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第1章 绪论1

1.1 研究背景及缘起1

1.1.1 研究背景1

1.1.2 研究缘起1

1.1.3 研究思想起源2

1.2 研究内容2

1.2.1 研究对象2

1.2.2 研究范围2

1.2.3 研究目的3

1.3 研究现状3

1.3.1 研究整体背景3

1.3.2 国外研究现状3

1.3.3 国内研究现状4

1.4 研究意义4

1.5 研究方法5

1.5.1 系统的方法5

1.5.2 全息的方法5

1.5.3 比较的方法6

1.5.4 理论结合实践的方法6

1.6 研究框架6

第1部分 “叠合”——城市建筑综合体的初步认识11

第2章 城市建筑综合体及相关概念研究11

2.1 概述11

2.2“ 混合使用”（Mixed-Use）的概念11

2.2.1 三种或三种以上能够提供收益的主要功能12

2.2.2 空间和功能上的一体化12

2.2.3 按照一个有条理的计划进行开发13

2.3 “混合使用”发展历史综述13

2.3.1 工业革命前城市中的混合使用发展13

2.3.2 20世纪前期的城市混合使用发展14

2.3.3 20世纪60年代现代混合使用项目的出现16

2.3.4 20世纪70年代的重室内化倾向19

2.3.5 20世纪80年代的后现代思潮和开放化倾向20

2.3.6 20世纪90年代和21世纪的市镇中心和城市乡村21

2.4 建筑综合体（Building Complex,Multi-Use Building）和城市建筑综合体（Urban Building Complex）的概念22

