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目录1

第一章 制定购房计划1

1.1 最近5年你想买房吗2

1.2 想买房，你准备好了吗3

1.2.1 估算自己的购买能力3

1）确定自己的资金来源和收支状况4

2）大概确定付款方式5

3）估算自己的经济承受能力6

特别提示：盲目按揭风险大8

特别介绍一：《成都市政府关于促进商品房消费增长的若干意见》9

特别介绍二：解密房价“上涨”10

1.2.2 明确自己想买什么样的住房11

1）确定想要购买的住房类型11

特别介绍：多层顶跃的“兴”与“衰”19

2）确定想要购买的住房面积大小24

特别介绍：小户型26

3）确定想要的楼盘所处的地理位置29

4）确定你心目中的楼盘应该具备怎样的社区环境30

5）确定你想要的住宅配套设施标准31

6）确定你想要的社区物业管理水平32

1.2.3 查找房源信息33

1）确定查找方式33

2）确定查找途径34

专家点拨：如何参加房地产展示会35

特别介绍：温州购房团37

1）相关房地产名词和术语38

1.2.4 解读房源信息38

特别介绍：3A住宅性能认定46

2）给你一双火眼金睛——巧识广告陷阱47

3）你会看楼书吗49

4）你会看总平面规划图和房屋户型图吗51

5）在看懂总平面规划图后，应仔细研究房屋户型图51

6）你分得清绿化率、绿化覆盖率、绿地率吗52

第二章 实地考察55

2.1 确定考察时机56

2.2 确定考察方式57

2.3 确定考察内容58

2.3.1 考察楼盘周边环境58

1）考察楼盘区位58

2）考察楼盘的市政配套设施60

2.3.2 考察楼盘小区环境60

1）考察小区的规划60

特别介绍：《成都市规划管理技术规定（试行）》61

2）考察小区园林景观63

3）考察小区的物业管理水平65

2.3.3 考察、选择自己最喜爱的房子66

1）考察你心目中的房子在小区中应居于什么样的位置66

2）考察你心目中的房子的楼层68

3）考察你心目中的房子的朝向68

4）考察你心目中的房子的户型优劣70

特别提示：房屋使用率并不一定越高越划算73

5）考察你心目中房子的电气指标76

6）选择户型——关注采光和功能分布的合理性77

专家点拨一：如何选择中小户型77

7）重视社区环境——关注大社区中位置较好的小户型78

专家点拨二：如何考察样板房和清水房79

2.3.4 考察房地产公司82

1）查询开发商所售房屋是否“五证”俱全82

2）考察开发商的经营资格和经营能力82

第三章 签订认购书85

2）摸清开发商的底细和心态——知彼87

1）确定自己的理想价位和能够接受的最高价位——知己87

3.1.1 谈判前应做哪些准备87

3.1 与开发商过招87

3）认清房屋买卖双方各自的优势89

3.1.2 识别推销陷阱90

1）避重就轻，拉近距离90

2）迎合吹捧，渲染气氛91

专家提示：理性对待排号认购92

3.1.3 如何与开发商讨价还价94

特别提示：不要忘记向开发商索取馈赠96

3.2.1 什么是认购书？97

1）认购书不是买房必经程序97

3.2 怎样签订房屋认购书97

2）认购书具有一定的法律效力98

3）认购书样本98

3.2.2 签订房屋认购书流程99

特别介绍：按套内面积计价102

3.2.3 签订房屋认购书注意事项103

1）关于房屋认购书本身103

特别提示：查看必要证件“五证”、“二书”103

2）关于购房者对房屋认购书的态度104

3）常见认购陷阱105

专家提示：内部认购谨防风险107

第四章 签订购房合同109

4.1 签订购房合同前须知111

4.1.1 购房合同文本，购房者有选择权111

4.1.2 预售合同（期房）和买卖合同（现房）之间有区别111

4.1.3 购房合同的主要内容111

4.1.4 购房者尤其需要关注的几个基本问题112

4.2.1 商品房买卖合同示范文本及注解113

4.2 正式签订购房合同113

4.2.2 合同补充协议134

1）制定补充协议应遵循三条原则135

2）购房者应该在补充协议中与开发商约定以下事项135

专家点拨：签订精装房合同应该注意哪些方面的问题137

特别介绍：建设部《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》139

1）房子质量有问题，就找开发商139

