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模块一 投资环境分析与投资机会研究3

模块一·导读3

第1-1章 建设项目投资的知识体系5

第1节 项目的相关知识5

1.1 项目的基本内涵5

1.2 项目的基本特征5

第2节 建设项目的基本特征6

2.1 建设项目的内涵6

2.2 建设项目的特征6

第3节 投资的相关知识6

3.1 投资的基本内涵6

3.2 投资的构成与分类7

3.3 投资的特点与风险7

第4节 国家投资体制与投资政策8

4.1 国家投资体制改革的目标8

4.2 确立企业的投资主体地位8

4.3 规范政府的投资行为10

4.4 加强和改善投资的宏观调控12

4.5 加强和改进投资的监督管理13

第5节 全社会固定资产投资14

5.1 根据管理渠道的分类15

5.2 固定资产投资资金来源17

第6节 固定资产投资的分类18

6.1 按建设性质分类18

6.2 按投资规模分类19

6.3 按投资进度分类19

第7节 固定资产的统计口径20

7.1 房屋建筑面积20

7.2 住宅建筑面积20

7.3 施工面积21

7.4 竣工面积21

7.5 房屋建筑面积竣工率21

7.6 新增固定资产21

7.7 建设项目投产率21

7.8 固定资产交付使用率21

第8节 固定资产投资统计报表的解读22

8.1 城镇固定资产投资统计说明22

8.2 固定资产投资对GDP贡献22

8.3 按行业划分的固定资产投资23

第1-2章 房地产行业与宏观经济运行数据24

第1节 房地产行业的特点24

1.1 房地产行业的区域性明显25

1.2 属于大资金需求量的行业25

1.3 具有明显的行业周期性25

1.4 与其他产业紧密的关联性25

1.5 对国家相关政策的敏感性25

第2节 房地产业的统计口径与定义26

2.1 房地产开发经营26

2.2 物业管理26

2.3 房地产中介服务27

第3节 房地产业相关的经济运行数据27

3.1 我国房地产业投资规模分析27

3.2 房地产业的从业情况分析28

3.3 近五年房地产投资额的分析28

3.4 近五年商品房销售量的分析29

3.5 近五年商品房销售价格的分析30

3.6 房屋销售价格指数的分析31

第1-3章 宏观政策对房地产行业的调控33

第1节 货币与信贷政策的调控33

1.1 金融体系构成33

1.2 货币政策34

1.3 信贷政策37

第2节 财税政策的调控措施41

2.1 对开发企业应税项的调控41

2.2 对购房者应纳税项的调控政策53

第3节 国土资源的调控政策分析54

3.1 土地出让方面的政策54

3.2 土地供应政策的调控56

3.3 土地出让收支管理政策56

3.4 土地闲置的相关政策58

第4节 产业结构与行业政策60

4.1 项目资本金制度的调控60

4.2 住房供应结构的调控政策61

4.3 监管开发商的住房预售行为63

4.4 严管销售代理和房地产经纪63

4.5 加强商品住房买卖合同管理64

4.6 健全房地产信息公开机制64

4.7 完善预售资金监管机制65

4.8 严格商品住房的退房管理65

4.9 加强商品房交付和质量管理65

第5节 未来相关政策的调控方向66

5.1 对土地出让制度的变革66

5.2 推行商品住房现售制度67

5.3 在全国推广实施房产税67

第1-4章 项目选址与房地产市场分析69

第1节 土地市场的储备政策69

1.1 土地储备的主体69

1.2 土地储备的开发69

1.3 土地储备的供应70

1.4 土地储备的资金70

第2节 项目拓展的区域布局分析71

2.1 房地产开发的城市赢利能力71

2.2 上市开发企业的区域布局72

第3节 典型上市房企的项目拓展策略72

3.1 香港上市房企的项目拓展策略72

3.2 国内上市房企的项目拓展策略73

第4节 城市房地产市场的分析80

4.1 城市房地产市场分析目的80

4.2 城市房地产市场分析方法80

模块二 城市用地规划与方案的快速构思85

模块二·导读85

第2-1章 建筑气候分区与城市用地分类87

第1节 城市的建筑气候分区87

