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目录1

出版说明1

第1章 商品房纠纷概述1

一、商品房概述2

二、商品房买卖概述5

三、商品房买卖合同概述10

四、商品房纠纷的类型14

五、商品房纠纷的解决途径16

六、预防为主和勇于维权20

第2章 商品房纠纷的预防——合同签订前的审查工作23

一、开发商开发资格的审查24

二、开发项目土地使用权的审查26

三、建设用地规划许可证的审查30

四、建设工程规划许可证的审查32

五、施工许可证的审查33

六、商品房预售许可证的审查34

七、商品房预售手续常见的问题36

八、相关纠纷的处理38

九、案例评析40

案例3 村委会开发并销售商品房，法院判决双倍赔偿第3章 商品房买卖合同的签订46

案例1 开发商五证不全，法院判决合同无效46

案例2 开发商设置陷阱，购房人上当受骗46

一、商品房买卖合同的主要内容47

（一）商品房买卖合同的主要条款50

（二）建设部《商品房买卖合同示范文本》的特点50

（三）购房人在签订商品房买卖合同时应注意的问题二、面积条款的签订50

三、付款方式条款的签订57

（五）按套出售商品房面积条款的约定57

（四）按套内建筑面积处理面积差异的约定57

（三）按建筑面积处理面积差异的约定57

（二）商品房买卖合同中的面积条款57

（一）商品房买卖的计价方式57

四、规划、设计变更条款的签订62

（一）规划、设计的法律意义65

（二）规划、设计变更的法律责任65

（三）规划、设计变更条款的签订65

五、商品房权属登记条款的签订65

六、违约责任条款的签订68

（五）单方解除合同的违约责任条款74

（四）商品房质量违约责任条款74

七、开发商免责条款的签订74

（一）违约责任条款的重要性74

（三）开发、预售手续存在问题的违约责任条款74

（二）逾期交房和逾期付款的违约责任74

（一）免责条款78

（二）不可抗力78

（三）开发商免责事由分析78

（四）开发商免责条款的签订78

八、前期物业管理条款的签订78

九、配套建筑和设施所有权归属的约定81

十、补充协议的签订82

十一、案例评析83

案例1 开发商逾期交房，法院判决支付违约金88万案例2 一年多没拿到房产证，开发商只赔偿96元案例3 开发商变更小区规划，法院判决承担违约责任第4章 商品房纠纷民事诉讼要点88

一、商品房纠纷的管辖89

二、商品房纠纷的起诉90

（一）准确把握诉讼的性质99

（二）提出合法的诉讼请求99

（三）共同诉讼的选择99

三、商品房民事诉讼中的证据问题99

四、案例评析102

（四）购房人应注意的问题102

（一）举证责任102

（三）证据的收集102

（二）举证时限102

案例1 98名购房人共同诉讼，法院裁定驳回起诉113

案例2 32名业主提起共同诉讼，法院判决重事实、重证据案例3 诉讼请求不合理，有理的官司也败诉案例4 购房人对质量问题未提反诉，法院对此不予审理第5章 认购书纠纷的处理113

一、认购书的性质和法律效力114

（一）认购书的内容119

（二）认购书的性质119

（三）违反认购书应承担的违约责任119

（四）没有取得预售许可证不影响认购书的效力119

（五）认购书的法律效力119

二、认购书中的定金条款119

（一）认购书中定金的性质123

（二）认购书中定金的效力123

（三）定金、订金、押金、预付款的区别123

三、常见认购书纠纷的处理123

（一）因对合同条款不能协商一致而产生纠纷的处理（二）因重要信息的披露问题而产生纠纷的处理（三）因不可归责于双方当事人的事由而产生纠纷的处理四、认购书纠纷的预防127

五、案例评析129

案例1 开发商提出不公平条款，购房人可以拒签合同并索赔案例2 双方对交房日期不能协商一致，法院判决返还定金案例3 没有预售许可证，开发商双倍返还定金案例4 认购书条款不公平，法院依法认定无效第6章 银行按揭贷款纠纷的处理136

一、银行按揭贷款基本知识137

二、银行按揭贷款所涉及的合同关系140

三、银行按揭贷款纠纷的处理141

（一）按揭贷款申请未被批准而引发纠纷的处理144

（二）商品房买卖合同解除或无效引发按揭贷款纠纷的处理（三）不偿还贷款或不办理房屋抵押手续而引发纠纷的处理（四）提前还贷纠纷的处理四、按揭贷款纠纷中的几个重要问题144