2）对质量问题的解决有争议，去找住宅工程质量评估中介机构140

特别提示：谨慎购买“乡产权房”140

4.2.3 有效合同成立的条件141

4.2.4 预防合同陷阱142

4.2.5 哪些情况可解除购房合同144

4.2.6 购房合同不慎丢失怎么办145

1）根据购房者购买的是现房还是期房分两种情况处理145

2）如果你的情况不属于以上两种情况，可以采用以下两种方法处理146

特别介绍：物管方案和购房合同一起签146

4.3.1 办理合同登记备案147

1）为什么要办理合同登记备案147

4.3 合同的登记与公证147

2）怎样办理合同登记备案148

3）合同登记备案的具体步骤149

4.3.2 办理合同公证149

1）为什么要办理商品房买卖合同公证149

2）怎样办理商品房买卖合同公证150

第五章 贷款与保险151

1）个人住房商业性贷款153

2）个人住房商业性贷款有哪些担保方式153

5.1.1 什么是个人商业性住房贷款153

5.1 个人商业性住房贷款153

5.1.2 怎样办理个人商业性住房贷款154

1）申请个人商业性住房贷款应具备什么样的条件154

2）贷款申请人需提交哪些材料155

3）申请个人商业性住房贷款需办理哪些手续155

4）个人商业性住房贷款偿还的方式156

5）个人商业性住房借款合同的变更和终止158

2）“九成按揭”得不偿失159

1）谨防银行罚息不断159

5.1.3 谨防开发商的按揭陷阱159

特别介绍一：转按揭160

特别介绍二：移动按揭161

5.2 个人住房公积金贷款162

5.2.1 什么是住房公积金贷款162

1）住房公积金贷款162

2）住房公积金使用原则162

3）缴存公积金的职工享受政府哪些优惠163

4）公积金贷款与商业贷款优劣对比164

特别关注：公积金贷款阻力重重165

5.2.2 怎样算住房公积金可贷款金额166

5.2.3 怎样办理住房公积金贷款167

1）办理住房公积金贷款应具备哪些材料167

2）住房公积金贷款需办理哪些手续167

3）住房公积金贷款偿还方式168

4）住房公积金贷款合同的变更和终止168

5.2.4 公积金买房常见问题解答168

1）办理公积金住房贷款产权证归谁管？168

3）外地公积金能不能转到本地？169

4）本人的住房公积金外人可以用来申请公积金贷款吗？169

2）按揭贷款能否转成公积金贷款？169

5）已经买了商品房，能否不再交公积金？170

6）与原单位解除劳动关系后，住房公积金还能用吗？170

特别介绍一：个人住房组合贷款170

特别介绍二：贷款断供有三种补救办法171

特别介绍三：“住房”储蓄银行——房贷利率仅3.3％172

1）房地产财产保险174

5.3.2 房地产保险有哪些种类174

5.3.1 什么情况下需购买保险174

5.3 购买保险174

2）贷款保证保险175

特别提示：购房提前还款可以退保险175

特别介绍：购房保险费可以按年缴纳176

5.4 办理贷款要交哪些费用176

第六章 验收入住179

6.1 交房时购房者一般需携带哪些材料180

6.2 验房的重要性181

2）住宅质量保证书和住宅使用说明书的内容和作用183

1）一般来说，商品房交付时应具备以下条件183

6.3 验收入住的步骤183

6.3.1 验收住房是否具备人住条件183

6.3.2 核实住房面积185

1）学会计算分摊的公用建筑面积185

特别介绍：空中花园、退台式花园、空调室外机位、飘窗应如何计算面积187

2）查看测绘部门的实测面积189

3）自己动手实际测量189

6.3.3 查看住房质量190

1）质量验收的主要方法190

2）如何查验常见住房质量问题191

3）质量问题处理方法194

6.4 陷阱防范——九种情况可退房195

1）开发商延迟交付房屋195

2）开发商缺“证”，导致合同无效195

7）房屋质量不合格196

5）拿不到产权证196

6）房屋面积误差超过3％196

3）开发商没有经购房人同意变更设计196

4）购房人无法得到贷款196

8）房屋质量导致严重影响使用197

9）开发商把房子抵押197

特别关注：房屋漏水能否退房197

第七章 物业管理199

7.1 如何选择物业管理公司200

7.1.1 物业管理公司有哪些基本类型200

2）从物业管理公司内部运作来看，分为三大类201

1）从物业管理公司的组建模式来看，可分为五种类型201