1.1 城市的建筑气候分区索引表88

1.2 省及地区的建筑气候的索引表91

第2节 城市用地的分类与标准92

2.1 城市用地的分类92

2.2 居住用地93

2.3 商业服务业设施用地94

2.4 工业用地96

第3节 规划建设用地标准96

3.1 规划人均建设用地指标96

3.2 规划人均单项建设用地指标97

3.3 规划建设用地结构98

第4节 建筑产品的形态与分类98

4.1 建筑楼层分类98

4.2 建筑产品分类99

第2-2章 城市规划技术规定与修建性详细规划100

第1节 城市规划技术的一般规定100

1.1 建筑基地面积100

1.2 建筑容量的控制指标101

1.3 建筑面积指标的调整106

1.4 城市规划的影响评估106

第2节 公共设施用地修建性详细规划107

2.1 城市公共设施分类107

2.2 规划布局原则107

2.3 行政办公设施108

2.4 商业金融设施108

2.5 文化娱乐设施108

2.6 体育设施110

2.7 医疗卫生设施111

2.8 教育科研设施111

2.9 社会福利与保障设施112

第3节 工业用地修建性详细规划112

3.1 规划布局原则112

3.2 总平面布置原则113

3.3 规划控制的指标113

3.4 配套设施114

3.5 绿地景观系统115

3.6 道路交通系统115

3.7 工业用地的竖向设计116

第4节 仓储用地修建性详细规划116

4.1 规划布局原则116

4.2 规划控制的指标117

4.3 配套设施117

4.4 绿地景观系统117

4.5 道路交通系统118

4.6 竖向设计118

4.7 特殊仓库118

4.8 堆场用地119

第5节 公园绿地修建性详细规划119

5.1 公园的分类和规模119

5.2 规划布局原则119

5.3 内部用地构成120

5.4 规划控制的指标121

5.5 相关配套的设施121

5.6 道路交通系统121

5.7 公园用地竖向122

第2-3章 城市居住区规划设计与民用建筑设计123

第1节 开发规模与用地平衡123

1.1 开发规模的分级判断123

1.2 用地面积的平衡分析123

第2节 居住人数与户数的控制指标124

2.1 人均用地指标124

2.2 人口毛密度125

第3节 容积率与建筑密度126

3.1 基于规范定义的容积率126

3.2 计容面积与不计容面积126

3.3 上海对容积率的细则规定129

3.4 广州对容积率的细则规定130

3.5 建筑密度131

3.6 住宅建筑净密度132

3.7 住宅建筑面积净密度133

第4节 公共服务设施133

4.1 公建配套设施的分类133

4.2 开发规模与公建设施149

4.3 防空建筑的配置要求150

4.4 公建设施的配置指标151

第5节 停车位规划控制指标155

5.1 基于规划设计规范的控制指标155

5.2 地方政府规划部门的控制指标156

5.3 地下停车位与建筑面积的关系159

第6节 绿地的规划控制指标160

6.1 绿地率定义160

6.2 绿地的规划控制指标160

第7节 民用建筑的设计162

7.1 用地的三线的术语162

7.2 建筑形态的分类162

7.3 建筑产品功能分类163

7.4 场地的设计164

7.5 电梯的设计要求166

第2-4章 地块规划与建筑方案快速构思的实例167

模块三 房地产开发的生命周期与时间管理193

模块三·导读193

第3-1章 房地产开发时间管理总论196

第1节 项目执行任务的创建与分解196

1.1 工作日历分类196

1.2 任务间的关联198

第2节 执行任务的工时估算方法201

2.1 管制型任务的工时估算201

2.2 外业型任务的工时估算201

2.3 内控型任务的工时估算202

第3节 开发重点环节的时间管理203

3.1 政府对开发环节的管制工时203

3.2 建设工程的设计周期与工时204

3.3 建设工程的建造工期的管理204

3.4 建设工程交易程序的时间管理209

第3-2章 政府对开发环节的许可时间210

第1节 项目立项与取得地块阶段210

