设工程设计合同（二）476

十一、建设工程施工合同480

十二、建筑装饰工程施工合同（一）504

十三、建筑装饰工程施工合同（二）520

十四、中外货物买卖合同（FOB条款）524

十五、中外货物买卖合同（C F条款或CIF条款）527

十六、建筑施工物资租赁合同531

十七、物业管理委托合同532

十八、商品房买卖合同538

十九、房地产代理销售合同545

二十、房屋租赁合同547

二十一、城市供用水合同549

二十二、城市供用气合同552

二十三、城市供用热力合同555

附录3-5-1　《中华人民共和国合同法》摘录（1999年3月25日主席令第15号）557

附录3-5-2　建设工程勘察设计合同管理办法（2000年3月1日建设部、国家工商局［2000］50号文）559

一、监理工作的主体及其职责560

第一节 房地产开发项目的监理管理560

第六章　房地产开发项目建设管理560

二、确定委托监理工程的内容561

四、开工前业主方的责任和义务563

三、划分监理委托工程内容的条件563

五、工程实施阶段业主方对监理合同的管理564

六、督促监理单位履行合同义务565

一、工程测量管理566

第二节　房地产开发项目工程勘察管理566

二、工程勘察管理568

一、开发项目设计阶段573

第三节　房地产开发项目设计管理573

三、开发项目设计管理程序574

二、开发项目组成574

四、业主设计管理工作纲要576

五、建筑工程设计文件编制深度总则规定578

七、工程设计质量管理579

六、市政公用工程设计文件编制深度一般规定579

一、质量控制的含义及特点585

第四节 房地产开发项目质量控制585

二、设计阶段的质量控制587

三、施工阶段的质量控制589

一、房地产项目进度控制概述599

第五节　房地产项目进度控制599

二、进度拖延原因分析及解决措施604

一、建设项目安全管理法规605

第六节 房地产开发项目安全与环境控制605

三、环境保护控制611

二、安全控制611

第七节 房地产开发项目（商品住宅）装饰装修一次到位管理612

四、安全与环境保护控制的基本内容612

二、装修设计613

一、住宅开发613

三、装修实施管理621

一、房地产项目成本构成及控制特点628

第八节　房地产项目成本控制628

二、房地产项目成本控制的原则及内容629

三、成本超支的原因分析及降低成本的措施631

一、合同的概念、作用和分类632

第九节 房地产项目合同控制632

二、房地产项目合同控制的内容633

一、房地产项目竣工验收的依据和标准634

第十节　房地产项目的竣工验收634

二、房地产项目竣工验收程序638

三、竣工验收档案641

四、竣工验收后的服务642

一、项目后评价的意义与作用644

第十一节　房地产项目的后评价644

三、项目后评价的内容645

二、项目后评价的程序645

附录3-6-1 建设工程安全生产管理条例（2003年11月24日国务院令第393号）648

附录3-6-2　建设工程勘察质量管理办法（2002年12月4日建设部令第115号）655

附录3-6-3　建设工程勘察设计管理条例（2000年9月25日国务院令第293号）657

附录3-6-4　建设工程质量管理条例（2000年1月30日国务院令第279号）661

附录3-6-5 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定（2000年4月7日建建［2000］142号）667

附录3-6-6　房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法（2000年4月4日建设部令第78号）669

