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0 绪论1

0.1 研究背景与研究意义1

0.1.1 研究背景1

0.1.2 研究意义3

0.2 研究目标与内容3

0.2.1 研究目标3

0.2.2 研究内容4

1 历史性建筑概述5

1.1 历史性建筑概念5

1.1.1 历史性建筑概念的界定5

1.1.2 与历史性建筑相关的概念7

1.2 历史性建筑类型9

1.2.1 居住建筑10

1.2.2 公共建筑12

1.2.3 宗教建筑14

1.2.4 礼制建筑15

1.2.5 工业建筑15

1.2.6 军事建筑15

1.3 历史性建筑特征16

1.3.1 二元性特殊不动产16

1.3.2 传承性16

1.3.3 地域性16

1.3.4 产权限制性17

1.3.5 稀缺性17

1.3.6 资源与资产的双重属性18

1.3.7 社会性18

2 历史性建筑价值体系19

2.1 历史性建筑价值概念19

2.1.1 价值19

2.1.2 历史性建筑价值23

2.2 构建历史性建筑价值体系24

2.2.1 历史性建筑综合价值24

2.2.2 历史性建筑经济价值30

2.2.3 历史性建筑价值二重性33

3 历史性建筑估价的经济原理36

3.1 历史性建筑估价的经济学理论36

3.1.1 劳动价值论视角下的历史性建筑经济价值分析36

3.1.2 西方传统价值理论视角下的历史性建筑经济价值分析38

3.1.3 新制度经济学视角下的历史性建筑经济价值分析45

3.2 历史性建筑估价的前提——产权界定与限制47

3.2.1 历史性建筑产权体系的理论分析48

3.2.2 历史性建筑所有权的界定49

3.2.3 历史性建筑的其他权利52

3.2.4 现实中的历史性建筑产权限制规定55

3.3 历史性建筑经济价值特征60

3.3.1 感知性与主观性60

3.3.2 动态性与增值性60

3.3.3 多元性与整体性61

3.3.4 公共性与外部性61

3.3.5 可衡量性与市场稳定性62

4 历史性建筑经济价值的影响因素63

4.1 社会经济因素63

4.1.1 经济发展趋势63

4.1.2 社会文化因素65

4.1.3 人口因素66

4.2 市场供求关系因素67

4.2.1 供给状况67

4.2.2 需求状况68

4.2.3 市场交易状况68

4.3 法律政策因素68

4.3.1 法律政策68

4.3.2 金融税收70

4.3.3 规划因素71

4.4 不动产自身因素73

4.4.1 位置73

4.4.2 用途74

4.4.3 产权限制条件75

4.4.4 土地因素75

4.4.5 建筑因素76

4.5 历史性建筑的相关影响因素79

4.5.1 历史价值要素影响因素79

4.5.2 艺术价值要素影响因素82

4.5.3 科学价值要素影响因素86

4.5.4 社会文化价值要素影响因素89

4.5.5 环境生态价值要素影响因素91

5 历史性建筑估价原则、方法与资料96

5.1 价值基准96

5.1.1 价值基准96

5.1.2 市场价值96

5.1.3 特殊价值97

5.1.4 假设与特殊假设97

5.2 估价原则98

5.2.1 估价主体99

5.2.2 估价客体99

5.2.3 遵循的估价原则99

5.3 估价方法的适用性分析103

5.3.1 市场比较法103

5.3.2 成本法104

5.3.3 收益资本化法104

5.3.4 假设开发法（剩余法）105

5.3.5 基准地价系数修正法105

5.3.6 特征价格法106

5.3.7 条件价值法106

5.3.8 旅行费用法107

5.3.9 生产率法108

5.3.10 机会成本法108

5.4 估价收集的参考资料109

5.4.1 权属资料109

5.4.2 法规政策与保护规划109

5.4.3 建筑保护与利用资料109

5.4.4 建筑现状资料110

5.4.5 历史文化特征相关资料110

5.4.6 市场资料110

5.4.7 其他资料111

6 收益资本化法的应用112

6.1 收益资本化法的适用性分析112

6.1.1 收益分析112

6.1.2 方法分析113

6.1.3 组合技术分析114

6.2 收益资本化法的程序117

6.2.1 收益估算117

6.2.2 费用分析119

6.2.3 综合资本化率调整120

6.3 收益资本化法的实证研究122

6.3.1 估价对象历史性建筑情况122

6.3.2 收益估算123

6.3.3 费用分析123

6.3.4 净直接收益、间接收益的估算124

6.3.5 综合资本化率的调整124

6.3.6 结论124

7 市场比较法的应用126

7.1 市场比较法的适用性分析126

7.2 市场比较法的程序127

7.2.1 明确估价对象127

7.2.2 选取可比实例129

7.2.3 调整分析过程129

7.3 市场比较法的实证研究133

7.3.1 估价对象历史性建筑情况133

7.3.2 选取的可比实例134

7.3.3 比较因素调整分析136

7.3.4 结论138

7.4 历史性建筑用地的市场调整法138

7.4.1 市场调整法的评估程序139

7.4.2 市场调整法的实证运用143

8 成本法的应用148

8.1 成本法的适用性分析148

8.2 成本法的程序149

8.2.1 建筑用地地价计算150

8.2.2 建筑成本150

8.2.3 折旧计算152

8.2.4 建筑物的历史文化增值调整153

8.2.5 产权限制155

8.3 成本法的实证研究156

8.3.1 估价对象历史性建筑情况156

8.3.2 历史性建筑用地的地价估算157

8.3.3 建筑成本158

8.3.4 折旧计算159

8.3.5 建筑物剩余价值160

8.3.6 估算建筑物的历史文化增值160

8.3.7 产权限制161

8.3.8 成本法结论161

9 条件价值法的应用163

9.1 条件价值法的适用性分析163

9.1.1 历史性建筑的资源特征163

9.1.2 条件价值法的应用分析164

9.2 条件价值法的程序166

9.2.1 设计调查表格166

9.2.2 确定调查对象166

9.2.3 实际调查166

9.2.4 最终计算167

9.3 条件价值法的实证研究167

9.3.1 估价对象情况167

9.3.2 调查方法168

9.3.3 调查结果169

10 特征价格法的应用172

10.1 特征价格法的适用性分析172

10.2 特征价格法的程序173

10.2.1 变量选择和样本数据的收集174

10.2.2 函数形式的选择178

10.2.3 模型估计与检验180

10.2.4 估价对象的价值评估181

10.3 特征价格法的实证研究181

10.3.1 估价对象历史性建筑情况181

10.3.2 变量的选择183

10.3.3 模型估计和检验184

10.3.4 估价对象历史性建筑的价值评估188

11 评价指标比较法190

11.1 评价指标比较法的原理190

11.2 评价指标比较法的程序191

11.2.1 明确估价对象192

11.2.2 确定估价对象评价结果192

11.2.3 经济价值结果的初步估算192

11.2.4 验证与确定最终价值指示192

11.3 历史性建筑综合价值评价指标体系192

11.3.1 历史性建筑综合价值的评价总体思路193

11.3.2 评价指标体系构建194

11.3.3 基于变权的指标权重确定195

11.3.4 综合评价模型与方法197

11.4 评价指标比较法实证：以苏州东山古民居群为例198

11.4.1 估价对象历史性建筑群情况198

11.4.2 估价对象的综合价值评价200

11.4.3 根据综合评价结果对目标对象进行初步估价200

11.4.4 验证及结论201

12 结论：构建历史性建筑估价体系202

12.1 主要结论202

12.2 研究展望206

参考文献208

附件223