1.1 投资立项211

1.2 用地规划212

1.3 土地登记214

第2节 规划与设计阶段216

2.1 规划与设计条件216

2.2 设计方案的招标217

2.3 修建性详细规划方案217

2.4 初步设计218

2.5 项目环评的管制218

2.6 人防的设计219

2.7 防雷设计220

2.8 施工图审查220

2.9 工程规划许可证221

第3节 施工建造阶段221

3.1 房屋拆迁的许可证222

3.2 房屋拆除的施工备案222

3.3 招标方式的核准223

3.4 施工招标控制价备案223

3.5 道路临时占用223

3.6 树木砍伐迁移224

3.7 质量监督手续224

3.8 安全监督手续225

3.9 白蚁防治合同备案225

3.10 散装水泥专项资金226

3.11 使用新型墙体材料226

3.12 施工许可证227

3.13 施工放样复验收227

3.14 混凝土现场搅拌228

3.15 人防专项验收228

3.16 环保专项验收228

3.17 消防验收合格证229

3.18 防雷专项验收229

3.19 规划验收合格证230

3.20 竣工验收备案230

3.21 房屋面积的测绘231

第4节 推广与销售阶段231

4.1 商品房预售证231

4.2 预售合同备案232

4.3 商品房权属登记232

4.4 房屋使用证233

第3-3章 建设工程的设计周期与设计工时234

第1节 建设工程设计周期指标说明235

1.1 设计周期指标内涵235

1.2 设计周期指标的引用236

第2节 住宅类设计周期236

2.1 别墅及小住宅237

2.2 多层住宅237

2.3 中高层住宅（7层≤N≤9层）237

2.4 高层住宅（10层≤N≤18层）238

2.5 高层住宅（19层≤N≤29层）238

2.6 超高层住宅（N≥30层）238

第3节 办公楼类设计周期239

3.1 多层办公楼239

3.2 高层办公楼（20m≤H≤50m）239

3.3 高层办公楼（50m＜H≤100m）239

3.4 超高层办公楼（H＞100m）240

第4节 酒店类设计周期240

4.1 招待所240

4.2 三星级宾馆（H＜24m）240

4.3 三星宾馆（24m≤H≤50m）241

4.4 三星宾馆（50m＜H≤100m）241

4.5 四星级宾馆（H＜24m）241

4.6 四星宾馆（24m≤H≤50m）242

4.7 四星宾馆（50m＜H≤100m）242

4.8 四星宾馆（H＞100m）242

4.9 五星级宾馆（H＜24m）243

4.10 五星宾馆（24m≤H≤50m）243

4.11 五星宾馆（50m＜H≤100m）243

4.12 五星宾馆（H＞100m）244

第5节 教育类设计周期244

5.1 托幼建筑244

5.2 中小学教学楼245

5.3 大中专院校教学楼245

第6节 综合类设计周期246

6.1 商业楼（H＜24m）246

6.2 金融楼（H＜24m）246

6.3 多层综合楼246

6.4 高层综合楼（24m≤H≤50m）247

6.5 高层综合楼（50m＜H≤100m）247

6.6 超高层综合楼（H＞100m）247

6.7 广播电视楼248

6.8 电信通讯楼248

6.9 电力调度大楼248

6.10 邮政249

第7节 文化娱乐类设计周期249

7.1 影剧院249

7.2 综合文娱249

7.3 会堂与会展250

第8节 试验楼类设计周期250

8.1 多层试验楼250

8.2 多层试验研究楼250

8.3 高层试验研究楼251

第9节 博览类设计周期251

9.1 图书馆251

9.2 档案馆251

9.3 博物馆252

9.4 展览馆252

9.5 科技馆252

9.6 美术馆253

第10节 体育类设计周期253

10.1 体育馆253

10.2 体育场253

10.3 游泳馆254

10.4 训练馆254

第11节 医疗类设计周期254

11.1 门诊楼254

11.2 医技楼255

11.3 病房楼255

第12节 交通类设计周期255