附录3-6-7　房屋建筑工程质量保修办法（2000年6月30日建设部令第80号）670

附录3-6-8　商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定（建房［1998］102号）671

附录3-6-9　商品住宅性能认定管理办法（试行）（1999年4月29日建住房［1999］114号）672

附录3-6-10　《民用建筑工程室内环境污染控制规范》GB50325—2001676

附录3-6-11　建（构）筑物耐久年限及陈旧贬值的规定681

二、风险的影响684

一、工程项目中的风险684

第七章　工程项目全面风险管理684

第一节　概述684

三、全面风险管理的概念685

四、工程项目风险管理的特点686

一、项目系统要素分析687

第二节 工程项目风险因素分析687

五、风险管理的主要工作687

二、风险对目标的影响分析688

一、风险评价的内容和过程689

第三节　风险评价689

三、管理的过程和要素分析689

三、风险分析方法691

二、风险分析说明691

一、风险的分配695

第四节　风险控制695

二、风险对策697

三、工程实施中的风险控制698

二、办理房地产交易立契鉴证的必须程序700

一、房地产权属登记管理制度700

第八章　房地产的产权产籍700

第一节 房地产产权产籍管理重要性及其内容700

四、房地产产权登记的法律依据701

三、房地产市场法律责任条例701

五、房地产产权登记的相关法规、政策规定702

一、房地产权属704

第二节　房地产权属的确认704

二、房地产权属的审查和确认705

一、土地使用权出让登记706

第三节　土地权属变更登记706

二、土地使用权转让登记707

一、房产登记的类型713

第四节　房屋产权登记713

二、登记申请714

三、勘丈718

四、产权审查、确认720

五、各类房屋审查特点721

七、注册登记723

六、产权公告723

一、房地产产籍724

第五节　房地产的产籍管理724

八、发证724

二、房地产产籍管理725

附录3-7-1　城市房屋权属登记管理办法（2001年8月15日建设部令第99号重发）726

附录3-7-2 国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（国土籍字［1997］2号）730

附录3-7-3 土地登记规则（1996年2月1日）731

一、住宅建筑面积的计算738

第一节　住宅的面积计量规则738

第四篇　房地产营销738

第一章　住宅的面积计量规则和技术规范738

三、商品房销售面积计算及公用建筑面积的分摊741

二、住宅使用面积的计算741

一、《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》内容简介742

第二节　住宅的面积计量技术规范742

二、《商品房销售面积测量与计算计量技术规范》（JJF 1058—1998）743

附录4-1-1　《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353—2005摘录（2005年7月1日起实施）747

三、建筑工程建筑面积计算新标准747

附录4-1-2 商品房建筑面积计算749

附录4-1-3　共有建筑面积的分摊计算750

附录4-1-4 非矩形房屋建筑面积计算751

一、人口环境753

第一节　房地产市场营销环境调研753

第二章　房地产市场调研753

二、经济环境754

三、政策环境756

一、消费者市场的购买对象760

第二节 市场购买行为分析760

二、影响消费者购买的因素761

三、消费者购买决策过程763

第三节　竞争对手分析765

一、识别竞争者的方法766

二、竞争项目的调研767

三、竞争企业的调研769

四、辨别竞争对手的假设771

一、调查方法772

程序772

第四节 市场调研的方法和772

二、调查规模与技术条件775

三、调查的程序776

一、创立品牌与发展品牌是企业竞争取胜之道780

第一节　房地产市场营销品牌策略780

第三章　房地产市场营销策略780

二、开创房地产业中的品牌783

一、房地产价格的特征及构成785

第二节　房地产市场营销价格策略785

二、房地产价格的形成因素786

三、房地产定价方法789

五、市场竞争中的价格调整791

四、房地产定价策略791

一、房地产促销目标792

第四节　房地产市场营销促销组合策略792

第三节　房地产市场营销渠道策略792

二、房地产促销方式及其特点793

第五节 房地产营销广告策略796

三、房地产促销方式组合796

二、整理资料，选择广告媒体797

一、研究物业的基本构成797

三、广告创作798

一、公共关系的功能799

第六节　房地产市场营销公共关系策略799

四、确定广告的发布时间799

五、及时评估广告效果799

二、公关活动策划802

一、房地产营销计划的内容807

第一节　房地产营销计划807

第四章　房地产营销计划与控制807

二、改进营销计划——利润最优化模型808

第二节　房地产营销控制的基本程序810

四、确立控制标准811

三、建立一套能测定营销结果的衡量尺度811

一、确定应对哪些市场营销活动进行控制811

二、设置控制目标811

一、年度计划控制812

第三节　房地产营销控制方法812

五、比较实绩与标准812

六、分析偏差原因812

七、采取改进措施812

三、房地产营销审计815

二、其他控制方法815

一、网络时代的特征817

第一节 网络与房地产市场营销817

第五章　网络时代的房地产市场营销817

二、网络对房地产市场营销环境的作用818

三、网络化是未来房地产业发展方向819

一、网络时代的房地产市场分析820

第二节 网络时代的房地产市场研究820

二、网络时代的市场调研822

三、网络时代的房地产产品823

一、网络时代的房地产营销策略825

第三节 网络时代的房地产市场营销策略825

二、销售管理与客户服务830

附录4-5-1　关于做好稳定住房价格工作的意见（建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会2005年4月30日）831

