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第一章 外商投资房地产业的基本问题1

第一节 外商投资房地产业概念界定1

一、外商投资企业1

二、房地产2

三、房地产业3

四、房地产企业5

五、外商投资房地产业9

第二节 外商境内投资的限制10

一、组织形式11

二、出资制度12

三、程序限制19

四、外国投资者出资比例低于25％的特殊限制20

第三节 房地产业的外资准入条件21

一、背景及概述21

二、外商投资自用房地产的限制22

三、外商投资非自用房地产的限制24

第四节 外商投资房地产业的限制25

一、对外商投资新设房地产企业的限制25

二、对外资并购境内房地产企业的特殊限制30

三、对外商投资企业转投资房地产业的特殊限制32

第二章 外商投资房地产业的基本制度33

第一节 取得国有土地使用权制度33

一、取得国有土地使用权的方式34

二、招、拍、挂预约国有土地使用权35

三、双方协议预约国有土地使用权40

四、取得《国有土地使用权证》42

第二节 项目核准制度42

一、项目核准权限43

二、项目核准范围、条件44

三、申请项目核准提交的文件、证件45

四、项目核准的程序及期限46

五、核准的效力46

第三节 企业名称预先核准制度47

一、企业名称预先核准的权限47

二、企业名称48

三、核准的步骤48

四、注意事项49

五、核准的费用49

第四节 外商投资企业设立（变更）审批制度49

一、审批权限50

二、提交的文件、证件53

三、审批效力61

第五节 外商投资房地产企业备案制度61

一、备案权限问题62

二、核对事项63

三、备案的效力63

第六节 工商登记制度64

一、工商注册登记64

二、工商变更登记66

三、股权并购变更登记70

四、注销登记70

五、工商登记费用71

第七节 外汇登记制度71

一、外商投资新设企业外汇登记72

二、外商投资并购境内企业外汇登记72

三、费用73

四、外汇登记的效力73

五、外商投资企业资本金支付结汇及使用73

第八节 房地产开发企业资质管理制度76

一、房地产开发企业资质76

二、核发暂定资质证书79

三、申请核定资质等级79

四、资质年检制度及资质管理80

第九节 外商投资企业清算制度81

一、关于《外商投资企业清算办法》81

二、现行外商投资法人企业清算制度82

三、非法人企业清算制度86

第十节 外商投资企业资本回收制度86

第三章 外商投资房地产开发企业的方式及流程88

第一节 外商投资新设房地产开发企业88

第二节 外商投资并购房地产开发企业89

一、概述89

二、外资并购的模式90

三、相关问题92

第三节 外商投资企业境内再投资房地产开发企业96

一、外商投资企业境内再投资96

二、相关问题97

三、外商投资企业向中西部地区再投资101

第四章 外商投资房地产业相关税费103

第一节 前言103

一、外商投资房地产业纳税环节及税种103

二、外商投资房地产业在开发经营阶段纳税环节及税种105

三、国家税务局与地方税务局的征收范围划分106

第二节 契税108

一、税费说明108

二、应纳税额108

三、征收规定109

四、法律依据110

第三节 土地增值税110

一、税费说明110

二、应纳税额111

三、征收规定117

四、法律依据121

第四节 房产税（城市房地产税）122

一、税费说明122

二、应纳税额123

三、征收规定124

四、法律依据124

第五节 营业税124

一、税费说明124

二、应纳税额125

三、征收规定127

四、法律依据128

第六节 消费税129

一、税费说明129

二、应纳税额129

三、征收规定132

四、法律依据133

第七节 增值税133

一、税费说明133

二、应纳税额133

三、征收规定136

四、法律依据137

第八节 城市维护建设税与教育费附加138

一、税费说明138

二、应纳税额138

三、征收规定139

四、法律依据139

第九节 印花税139

一、税费说明139

二、应纳税额140

三、征收规定142

四、法律依据142

第十节 企业所得税143

一、税费说明143

二、应纳税额144

三、征收规定148

四、法律依据149

第十一节 耕地占用税150

一、税费说明150

二、应纳税额150

三、征收规定151

四、法律依据151

第十二节 城镇土地使用税151

一、税费说明151

二、应纳税额152

三、征收规定152

四、法律依据153

第五章 外商投资房地产投资实务研究154

第一节 外商投资境内房地产开发的模式154

一、外商以自己名义取得出让的国有土地使用权，独立开发155

二、外商与境内合作方联合名义取得出让的国有土地使用权，独立或联合开发156

三、外商并购境内房地产开发企业157

四、外商收购已设立的外商投资房地产开发企业158

五、外商与境内合作方合作，在境外完成股权转让159

六、外商与境内合作方进行施工合作160

七、外商投资企业境内再投资160

第二节 股权转让协议161

一、被收购公司（目标公司）其他股东的优先购买权161

二、订立合同的目的以及合同订立的基础和前提的约定162

三、合同转让受让标的的约定164

四、合同转让价款构成的约定164

五、合同转让价款支付的约定165

六、转让方义务的约定166

七、受让方义务的约定167

八、合同双方的声明与承诺的约定167

九、合同担保的约定168

十、目标公司印章的约定168

十一、目标公司交接后管理的约定169

十二、税务申报、缴纳及责任的约定169

十三、违约责任的约定169

十四、免责条款的约定170

十五、争议解决方式的约定170

十六、合同其他事项的约定170

十七、合同附件的约定171

第三节 项目公司股权转让中的律师尽职调查171

一、律师尽职调查的基本要求172