12.1 汽车客运楼255

12.2 火车客运楼256

12.3 民航候机楼256

12.4 港口客运楼256

第13节 设备房设计周期257

13.1 锅炉房257

13.2 水泵房257

13.3 空调机房257

13.4 变配电房258

第14节 室外总体设计周期258

第15节 民用建筑设计劳动定额259

15.1 工程类别的划分259

15.2 二阶段设计用工量表260

15.3 设计阶段的工时分配262

15.4 专业工种间的工时分配263

15.5 阶段与专业之间工时分配263

第3-4章 专业承包模式下的建造工期265

第1节 专业承包工期表的说明265

1.1 专业分包模式下的工期模型265

1.2 面积对工期的影响266

1.3 楼层对工期的影响266

1.4 工期的组合规则266

1.5 工期的修正系数266

第2节 机械土方与基坑支护工程267

2.1 工期使用的说明267

2.2 影响工期的因素267

2.3 机械土方工程267

2.4 基坑支护工程272

第3节 基础工程273

3.1 工期的使用说明273

3.2 影响工期的因素273

3.3 桩基础工程273

3.4 安徽工期定额287

3.5 非桩基础工程292

第4节 地下室工程294

4.1 工期表的说明294

4.2 全国工期定额294

4.3 深圳工期定额295

4.4 安徽工期定额295

4.5 北京工期定额296

第5节 地上主体结构工程296

5.1 工期表使用说明296

5.2 工期的组合规则296

5.3 工期的影响因素297

5.4 深圳定额297

5.5 安徽定额303

第6节 装修工程305

6.1 工期表使用说明305

6.2 全国工期定额306

6.3 工期的影响因素312

6.4 全国工期定额312

6.5 深圳工期定额314

6.6 安徽工期定额319

第7节 安装工程320

7.1 机电安装工程320

7.2 电梯安装工程321

7.3 发电机安装工程324

7.4 空调通风工程326

7.5 开闭所安装工程327

7.6 变电室安装工程328

第8节 园林绿化工程329

8.1 工期表使用说明329

8.2 深圳工期定额330

8.3 安徽工期定额330

第3-5章 施工总承包模式下的建造工期331

第1节 总承包工期表的说明331

1.1 总承包模式下的工期模型331

1.2 总承包内涵及工作内容332

1.3 群体工程的工期组合332

1.4 单项工程的工期组合332

1.5 装修标准与工期关系333

1.6 地上工程的工期说明333

1.7 地下工程的工期说明333

1.8 工期的修正系数334

第2节 地下工程334

2.1 全国工期定额334

2.2 深圳工期定额335

第3节 住宅的地上工程336

3.1 全国工期定额336

3.2 深圳工期定额341

第4节 办公楼的地上工程343

4.1 全国工期定额343

4.2 深圳工期定额347

第5节 宾馆与酒店的地上工程350

5.1 全国工期定额350

5.2 深圳工期定额354

第6节 综合楼的地上工程357

6.1 全国工期定额357

6.2 深圳工期定额361

第7节 工业建筑工程363

7.1 全国工期定额363

7.2 深圳工期定额377

第8节 园林庭院的建造工期379

第3-6章 实例：房地产开发总控计划的编制380

模块四 房地产的经营业务与房地产的估价397

模块四·导读397

第4-1章 开发经营的商业模式与赢利模型399

第1节 政府对开发经营资质的管制399

1.1 暂定开发资质399

1.2 四级开发资质399

1.3 三级开发资质400

1.4 一级开发资质401

第2节 经营业务对收入贡献分析401

2.1 基于宏观角度对收入的研究401

2.2 基于上市公司对收入的研究402

第3节 房地产开发的营销模式403

3.1 商品房的预售模式404

3.2 商品房的现售模式405

3.3 自行销售模式406

3.4 委托销售模式406

第4节 基于会计准则的收入规定406

4.1 收入的定义406