附录4-5-3　关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（建设部、国家计委、国家经贸委、财政部、国土资源部、国家工商行政管理总局、监察部2002年5月23日）833

附录4-5-2　关于进一步加强房地产广告管理的通知（国家工商行政管理总局、建设部2002年3月25日）833

二、已购公房和经济适用房上市出售的条件838

一、已购公房和经济适用房的概念838

第六章　购销住房的基本条件和程序838

第一节 已购公房和经济适用房的上市出售838

五、已购公房和经济适用房上市（交易）应缴纳税费839

四、已购公房和经济适用房出售后的收益分配839

三、已购公房和经济适用房上市出售的程序839

一、订购840

第二节 商品房的购买840

二、预售841

四、办理房屋产权证842

三、验收入住842

第三节　安居房的购买844

第四节 二手房的购买845

附录4-6-1　经济适用住房管理办法（2004年5月13日建设部、国家发展和改革委员会、国土资源部、中国人民银行联合发布建住房［2004］77号）846

附录4-6-2　经济适用住房价格管理办法（国家计委、建设部2002年11月17日计价格［2002］2503号）849

附录4-6-3 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法（1999年4月2日建设部令第69号）851

附录4-6-4　城镇最低收入家庭廉租住房管理办法（建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局2003年12月31日建设部令第120号）853

附录4-6-5　城镇廉租住房租金管理办法（国家发改委、建设部2005年3月14日发改价格［2005］405号）855

附录4-6-6　城市房地产转让管理规定（2001年8月15日建设部令第96号重发）856

附录4-6-7　城市房地产中介服务管理规定（2001年8月15日建设部令第97号重发）858

一、政府各行政事业单位对房地产的收费861

第一节　我国房地产收费状况861

第七章　房地产开发经营的税费861

二、我国典型城市的房地产收费状况862

一、流转税类866

第二节　我国现行房地产税收制度866

二、所得税类867

三、资源、财产税类868

四、目的、行为税类870

附录4-7-1 关于加强房地产税收管理的通知（国家税务总局、财政部、建设部2005年5月27日国税发［2005］89号）875

附录4-7-2 中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（财法字［1995］第6号）876

附录4-7-3 国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知（国税发［1996］48号）879

附录4-7-4 中华人民共和国契税暂行条例（1999年7月7日中华人民共和国国务院令第224号）880

二、房产争议的特征882

一、房产争议的种类882

第八章　房地产争议的解决882

第一节 房产争议的种类和特征882

第二节 解决房产争议的途径883

第三节　仲裁884

三、诉讼884

一、调解884

二、仲裁884

一、仲裁原则885

二、仲裁程序886

一、房产争议案件的主管与管辖888

第四节　诉讼888

二、诉讼程序889

二、商品房预售合同的效力认定893

一、适用范围893

第五节 商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题893

三、商品房销售广告和宣传资料的问题894

四、商品房认购书与定金的问题895

五、惩罚性赔偿责任的适用896

六、房屋的交付使用和风险责任承担897

八、商品房抵押（按揭）贷款898

七、商品房包销合同898

附录4-8-1 关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答（最高人民法院审判委员会第777次会议讨论通过）900

附录4-8-2　最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过2003年4月28日公布 自2003年6月1日起施行）904