2.5 建筑综合体的发展历史概述25

2.5.1 工业革命之前的建筑综合体发展25

2.5.2 工业革命和乌托邦：建筑综合体的终结28

2.5.3 CIAM和机能城市31

2.5.4 洛克菲勒中心：旧城更新31

2.5.5 CIAM的解散和建筑综合体的复兴32

2.5.6 20世纪60年代以后，城市建筑综合体的高速发展33

2.6 城市建筑综合体与混合使用、CBD、城市·建筑一体化等城市设计概念的关系33

第3章 城市建筑综合体的发展背景研究35

3.1 概述35

3.2 社会背景35

3.3 经济背景37

3.4 文化背景37

3.5 理论背景39

3.6 政策和法规背景41

3.7 技术背景42

3.8 城市建筑综合体历史发展综合研究43

3.8.1 城市历史发展的规律性研究43

3.8.2 城市建筑综合体与城市发展的关系46

3.8.3 当代国内外城市建筑综合体主要发展阶段综述48

第2部分 “整合”——城市建筑综合体的深入认识53

第4章 当代城市建筑综合体的内核53

4.1 概述53

4.2 城市建筑综合体的功能空间53

4.2.1 办公功能53

4.2.2 居住功能54

4.2.3 酒店功能56

4.2.4 零售功能57

4.2.5 娱乐功能61

4.2.6 文化艺术功能63

4.2.7 公共及市民设施65

4.2.8 会议功能66

4.2.9 休闲功能68

4.2.10 停车设施和共用停车（Shared Parking）71

4.3 城市建筑综合体的城市化空间73

4.3.1 “点”——城市建筑综合体中的城市接口空间75

4.3.2 “线”——城市建筑综合体中的城市链接空间84

4.3.3 “面”——城市建筑综合体中的开放空间90

4.4 城市建筑综合体的功能组织93

4.4.1 功能子系统的协同作用93

4.4.2 功能子系统的组织形式96

4.4.3 功能子系统的组织原则96

4.4.4 功能子系统组织的新趋势97

第5章 当代城市建筑综合体的外延99

5.1 概述99

5.2 城市空间环境99

5.2.1 城市区域环境99

5.2.2 城市交通环境101

5.2.3 城市生态环境102

5.2.4 城市边界环境104

5.3 城市社会环境105

5.3.1 社会环境的干预性105

5.3.2 城市建筑综合体对社会环境的帮助106

5.4 城市经济环境107

5.4.1 住宅密度所产生的经济效应108

5.4.2 多样性的自我毁灭109

5.4.3 影响城市建筑综合体发展的各种资金流111

5.5 城市文化环境111

5.5.1 老建筑的必要性112

5.5.2 城市建筑综合体的精神性及周边带动性114

5.6 城市理论环境116

5.6.1 社会各界对未来城市的幻想117

5.6.2 建筑师对未来城市的设想118

5.6.3 城市设计理论家对城市结构的理论和思潮119

5.6.4 建筑师提出的城市设计理论121

5.6.5 有关未来城市的设想方案124

5.7 城市法规和政策环境125

5.7.1 美国历史上有关混合土地开发的法规和政策比较126

5.7.2 混合使用土地法规（Mixed-Use Ordinances）129

5.7.3 规划单元开发法规（PUDO,Planned Unit Development Ordinances）129

5.7.4 传统邻里开发和精明增长法规（Traditional Neighborhood Development and Smart Growth Ordinances）129