4.2 收入的分类407

第5节 房地产开发的销售收入的实现409

5.1 一次性全额收款的方式409

5.2 采取分期收款的方式409

5.3 采取银行按揭的方式409

5.4 委托销售的模式410

第6节 开发企业的赢利模型分析411

6.1 基于国内上市房企的利润分析411

6.2 基于香港上市房企的收益分析414

6.3 典型房地产企业的赢利指标415

第4-2章 房地产开发产品的计量与估价416

第1节 房地产开发产品的计量416

1.1 建筑面积计算规则416

1.2 房产测量规范420

1.3 共有建筑面积的分摊424

1.4 上市房企的面积分类424

第2节 房地产开发产品的价格体系425

2.1 房屋价格的特性425

2.2 房屋的销售价格426

2.3 出租价格的构成428

2.4 房屋出租价格指导价429

2.5 租售比指标的分析431

2.6 房价收入比指标的分析431

第3节 房地产估价方法432

3.1 房地产估价规范432

3.2 估价方法的选用433

第4节 市场比较法估价434

4.1 搜集大量交易实例434

4.2 建立价格可比基准434

4.3 基于交易情况的修正434

4.4 基于交易日期的修正435

4.5 基于区域因素的修正435

4.6 基于个别因素的修正435

4.7 修正因素的综合汇总435

第5节 收益还原法估价436

5.1 收益还原法的含义436

5.2 收益法的适用范围436

5.3 收益法的执行程序436

5.4 收益法的计算公式437

5.5 收益年限的确定441

5.6 房地产类型与净收益442

5.7 还原率443

第6节 假设开发法估价444

6.1 假设开发法的内涵444

6.2 假设开发法的理论依据445

6.3 假设开发法的前提条件445

6.4 假设开发法的适应范围445

6.5 开发时间的假设446

6.6 假设开发法的估价方法446

6.7 各类经营模式下的传统公式447

6.8 假设开发法估价的程序450

第7节 成本法估价451

7.1 成本法估价的含义451

7.2 成本法中的成本科目451

7.3 成本法的经营期的确定452

7.4 成本法估价的执行程序452

7.5 重置价格或重建价格453

7.6 折旧与建筑物耐用年限453

7.7 建筑物现值的计算454

第4-3章 参与旧城改造的开发经营业务455

第1节 参与城市更新的经营业务455

1.1 土地资源的不可再生性455

1.2 旧城改造业务的前景455

第2节 国有土地上的房屋征收管理456

2.1 征收条例总则456

2.2 征收的决定456

2.3 征收的补偿457

2.4 征收补偿的协议458

第3节 典型城市的房屋征收管理459

3.1 广州的房屋征收管理459

3.2 上海房屋征收的管理462

3.3 北京市房屋征收管理468

第4节 房屋拆迁的估价469

4.1 房屋拆迁估价的依据469

4.2 城市房屋拆迁估价内容470

4.3 被拆迁房屋的性质和面积470

4.4 城市拆迁估价的程序471

4.5 拆迁费用速查估算表471

第4-4章 房地产价格与土地价格的估价案例474

模块五 房地产开发的支出与税费483

模块五·导读483

第5-1 章基于建设项目的投资构成分析486

第1节 建设投资构成与投资阶段486

1.1 建设投资总构成486

1.2 建设投资的构成科目488

1.3 投资控制阶段与精度492

第2节 建设投资的估算493

2.1 投资估算阶段493

2.2 简单估算法493

2.3 投资分类估算法496

第3节 设计概算的构成与编制497

3.1 设计概算的含义497

3.2 设计概算编制依据497

第5-2 章工程费用的构成与计价498

第1节 与工程造价相关的术语498

1.1 建设工程498

1.2 工程造价498

1.3 计价方式498

第2节 工程量清单计价499

2.1 工程量清单计价科目499

2.2 分部分项工程量清单501

2.3 措施项目清单501

2.4 其他项目清单502

2.5 规费项目清单504

2.6 税金项目清单504