一、物业与物业管理的概念908

第一节　物业管理的基本概念908

第五篇　物业管理908

第一章　物业管理基本概念与实务908

二、物业管理的特征及功能909

三、物业管理的类型与内容910

一、物业管理的产生912

第二节 物业管理的产生与发展912

三、中国物业管理的产生与发展913

二、现代物业管理的发展913

一、物业管理市场的内容914

第三节 物业管理市场914

二、物业管理市场的产生和发展的原因915

三、物业管理的法律制度916

一、物业管理前期介入918

第四节 物业管理工作程序918

二、物业的接管与验收921

四、物业的装修与管理926

三、物业档案的建立926

一、组织结构928

第五节 物业管理公司的组织结构设置和人才结构928

二、人才结构929

一、对物业管理人员的服务意识要求930

第六节　物业管理公司员工的服务意识和行为准则930

附录5-1-1 物业管理条例（2003年6月8日国务院令第379号）931

二、物业管理人员的行为准则931

附录5-1-2　城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法（国家计委、建设部1996年2月9日计价费［1996］266号）937

附录5-1-3　住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法（1998年12月16日建住房［1998］213号）939

附录5-1-4　城市异产毗连房屋管理规定（2001年8月15日建设部令第94号重发）940

一、物业管理招标的具体范围942

第一节 物业管理招标范围、方式和内容942

第二章　物业管理的招标投标942

二、物业管理招标的方式943

三、物业管理招标的内容945

一、招标准备阶段947

第二节 物业管理招标程序947

二、招标实施阶段950

三、招标结束阶段960

一、开标962

第三节　物业管理招标的开标、评标与定标962

二、评标964

三、定标968

一、招标文件970

第四节 物业管理招标、投标和委托合同范本970

二、物业管理投标书986

三、物业管理委托合同990

附录5-2-1 物业管理企业资质管理办法（2004年3月17日建设部令第125号）995

附录5-2-2　全国城市物业管理优秀住宅小区达标评分细则（1996年4月1日建房物字［1996］第8号）999

附录5-2-3　前期物业管理招标投标管理暂行办法（2003年6月26日建住房［2003］130号）1002

一、部门经理1006

第二节　物业工程管理人员配备及岗位职责1006

第三章　物业的工程管理1006

第一节　概述1006

二、工程师（副经理）1007

五、内勤、资料统计员1008

四、技术员（领班）1008

三、助理工程师（经理助理）1008

六、各班组岗位责任制1009

一、安全、防火细则1014

第三节 管理制度1014

二、大宗设备使用管理细则1015

五、交接班管理细则1016

四、设备评比管理细则1016

三、设备事故的管理细则1016

七、各级报告管理细则1017

六、值班管理细则1017

二、房屋质量管理1018

一、设立维修申请表1018

八、设备管理水平考核指标细则1018

第四节　房屋修缮管理1018

三、房屋维修施工管理1020

第五节　房屋设备设施的管理1028

一、房屋设备设施的基础资料管理1028

二、房屋设备设施的运行管理1029

三、房屋设备设施的维修管理1030

一、智能化建筑物业管理的目标1032

第六节 智能建筑的物业管理1032

二、住宅小区、高级公寓、商住楼的智能化物业管理1033

三、写字楼的物业管理1034

四、办公自动化1035

六、营销业务1036

五、物业资料管理1036

七、设备器材管理1037

一、道路桥梁设施管理1038

第七节 市政公共设施的管理1038

八、消防管理1038

九、保安管理1038

十、环境保洁管理1038

十一、车辆管理1038

二、给排水设施的管理1039

一、现代计算机技术在物业管理中的应用1041

第八节 物业的智能化管理1041

二、智能化物业1042

附录5-3-1　建设部关于加强商品房销售、房改售房与物业管理衔接工作的通知（建房［1997］第219号）1044

附录5-3-2　房屋接管验收标准（ZBP 30001—90）（1991年7月1日）1045

附录5-3-3　房屋完损等级评定标准（试行）（城住字［1984］678号）1050

附录5-3-4 国家税务局关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知（国税发［1998］217号）1055

