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目 录3

Ⅰ风险防范篇3

——怎样做一个精明的购房者3

1．购置内销商品房的程序是怎样的3

2．购置外销商品房的程序是怎样的5

3．不具备本地户口的外省市居民和境外人士购买商品房应注意哪些事项15

4．购房者要警惕步入房地产市场的哪些误区19

5．购房前要注意调查欲购房产的哪些情况23

6．购房时存在哪些置业风险25

7．购房者要提防房地产开发阶段的哪些不规范行为27

8．购房者要注意商品房销售价段的哪些问题29

9．购房者要提防发展商方面的哪些“购房陷阱”30

10．为什么购买合建房一定要谨慎32

11．如何识别房地产广告35

12．您的“房产证”有效吗38

13．购买预售的期房需要注意什么39

14．发展商指定的律师是购房者的律师吗40

15．签订商品房买卖合同时要注意哪些细节42

16．商品住宅区内的公建配套设施的产权属于谁45

17．首层花园可以“赠送”给首层住宅的买主吗47

附1：建设部、国家工商局商品房购销合同范本49

附2：北京市房地产管理局内销商品房预售契约范本61

附3：房地产委托代理销售协议范本66

Ⅱ纠纷处理篇71

——购房者如何维护自己的合法权益71

1．发展商逾期交房怎么办71

2．违约金就等于固定资产贷款利息吗73

3．期房交房时面积增大了怎么办76

4．如何避免期房面积改变的纠纷79

5．如何处理房屋质量引起的纠纷81

6．发展商擅自改变规划的住宅区配套设施用途怎么办83

7．发展商把预售的房产又抵押出去怎么办84

8．从银行得不到发展商所承诺的按揭贷款怎么办85

9．所购房屋的格局被改变怎么办87

10．发展商开发手续不完备怎么办88

Ⅲ抵押贷款篇93

——如何办理各类担保贷款93

1．不动产抵押贷款的法律要点是什么93

2．不动产抵押的程序是怎样的95

3．按揭贷款的法律要点是什么96

4．如何办理房地产按揭贷款98

5．根据中国人民银行新的规定，个人如何申办住房担保贷款100

6．如何申请个人住房公积金贷款105

7．办理抵押贷款时所要买的保险是怎么一回事107

8．为什么必须进行不动产抵押担保登记程序108

9．土地使用权抵押过程中应注意哪些问题111

10．如何办理划拨的国有土地使用权的抵押115

11．如何办理出让的国有土地使用权的抵押117

12．如何办理农村集体土地使用权的抵押118

13．如何办理划拨的国有土地使用权地上建筑物的抵押120

14．如何办理出让的土地上的建筑的抵押121

15．如何办理农村集体土地上建筑物的抵押122

16．如何办理在建合建项目的抵押123

17．如何办理军队的不动产的抵押125

18．如何办理租赁权的抵押127

19．哪些不动产不能抵押129

20．律师参与不动产抵押活动有什么作用130

21．律师如何在担保贷款中提供见证服务133

附1：抵押合同范本136

附2：保证合同范本141

Ⅳ物业管理篇147

——如何使自己的家园更美好147

1．什么是物业管理？147

2．物业管理中有着哪些法律关系148

3．为什么说购房人有权重新选择物业管理公司154

4．谁来管理物业管理公司156

5．为什么说成立业主管理委员会是购房人的权利159

6．物业管理活动中主要有哪些法律文件162

7．怎样签订物业管理公约166

8．如何与物业管理公司签订委托管理合同168

9．如何处理物业管理中存在的不良问题171

10．物业管理收入来源应是什么174

11．物业管理费收费可以用美元吗179

12．维修基金的管理与使用须注意什么182

13．启动基金从何而来185

14．参与物业管理工作要注意哪些问题186

附1：物业管理委托合同范本190

附2：物业管理公约范本193

附3：物业管理委员会章程范本201

Ⅴ房产租赁篇209

——房地产租赁中应注意的法律问题209

1．哪几类房屋要注意不能租209

2．公房转租要注意哪些法律问题211

3．签订房屋租赁合同应注意什么214

4．如何办理房屋租赁登记备案手续218

5．出租人在哪些情况下可以收回房屋220

6．农村集体所有的土地使用权能否出租221

附1：房屋租赁合同范本223

附2：房屋出租委托合同范本232