第3节 设备购置费504

3.1 国内设备购置费504

3.2 工器具及生产家具购置费507

第5-3章 其他费之土地价格及土地成本508

第1节 土地价格的理论508

1.1 土地价格的属性508

1.2 土地价格的分类508

1.3 土地价格的评估方法509

1.4 土地使用权出让金511

第2节 城市基准地价体系512

2.1 基准地价的定义512

2.2 基准地价的内涵512

2.3 基准地价的分类512

第3节 土地的一级开发514

3.1 土地开发的经营模式514

3.2 土地开发的程度516

3.3 一级开发的流程516

第4节 土地交易过程中的税费517

4.1 土地交易的环节划分517

4.2 土地征收环节517

4.3 建设用地出让环节519

4.4 建设用地转让环节519

4.5 国有土地使用证环节520

第5-4章 其他费之勘测费／岩土工程相关费522

第1节 工程测量费522

1.1 工程测量费的计算公式522

1.2 地面测量复杂程度522

1.3 实物工作的收费基价523

1.4 附加调整系数表525

1.5 地形图数字化测量526

第2节 岩土工程的勘察与监测费526

2.1 勘察费527

2.2 取样费530

2.3 原位测试531

2.4 岩土试验532

2.5 岩土工程检测费533

2.6 岩土工程监测费536

第5-5章 其他费之四项外包费／管理或代建费539

第1节 项目立项研究咨询费539

1.1 费用的依据539

1.2 建议书539

1.3 可行性研究报告540

第2节 招标代理费540

2.1 招标代理费的内涵540

2.2 工程类招标代理费541

2.3 货物类招标代理费541

2.4 服务类招标代理费542

第3节 造价业务咨询费543

3.1 估算543

3.2 概算543

3.3 预算544

3.4 结算545

3.5 施工全过程造价控制546

3.6 造价纠纷的鉴证546

3.7 抽料法计算钢材量547

3.8 造价咨询工时计费547

第4节 监理服务费547

4.1 监理服务的内容547

4.2 施工监理费的计算公式548

4.3 施工监理费的基价计算548

4.4 施工监理费的基价速查549

4.5 专业调整系数550

4.6 高程调整系数550

4.7 复杂调整系数550

4.8 监理工日价的政府指标价551

第5节 建设单位的管理费用551

5.1 建设单位管理费552

5.2 项目代建服务费552

第5-6章 其他费之规划费及设计费及审查费555

第1节 城市规划设计费555

1.1 总体规划555

1.2 分区规划556

1.3 详细规划556

1.4 风景区规划558

1.5 城市体系规划558

1.6 环境景观规划559

1.7 城市设计规划559

1.8 城市专业规划559

第2节 岩土工程设计费560

2.1 岩土工程设计内容560

2.2 岩土工程复杂度划分560

2.3 岩土工程设计收费基价表561

第3节 建筑工程设计费562

3.1 设计阶段的划分563

3.2 设计费的计算公式563

3.3 设计费的基价计算564

3.4 设计费的基价速查565

3.5 专业调整系数565

3.6 复杂调整系数566

3.7 附加调整系数567

第4节 室内装饰工程设计费568

4.1 室内装饰工程的含义568

4.2 建筑装饰工程设计费协会标准569

4.3 施工技术配合费571

第5节 建筑幕墙工程设计收费571

5.1 建筑幕墙工程设计的含义571

5.2 建筑幕墙工程收费标准571

第6节 施工图审查费572

6.1 施工图审查的程序与内容572

6.2 施工图审查费的标准573

第5-7章 其他费之工程相关费及运营相关费575

第1节 与工程相关的其他费575

1.1 规划设计阶段575

1.2 施工准备阶段581

1.3 建造施工阶段585

1.4 竣工验收阶段588

1.5 确权交易阶段591

第2节 与项目未来运营相关其他费592

2.1 生产准备及开办费592

2.2 其他相关的费用592

第3节 建设项目行政事业性收费的实例593