第3部分 “融合”——城市建筑综合体的开发过程134

第6章 城市建筑综合体的策划论证134

6.1 概述134

6.2 限定市场134

6.2.1 市场定位134

6.2.2 基地调研135

6.2.3 经济分析136

6.2.4 消费者研究136

6.3 创造各功能混合的内容和比例，以及租户的混合136

6.3.1 创造各功能混合的内容和比例136

6.3.2 创造租户的混合139

6.4 各功能的布置与聚合139

6.5 时间控制及分期开发140

6.5.1 时间控制140

6.5.2 分期开发141

6.5.3 分期开发的阶段分配142

6.5.4 整体性结构的分期建设143

6.6 论证项目的经济生命力143

6.7 实施项目144

6.7.1 政府的批准和授权144

6.7.2 混合租赁协议的签订144

6.7.3 租户的确定144

第7章 城市建筑综合体的规划与设计145

7.1 概述145

7.2 设计过程和设计团队146

7.2.1 设计过程146

7.2.2 对设计师和承造商的管理147

7.2.3 合作和领导147

7.3 位置和基地148

7.3.1 位置和基地大小148

7.3.2 允许密度和土地价格148

7.3.3 地形和基地现有状况148

7.3.4 基地和邻近道路及公共交通的位置关系148

7.3.5 周边用途和城市文脉149

7.4 城市设计和场所营造149

7.4.1 城市设计的开始150

7.4.2 与周边环境的联系151

7.4.3 内部关系的创建152

7.4.4 视觉联系和步行系统153

7.4.5 车行系统153

7.4.6 景观及街景153

7.4.7 标识154

7.4.8 建筑的外形和形象157

7.5 首要用途的布置和设计159

7.5.1 零售、娱乐功能的规划159

7.5.2 居住功能的规划160

7.5.3 办公功能的规划162

7.5.4 酒店功能的规划163

7.6 公共空间和适意的场所164

7.6.1 街道165

7.6.2 城市广场和城市街区165

7.6.3 城市绿地和街区广场167

7.6.4 公园和花园168

7.6.5 散步场和内庭院168

7.6.6 被围合的公共空间和中庭168

7.7 停车空间的设计170

7.7.1 地面停车和建筑物内停车171

7.7.2 首要用途的停车设计172

7.7.3 停车布置和步行空间的连接172

7.7.4 停车设施的入口和室内空间173

7.7.5 停车设施的室外设计和材料174

7.7.6 停车库的安全性和反恐设计174

7.8 城市建筑综合体的空间组合方法175

7.8.1 空间组合的目标175

7.8.2 空间组合的方法175

7.9 城市建筑综合体的时间组合方法180

7.9.1 时间组合的目标181

7.9.2 时间的组合方法181

7.10 城市更新和历史保护184

7.10.1 在城市建筑综合体中使用老建筑184

7.10.2 对现有城市建筑综合体的改造和更新185

第8章 城市建筑综合体的市场营销191

8.1 概述191

8.2 前期市场营销策略191

8.2.1 市场营销策略的发展191

8.2.2 为项目命名194

8.2.3 针对主要租户期望的前期市场营销196

8.3 项目开发阶段的市场营销手段和策略197

8.3.1 项目说明书和市场营销材料197

8.3.2 以基地为基础的市场营销197

8.3.3 在开发过程中营销和出租特定功能198

8.3.4 公共媒体和市场营销200

8.4 办公功能的市场营销和出租200

8.4.1 办公功能营销策略201

8.4.2 办公功能的出租201

8.5 零售功能的市场营销和出租201

8.5.1 零售功能市场营销策略202

8.5.2 零售功能的出租202

8.6 居住功能的市场营销、出租和出售203

8.6.1 出售型居住功能的市场营销203

8.6.2 出租型居住功能的市场营销203

8.6.3 居住功能的市场营销工具204

8.6.4 居住功能针对的目标人群204

8.7 对酒店运营商的吸引和酒店功能的市场营销204

8.7.1 将酒店功能与整体定位相匹配205

8.7.2 对酒店运营商的吸引和合作205

8.8 项目竣工后的活动组织和市场营销206

8.8.1 开业庆典活动206

8.8.2 运营中的活动206

8.8.3 项目竣工后各功能子系统的市场营销207

第9章 城市建筑综合体的运营、管理和维护209

9.1 概述209

9.2 运营、管理和维护所面临的问题及挑战209

9.2.1 分配责任和费用209

9.2.2 满足各功能子系统的运营细节要求210

9.3 运营、管理和维护合同的协商211

9.3.1 参与者211

9.3.2 合同的建构211

9.3.3 政府与私人的协商212

9.4 运营、管理和维护合同中的主要内容213

9.4.1 基础问题及其相关事务213

9.4.2 公共区域的维护和使用标准214

9.4.3 公用事业和空调系统214

9.4.4 变更设计的审批214

9.4.5 安全性管理215

9.4.6 经济管理215

9.5 运营、管理和维护的方法215

9.5.1 总体方法和问题215

9.5.2 由开发商直接管理的模式216

9.5.3 私营组织单独或联合管理的模式217

9.5.4 银泉（Silver Spring）市中心的公私合作方法218

9.5.5 布鲁克林区（Brooklyn）的区域管理219

9.5.6 欧巴布也那中心（Yerba Buena Center）对多种功能和实体的管理220

9.6 运营、管理和维护中的特殊问题221

9.6.1 噪声、气味和灯光的控制221

9.6.2 停车222