3）从物业管理公司与物业产权关系来看，可分为两大类202

7.1.2 根据物业管理公司的组建模式来选择202

1）开发公司直接管理模式202

2）社会化、专业化管理模式203

7.1.3 根据物业管理公司实力来选择203

1）管理规模越大越好203

1）资质一级企业标准204

特别介绍：物业管理企业资质管理204

3）有经营意识204

2）管理资历越高越好204

2）资质二级企业标准205

3）资质三级企业标准206

4）临时资质206

7.2 如何签订物业管理合同207

7.2.1 签订物业管理合同需要哪些证件207

7.2.2 物业管理合同应具备哪些主要条款208

1）物业管理公共性服务内容有以下八个方面210

7.2.3 物业管理有哪些项目和费用210

2）物业管理服务内容的费用（包干制）构成211

7.2.4 签订物业管理合同陷阱的防范211

7.3 解读我国第一部《物业管理条例》213

7.4 物业管理常见问题解答215

1）业主大会何时成立？215

2）业委会怎样产生？215

3）何时选聘物业管理公司？216

4）小区公用部位收益归谁？216

5）业主有权选聘和解聘物管公司吗？216

8）空置房由谁交费？217

7）物业公司有权对公共设施进行处理、改变、经营吗？217

6）业主能查物业公司的账吗？217

9）业主被盗，物管有责任吗？218

10）哪些物业的业主应当交纳住房维修资金？218

11）临时公约必须公示吗？218

12）水电气费是物业管理企业说了算吗？219

13）物业管理企业可以对业主罚款吗？219

14）阳台可以随意封闭吗？219

16）何为物业服务费用包干制和酬金制？220

15）小区噪音谁来管？220

17）物业共用部位、共用设施设备要买保险吗？221

18）物管费能否累计预收？221

19）社区可以开家装市场吗？221

第八章 产权过户223

8.1 产权证的重要性225

8.1.1 何为产权证书225

1）产权证书是指房屋所有权证和土地使用权证225

4）“两证”合一有以下优点226

3）在实际运用中“两证”分发存在以下弊端226

特别介绍：房屋所有权证与土地使用权证“两证”合一226

2）土地的使用年限是多少226

5）“两证”合一也存在某些方面的不足：227

8.1.2 购买商品房为什么要办房屋所有权证227

8.2 如何办理房屋所有权证228

8.2.1 取得商品房房屋所有权证需要哪些条件228

8.2.2 办理商品房房屋所有权证需要哪些手续230

1）办理房屋所有权证230

2）办理土地使用权证231

特别提示：只要手续齐全，当天就拿房屋产权证232

8.2.3 办产权证需缴纳哪些费用233

特别介绍：缴纳契税共有八种情况233

特别提示：开发商收代办费，无法律依据234

8.2.4 谨防产权证的陷阱235

特别介绍：产权纠纷处理方式237

8.3 产权证相关问题答疑239

第九章 购买二手房、商铺投资、装饰装修243

1）为什么要购买二手房244

9.1.2 制定购房计划244

9.1.1 购买二手房流程244

9.1 购买二手房244

2）购买二手房应遵循的原则245

9.1.3 挑选房源245

1）确定获取房源的途径和交易方式245

2）挑选房源246

特别介绍：二手房专业中介公司246

9.1.4 实地看房248

特别介绍：二手房估价250

9.1.5 谈判并签订买卖合同251

9.1.6 二手房合同陷阱的防范251

9.1.7 办理贷款253

9.1.8 产权过户255

1）办理房屋所有权证255

2）办理土地使用权证256

9.1.9 验收入住256

9.2.1 三种商业形态257

1）传统商铺257

9.2 商铺投资257

2）产权式商场258

3）成现经营259

9.2.2 商铺口岸陷阱的识别260

1）构成商铺口岸的三大要素261

2）商业口岸细分263

9.2.3 商铺投资要诀264

1）考察商铺“三性”：投资风险性、投资变现性、投资持续性264

2）掌握商铺投资“四字诀”264

9.2.4 购买商铺应注意哪些问题265

3）商铺投资妙语摘录265

9.3 装饰装修267

9.3.1 家装流程全接触267

9.3.2 家装常见陷阱269

1）“打折”的诱惑269

2）报价低，施工中不断增项269

3）降低施工工艺标准270

特别介绍一：装饰新主张——去繁就简270

特别介绍二：巧用鲜花扮靓家272