3.1 基于发生必然性角度分类593

3.2 基于行政许可的角度分类595

第5-8章 预备费与专项费用597

第1节 预备费597

1.1 基本预备费597

1.2 涨价预备费598

第2节 流动资金的估算598

2.1 分项详细估算法599

2.2 流动资金周转率599

2.3 流动资产估算600

2.4 流动负债估算602

2.5 扩大指标法602

第5-9章 基于会计与税法的费用与成本603

第1节 财务会计角度的成本科目603

1.1 基于会计的成本与费用定义603

1.2 基于会计的成本与损益类科目604

第2节 开发产品的成本科目606

2.1 上地征用费及拆迁补偿费606

2.2 前期工程费606

2.3 建筑安装工程费606

2.4 基础设施建设费606

2.5 公共配套设施费606

2.6 开发间接费606

第3节 基于产品用途的成本核算607

3.1 土地开发成本607

3.2 房屋开发成本608

3.3 配套设施开发成本608

3.4 代建工程开发成本609

第4节 房地产开发的期间费用609

4.1 销售费用609

4.2 管理费用610

4.3 财务费用612

第5节 计税成本的核算613

5.1 计税成本613

5.2 计税成本核算程序614

5.3 成本的分配方法614

5.4 分配方法的适用615

5.5 其他情形的成本616

第5-10章 房地产开发项目的税费617

第1节 房地产开发的税费科目617

1.1 增量房交易环节的税费科目617

1.2 存量房交易环节的税费科目617

第2节 上市房地产开发企业的税费618

2.1 基于财务报表的税费618

2.2 财务报表中的税费比例619

第3节 营业税620

3.1 营业税的范围620

3.2 营业税的计算620

3.3 营业税扣缴义务人621

3.4 纳税的时间621

3.5 营业税纳税地点622

第4节 城市维护建设税与教育费附加622

4.1 城市维护建设税622

4.2 教育费附加623

第5节 土地增值税624

5.1 土地增值税的清算单位624

5.2 土地增值税的清算条件624

5.3 土地增值税清算时收入确认624

5.4 土地增值税的扣除项目624

5.5 关于拆迁安置土地增值税625

5.6 增值税的税率与计算办法626

5.7 土地增值税的预征制度626

第6节 企业所得税626

6.1 企业所得税的交纳范围626

6.2 开发企业所得税的计算627

6.3 开发企业所得税的规定627

第5-11章 房地产开发项目总支出测算案例629

模块六 建设工程的造价指标与工料价格647

模块六·导读647

第6-1章 建设工程的造价指标与指数649

第1节 工程造价的分类方法649

1.1 基于工程造价专业分类649

1.2 基于工程量清单规范的分类649

1.3 基于产品交楼标准的分类649

第2节 工程费的各类指标与指数650

2.1 单方造价指标650

2.2 工料含量指标651

2.3 造价占比指标651

2.4 造价指数652

第3节 建设项目的综合指标655

3.1 深圳市造价指标655

3.2 广州市造价指标656

3.3 建筑形态的造价指标657

第4节 按专业分解的估算指标665

4.1 建筑专业666

4.2 安装专业669

4.3 其他专业683

第5节 按构件分解的造价比指标683

5.1 住宅684

5.2 办公楼686

5.3 酒店688

5.4 商场689

5.5 教学楼690

5.6 厂房691

第6节 室外工程692

6.1 室外工程的造价指标692

6.2 室外工程的造价占比695

第7节 基于国标清单的造价占比696

7.1 五大科目造价占比697

7.2 六大费用造价占比698

第8节 经济比选指标699

8.1 门窗的含量指标699

8.2 门窗的比选指标700

8.3 墙面的含量指标700

8.4 墙面的比选指标701

8.5 地天顶三面含量指标702

8.6 天棚作法的比选指标703

8.7 楼地装饰的比选指标703

8.8 保温作法的比选指标704