（一）贷款银行在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位（二）开发商在按揭贷款合同纠纷中的诉讼地位（三）商品房买卖合同被确认无效或被解除后的处理五、案例评析147

第7章 商品房交付纠纷的处理151

案例2 购房人不还按揭款，被判承担滞纳金151

案例1 按揭合同被解除，银行贷款谁来还151

一、商品房的交付152

二、商品房的交付使用条件154

（一）法律规定的交付使用条件161

（二）合同约定的交付使用条件161

（三）综合验收161

三、商品房交付时开发商应提供的法律文件161

四、商品房交付纠纷的处理163

五、商品房交接应注意的问题167

（一）逾期交房纠纷的处理167

（二）瑕疵交房纠纷的处理167

（一）如何判断基础设施是否达到使用条件168

（二）商品房交接应注意的其他问题168

六、案例评析168

案例1 开发商延期交房，法院判其承担违约责任174

案例2 新房暖气不供暖，购房人怒告开发商174

案例3 小区会所延期交付，法院判决开发商违约174

第8章 商品房面积纠纷的处理174

二、商品房面积计算规则175

一、商品房面积种类175

三、商品房面积误差原因分析180

四、商品房面积纠纷的处理182

五、按套内建筑面积销售商品房是预防面积纠纷的有效办法183

六、案例评析184

案例1 商品房面积“涨水”23％，购房人有权解除合同案例2 房屋面积严重“缩水”，开发商被判退款案例3 开发商把夹层当店面卖，购房人起诉讨说法第9章 商品房广告宣传纠纷的处理190

一、商品房广告宣传陷阱面面观191

二、商品房广告的法律规定193

三、商品房广告和宣传资料的法律性质195

四、商品房广告宣传纠纷的处理198

（一）商品房广告、宣传资料的效力能否约定203

（二）开发商对小区规划内容做虚假宣传的法律责任（三）开发商对规划范围外的有关事项做虚假宣传的法律责任（四）样板房的法律责任（五）购房人处理商品房广告宣传纠纷应当注意的问题五、案例评析203

案例1 宣传资料严重失实，开发商赔偿损失208

案例2 开发商宣传不实，按承诺标准赔偿208

第10章 商品房质量纠纷的处理208

一、常见商品房质量问题209

二、商品房质量问题原因分析211

三、商品房质量问题的处理212

四、商品房室内环境质量问题的处理214

五、商品房的质量保修责任217

六、房屋质量责任的承担220

七、案例评析221

案例1 购房仅5年即成为危房，法院判决解除合同并赔偿损失案例2 室内氨气超标，开发商被判赔偿案例3 因房屋质量问题多年不能入住，法院最终判决不解除合同第11章 住宅小区配套建筑和设施权属纠纷的处理228

一、住宅小区配套建筑和设施229

（一）共用部位和共用设施230

（二）配套建筑和设施230

二、判定配套建筑和设施所有权归属应注意的问题230

（一）不能以建设成本是否计入商品房价格判断所有权归属（二）判定配套建筑和设施所有权归属不能违反规划文件（三）判定配套建筑和设施所有权归属应符合专属所有的要求三、判定配套建筑和设施所有权归属的原则232

四、关于会所和停车场的所有权234

（一）会所的所有权问题236

（二）停车场的所有权问题236

五、住宅小区配套建筑和设施使用、经营的限制236

六、案例评析237

案例1 业主与开发商争会馆，小区的会馆应归谁242

案例2 开发商将地下停车场转让他人，业主是否有权使用案例3 大厦公共部位应归全体业主，法院撤销开发商的房产证第12章 物业管理纠纷的处理242

一、物业管理中的相关主体243

二、物业管理的内容247

三、物业管理的性质250

四、物业管理费的收取和交纳252

五、物业管理纠纷的类型及原因分析254

六、常见物业管理纠纷的处理256

（一）业主拒交物业管理费纠纷的处理259

（二）业主不履行前期物业管理合同纠纷的处理259

（三）业主车辆在小区内被盗纠纷的处理259

（四）业主家中财物被盗或在家中受到人身伤害纠纷的处理七、案例评析259

案例1 无故拒交物业管理费，业主被判承担滞纳金案例2 事实上接受物业管理服务，业主应该交纳物业管理费案例3 小区内摩托被盗，法院判决物业公司赔偿案例4 业主深夜家中遇害，物业公司赔偿4万元案例5 业主搭建玻璃暖棚，法院依法判决拆除附录1 商品房纠纷涉及的主267

附录2 商品房买卖合同示范文本322

后记333