一、物业环境的概念1057

第一节　概述1057

第四章　物业的环境管理1057

二、物业环境管理的任务与内容1058

三、环境管理的措施1059

二、管理机构的岗位职责1061

一、环境管理的组织机构设置1061

第二节　环境管理的组织机构和岗位职责1061

三、安全管理1064

二、清洁管理要求1064

第三节 物业环境管理制度1064

一、层级管理1064

三、非地毯地面1065

二、入口处1065

第四节 物洁保养标准1065

一、建筑物外部1065

一、洗地机1066

第五节 物洁机器的使用和保养1066

四、铺地毯地面1066

五、公共通道、大堂、电梯间、会客厅1066

六、洗手间：专人管理1066

四、吸水机1067

三、高速抛光机1067

二、吸尘机1067

六、刷子1068

五、抹布1068

五、电梯清洁保养1068

第六节　常用物洁工具和清洁剂的管理1068

一、桶1068

二、垃圾桶1068

三、簸箕1068

四、卫生桶1068

八、清洁剂1069

七、地拖1069

一、草皮的养护1070

第七节 园林绿化管理细则1070

一、建筑景观1071

第八节 城市容貌管理要求1071

二、绿篱、荫篷造型1071

三、盆栽1071

四、浇水1071

五、植物保养1071

三、环境卫生1072

二、公共设施1072

一、绿化规划建设1073

第九节 绿化管理标准1073

四、园林绿化1073

五、广告标志1073

六、公共场所1073

三、奖励与惩罚1074

二、绿化保护和管理1074

二、物业租赁的特征1075

一、物业租赁的含义及经济实质1075

第五章　物业的租赁管理1075

第一节　物业租赁概述1075

三、物业租赁的种类1076

四、房屋租赁的原则1077

一、物业租赁的管理体制1078

第二节　物业租赁管理1078

五、物业租赁的程序1078

二、物业租赁条件1079

三、房屋租赁登记管理1080

五、城市房屋租金管理1081

四、租赁关系的管理1081

三、物业租赁合同的内容1085

二、物业租赁合同的法律特征1085

第三节 物业租赁合同1085

一、物业租赁合同的概念1085

四、租赁双方的权利、义务1087

五、订立物业租赁合同应遵循的原则1092

六、租赁合同的变更与终止1093

二、社区服务的范围1095

一、社区服务的重要性1095

第六章　社区服务1095

第一节 社区服务的范围与方式1095

三、社区服务的方式1096

一、业主大会1097

第二节 业主大会与业主委员会1097

二、业主委员会1099

一、客户服务的重要性1100

第三节　客户服务1100

二、客户服务的准则1101

三、客户服务技巧1102

五、客户服务系统1104

四、交流与沟通1104

六、客户服务附件1105

一、有关的基层组织1106

第四节 基层组织在社区服务中的作用1106

三、居民委员会的协助1107

二、派出所的工作1107

第五节 处理业主投诉1108

四、业主委员会的支持1108

第六节 调解纠纷及社区管理1109

三、真诚相待业主1109

一、热情地接待1109

二、及时处理投诉的问题1109

附录5-6-1　业主大会规程（2003年6月26日建住房［2003］131号）1110

二、社区管理1110

一、纠纷的调解1110

附录5-6-2　《业主公约》示范文本1113

一、教育培训、统一认识1115

第二节　质量体系的策划与准备1115

第七章　物业管理质量体系的建立1115

第一节　概述1115

二、组织落实，拟定计划1116

三、确定质量方针，制订质量目标1117

五、调整组织结构，配备资源1118

四、现状调查和分析，合理选择体系要素1118

一、全面和重点地编制质量手册1119

第三节 质量体系文件的编制1119

二、细致和协调地编制程序1121

三、详细、实际地编写作业文件1122

四、合理而慎重地确定质量记录的项目和内容1125

五、根据需要制定质量计划1126

二、加强组织协调1127

一、不断组织教育培训1127

第四节　质量体系的试运行1127

一、内部质量体系审核1128

第五节 质量体系的评价和完善1128

三、严格进行质量体系实施的监督1128

四、形成信息反馈系统1128

二、管理评审1129

参考文献1131