8.9 防水作法的比选指标705

第6-2章 建设工程的工料价格与指数706

第1节 工日指标与人工费价格706

1.1 工日数指标706

1.2 人工费价格706

第2节 材料设备的划分标准709

2.1 材料设备的定义709

2.2 材料设备划分原则709

第3节 材料价格的指数710

3.1 材料价格指数的作用710

3.2 价格指数的数据分析710

第4节 建筑工程的材料设备711

4.1 土建常用材料711

4.2 砌筑类材料714

4.3 瓦块类材料715

4.4 防水类材料716

4.5 防腐类材料716

4.6 保温类材料717

第5节 装饰工程的材料设备718

5.1 木材基面的油漆涂料718

5.2 金属基面的油漆涂料720

5.3 抹灰基面的油漆涂料721

5.4 块料类的装饰材料723

第6节 安装工程的材料设备724

6.1 安装材料价格速算公式724

6.2 建安工程材料费指数727

6.3 市政工程材料费指数728

第6-3章 实例：建设项目工程费的估算729

模块七 房地产开发的现金流量与融资739

模块七·导读739

第7-1章 开发项目的现金流量与借款利息741

第1节 基于会计准则下的现金流量表741

1.1 现金流量表的构成741

1.2 现金流量表的作用741

1.3 现金流量的分类742

1.4 现金流量的结构分析745

第2节 借款利息的计算方法747

2.1 资金的时间价值747

2.2 利率748

2.3 利息748

第7-2章 建设项目资金来源与融资方案751

第1节 建设项目融资的知识体系751

1.1 融资环境的调查751

1.2 融资主体的分类751

1.3 投资产权结构752

1.4 融资类别与融资模式753

1.5 资金来源与融资方式753

1.6 资本金的筹措754

1.7 债务资金筹措756

第2节 资金来源与融资渠道757

2.1 向银行借款757

2.2 在债券市场发债760

2.3 股票市场的融资762

2.4 特许经营项目的融资765

2.5 其他融资渠道766

第3节 融资方案的设计与优化766

3.1 编制相关资金平衡分析的报表767

3.2 各类融资成本的测算767

3.3 资本结构的分析770

3.4 融资结构比选的方法772

3.5 融资风险的分析774

第4节 上市公司财务费用的数据分析775

4.1 基于企业运营角度的财务费用775

4.2 基于营业收入的财务费用比775

4.3 基于统计局的资金来源的数据分析776

4.4 筹资活动的现金流量结构分析776

第7-3章 借款利息与房地产抵押贷款的案例780

模块八 建设项目的财务评价与决策分析797

模块八·导读797

第8-1章 建设项目的财务评价799

第1节 项目财务评价的方法800

1.1 财务评价的体系800

1.2 财务评价的程序800

1.3 财务评价的价格体系800

第2节 财务效益与费用的估算802

2.1 计算期802

2.2 营业收入802

2.3 补贴收入802

2.4 成本与费用803

2.5 折旧费与摊销费805

2.6 税金的处理808

2.7 利息的支出810

2.8 维持运营的投资费用810

第3节 财务盈利能力的分析811

3.1 融资前的盈利能力811

3.2 融资前财务评价指标813

3.3 融资后的盈利能力815

第4节 偿债能力与财务生存能力分析820

4.1 相关报表的编制820

4.2 偿债能力指标826

4.3 财务生存能力指标830

第8-2章 建设项目的不确定性与风险分析832

第1节 建设项目的不确定分析832

1.1 不确定性概念832

1.2 敏感性分析832

1.3 盈亏平衡分析834

第2节 建设项目的风险分析836

2.1 风险的内容与分类836

2.2 风险分析的内容837

2.3 投资项目的主要风险837

2.4 风险分析的方法838

第3节 房地产开发的风险防范838

3.1 土地储备方面的风险838

3.2 内部控制方面的风险839

3.3 合同管理方面的风险839

第8-3章 建设项目的财务评价与决策分析实例841

致谢876