9.6.3 车流及交通管理223

9.6.4 联合促销223

9.7 资源管理224

9.7.1 退出策略224

9.7.2 最大化资源的附加价值224

9.7.3 表现评估224

第4部分 “和合”——城市建筑综合体的再认识229

第10章 城市建筑综合体在我国的实例研究229

10.1 概述229

10.2 安徽芜湖天泰大厦——整体开发中的适应性230

10.2.1 背景及现状分析230

10.2.2 设计构思——对城市环境的适应性231

10.2.3 分期开发——对经济实力的适应性233

10.2.4 酒店及商住办公塔楼设计——对实施经验的适应性234

10.3 香港九龙旺角朗豪坊——城市建设中的延续性234

10.3.1 连接过去235

10.3.2 连接现在237

10.3.3 连接未来238

10.4 郑州郑东新区会展宾馆——造型设计中的真实性240

10.4.1 背景介绍241

10.4.2 方案综述242

10.4.3 实施方案247

10.4.4 趋势总结248

10.5 杭州市民中心——社会体制改革中的亲民性249

10.5.1 “亲民性”的提出与贯彻过程249

10.5.2 “亲民性”的设计原则250

10.5.3 功能设置的亲民性251

10.5.4 建筑造型及立面设计的亲民性254

10.5.5 交通流线的亲民性255

10.5.6 景观环境的亲民性255

10.5.7 使用管理的亲民性255

第11章 城市建筑综合体在我国的发展趋势研究257

11.1 概述257

11.2 建筑综合体在我国的发展历史257

11.2.1 建筑综合体的起源——住宅257

11.2.2 内向的商业综合体——“市”259

11.2.3 外向的商业建筑综合体——“市楼”259

11.2.4 中西交会——殖民地时期的建筑综合体261

11.2.5 改革开放以来的建筑综合体建设262

11.3 城市建筑综合体在我国发展的特点264

11.3.1 建设规模大265

11.3.2 建设速度快267

11.3.3 自上而下的社会体系268

11.3.4 东西方传统建筑思想的角色转换268

11.4 城市建筑综合体在我国发展的问题269

11.4.1 社会环境所造成的问题269

11.4.2 文化断层所造成的问题270

11.4.3 城市建筑综合体建设基础薄弱造成的问题271

第12章 适于我国城市建筑综合体发展的内部因素273

12.1 概述273

12.2 城市建筑综合体中的零售功能273

12.2.1 零售功能的潜力273

12.2.2 零售功能对城市生活的革命性创造275

12.2.3 零售功能的未来发展方向277

12.3 城市建筑综合体中的文化艺术设施279

12.3.1 艺术与经济的结合279

12.3.2 文化艺术与经济结合的推动力281

12.3.3 含有文化艺术设施项目的开发合作关系285

12.3.4 有文化艺术参与的项目特性286

12.3.5 有文化艺术参与的项目开发要点287

12.4 城市建筑综合体中的交互性休闲娱乐设施288

12.4.1 交互性休闲娱乐设施的潜力288

12.4.2 交互性休闲娱乐设施的场所营造：城市生活的核心空间290

12.4.3 交互性休闲娱乐设施的发展方向291

第13章 适于我国城市建筑综合体发展的外部因素293

13.1 概述293

13.2 日本当代城市建筑综合体建设的特色293

13.2.1 通过开发新技术来提高城市建筑综合体对城市环境的适应性294

13.2.2 通过城市建筑综合体的群体开发来快速形成城市的空间景观气候295

13.2.3 通过在城市建筑综合体中引入城市空间和城市交通来创造公共空间297

13.2.4 通过技术与艺术的结合来塑造城市建筑综合体的建筑立面300

13.3 香港当代城市建筑综合体建设的特色301

13.3.1 垂直城市（Vertical City）302

13.3.2 空间上的邻近（Space Proximity）302

13.3.3 紧凑设计（Compactness）303

13.3.4 空间城市（Sky City）303

13.3.5 集中型的混合土地使用（MILU）305

13.4 适于我国的城市建筑综合体发展因素307

第14章 结论309

14.1 城市建筑综合体发展的新趋势309

14.1.1 以主街为核心的城市建筑综合体309

14.1.2 政府投资支持力和涉及领域的增长310

14.1.3 以交通设施为核心的城市建筑综合体310

14.1.4 城市建筑综合体中零售功能的布局311

14.1.5 城市建筑综合体对办公及酒店功能吸引力的增加311

14.1.6 城市建筑综合体对新技术和新材料的应用312

14.1.7 亚洲城市建筑综合体的发展趋势：新城市主义和高层的倾向312

14.1.8 欧洲城市建筑综合体的发展趋势：城市更新的倾向312

14.1.9 北美地区城市建筑综合体的发展趋势：填充及灰色空间的开发312

14.1.10 创造可管理的开发项目313

14.2 适于我国国情的城市建筑综合体发展前景314

附录A 人文主义城市建设思想、现象学的还原理论以及场所理论概述318

附录B 20世纪建筑界的三个著名宣言概述320

附录C 国外有关城市建筑综合的研究成果综述322

附录D 国内有关城市建筑综合的研究成果综述325

附录E 第六届亚洲与太平洋建筑国际学生研讨会综述329

附录F “2004中国十大新地标建筑综合体”评选综述333

附录G 办公功能、居住功能和酒店功能对零售功能的支持力评估方法334

附录H 美国近年代表性城市建筑综合体命名分类统计336

附录I 论文中涉及的主要当代建筑综合体及城市建筑综合体实例资料汇总表338

参考文献394

后记401