二、尽职调查的方法172

三、尽职调查的内容173

四、尽职调查报告纲要182

第六章 外商投资房地产税费实务研究187

第一节 税费筹划简介187

一、纳税筹划的过程应当是不违法的188

二、纳税筹划的手段的专业技术性188

三、纳税筹划的目的的综合性190

第二节 外商投资房地产企业设立阶段纳税筹划190

一、外商投资房地产企业设立阶段的营业税筹划191

二、外商投资房地产企业设立阶段的契税筹划191

三、外商投资房地产企业设立阶段的土地增值税筹划193

四、外商股权并购的企业所得税筹划195

第三节 外商投资房地产企业开发经营阶段的纳税筹划196

一、外商投资房地产企业开发经营阶段的营业税筹划197

二、外商投资房地产企业开发经营阶段的土地增值税筹划198

三、外商投资企业开发经营阶段的企业所得税筹划199

四、外商投资房地产企业其他所涉税费的筹划199

第七章 文件范本201

第一节 涉及商务部门审批的文件范本201

第二节 涉及工商行政管理部门的文件范本222

第三节 涉及外汇管理部门的文件范本272

第四节 涉及住房与城乡建设部门的文件范本273

第八章 外商投资房地产相关规范性文件281

第一节 关于外商投资的常用规范性文件281

一、中华人民共和国中外合资经营企业法2001.03.15281

二、中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例2001.07.22284

三、中华人民共和国中外合作经营企业法2000.10.31297

四、中华人民共和国中外合作经营企业法实施细则1995.09.04300

五、中华人民共和国外资企业法2000.10.31309

六、中华人民共和国外资企业法实施细则2001.04.12312

七、关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定1987.03.01322

八、国家工商行政管理局企业登记司关于《国家工商行政管理局关于中外合资经营企业注册资本与投资总额比例的暂行规定》第五条解释的复函1987.09.17323

九、中外合资经营企业合营各方出资的若干规定1988.03.01324

十、关于进一步加强外商投资企业审批和登记管理有关问题的通知1994.11.03326

十一、《中外合资经营企业合营各方出资的若干规定》的补充规定1999.09.29328

十二、外商投资企业境内投资的暂行规定2000.09.01329

十三、指导外商投资方向规定2002.04.01333

十四、关于加强外商投资企业审批、登记、外汇及税收管理有关问题的通知2002.12.30335

十五、国家税务总局关于外国投资者出资比例低于25％的外商投资企业税务处理问题的通知2003.04.18338

十六、关于外商投资举办投资性公司的规定2003.07.10338

十七、外国投资者并购境内企业暂行规定2004.04.12343

十八、企业名称登记管理实施办法2004.06.14350

十九、外商投资项目核准暂行管理办法2004.10.09356

二十、关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见2006.05.10359

二十一、关于实施《关于外商投资的公司审批登记管理法律适用若干问题的执行意见》的通知2006.05.26365

二十二、国家发展改革委关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知2008.07.08367

二十三、国家外汇管理局综合司关于完善外商投资企业外汇资本金支付结汇管理有关业务操作问题的通知2008.08.29369

二十四、商务部关于进一步改进外商投资审批工作的通知2009.03.05374

二十五、商务部关于下放外商投资举办投资性公司审批权限的通知2009.03.06377

第二节 关于房地产业的常用规范性文件378

一、中华人民共和国城市房地产管理法（2007修正）2007.08.30378

二、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1990.05.19387

三、城市房地产开发经营管理条例1998.07.20392

四、建设部关于贯彻《城市房地产开发经营管理条例》的通知1998.12.01398

五、房地产开发企业资质管理规定2000.03.29401

六、协议出让国有土地使用权规定2003.08.01406

七、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定（2007修订）2007.11.01409

第三节 关于外商投资房地产业的常用规范性文件414

一、国家外汇管理局关于外商收购境内土地使用权外汇登记有关问题的批复2002.07.04414

二、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见2006.07.11415

三、商务部办公厅关于贯彻落实〈关于规范房地产市场外资准入和管理的通知〉有关问题的通知2006.08.14417

四、关于规范房地产市场外汇管理的通知2006.09.01418

五、商务部、国家外汇管理局关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知2007.05.23421

六、商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知2008.07.01422

七、北京市关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知2007.01.29424

八、关于贯彻国办发〔2008〕131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见2009.01.22425