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前言1

第一章管理与城市房地产1

第一节管理的内涵1

一、管理的概念1

目 录1

二、管理学的研究对象3

三、管理学的特点4

四、管理学的研究方法5

第二节城市的产生和发展6

一、居民点的形成6

二、城市的形成6

四、城市的基本特征7

三、城市的定义7

五、城市的本质8

六、城市在经济、社会发展中的重要作用9

第三节房地产与房地产业9

一、房地产9

二、房地产业12

第四节房地产开发的含义、特征、分类13

一、房地产开发的含义13

二、房地产开发的特征14

三、房地产开发的分类15

第五节房地产开发的主要工作阶段和主要参与者16

一、房地产开发的主要工作阶段16

二、房地产开发过程的主要参与者18

一、房地产开发企业的地位与作用19

二、房地产开发企业的人员和组织机构19

第六节房地产开发企业的人员与组织19

三、房地产开发企业经营者的基本素质21

四、房地产开发企业的资质管理22

五、房地产开发企业法律制度22

复习思考题24

第二章房地产开发项目选择和土地使用权获取25

第一节房地产开发项目选择的概念和程序25

一、项目选择的概念25

二、项目选择的程序25

一、项目选址管理27

第二节房地产建设项目选址27

二、住宅项目选址原则28

三、住宅区位及住宅生态环境29

四、申领建设项目选址意见书30

第三节住宅项目建设用地规划管理32

一、建设用地规划管理的概念和主要内容32

二、申领建设用地规划许可证操作程序33

第四节住宅项目建设工程规划管理35

一、建设工程规划管理的概念35

二、住宅项目建设工程规划管理的内容35

三、申领建设工程规划许可证程序37

一、土地的基本概念40

第五节现行的土地制度40

二、现行土地制度41

三、土地所有权及其原理42

四、土地使用权及其原理44

第六节土地使用权的获取44

一、土地使用权的获取方式44

二、合作建设和补地价52

三、闲置土地的处理53

四、无偿收回土地54

第七节农地征用与工作程序54

一、农地征用的概念54

二、征用集体土地的政策规定55

三、征用集体土地的补偿标准56

四、征用集体土地的工作程序57

第八节城市房屋拆迁管理制度与政策58

一、城市房屋拆迁管理概述58

二、城市房屋拆迁管理60

三、上海市进行拆迁补偿和安置的方法介绍62

四、特殊情况的拆迁补偿安置64

复习思考题66

第三章房地产开发项目策划决策和可行性研究67

第一节房地产开发项目策划和决策概述67

一、房地产开发项目策划概述67

二、房地产开发项目投资决策概述71

一、定性分析方法73

第二节房地产投资决策方法73

二、定量分析方法74

第三节房地产投资不确定性分析83

一、盈亏平衡分析83

二、敏感性分析86

三、风险分析（概率分析）88

第四节 房地产开发项目的可行性研究95

一、可行性研究概述95

二、可行性研究的专业机构和人员构成97

三、住宅开发项目可行性研究阶段98

四、可行性研究的基本内容99

五、可行性研究报告的撰写100

第五节房地产市场研究103

一、房地产市场研究的步骤103

二、房地产市场研究的内容104

三、房地产市场研究中的信息类型105

四、房地产市场研究的基本方法106

第六节房地产开发项目经济效益评价109

一、房地产开发项目财务数据估算109

二、房地产开发项目财务评价116

三、房地产开发投资项目财务评价指标计算示例120

四、房地产开发项目财务评价的基本报表126

五、房地产开发项目国民经济评价130

复习思考题134

第一节城市规划管理135

一、城市规划概述135

第四章房地产规划设计与建筑工程基础知识135

二、城市规划的实施和监督检查137

第二节居住区规划设计与技术经济指标138

一、居住区的组成和规模138

二、居住区规划设计的内容139

三、居住区的各类技术经济指标143

第三节基础设施建设146

一、城市基础设施的内容和特点147

二、居住区基础设施建设148

一、建筑构造与结构150

第四节建筑工程基础知识150

二、建筑设备161

三、工程造价167

复习思考题172

第五章房地产开发的建设过程管理174

第一节住宅建设项目的建管管理174

一、住宅建设项目建管管理工作的基本流程174

二、住宅建设项目建管管理中的主要工作175

第二节住宅建设项目招标投标管理181

一、住宅建设项目招投标181

二、施工招投标程序184

一、工程监理概述190

第三节房地产开发工程的监理190

二、工程监理工作的程序192

三、监理工作的内容与方法193

四、建设监理单位的资质及管理200

第四节住宅配套建设管理202

一、住宅区市政、公用配套设施的内容和设置202

二、住宅区公共建筑配套建设206

三、居住区绿化环境建设209

四、住宅建设配套费的缴付与使用210

五、住宅建设工程现场管理工作212

复习思考题212

一、建设工程质量管理方法的改革214

第一节住宅工程竣工备案制度214

第六章 住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理214

二、住宅工程竣工备案管理的特点216

三、住宅工程竣工备案制度的实施217

第二节住宅项目竣工交付使用许可制度219

一、住宅项目竣工交付使用许可制度的基本涵义与作用219

二、新建住宅交付使用许可制度的主要内容221

三、住宅竣工交付使用许可证的申办223

第三节住宅交付时的“两书”提供231

一、“两书”制度的含义与特征231

二、实行“两书”制度的意义232

三、“新建住宅质量保证书”和“住宅使用说明书”的主要内容233

四、执行“两书”制度应注意的问题239

第四节物业的交接与前期物业管理240

一、物业管理早期介入240

二、竣工验收后物业交接242

三、前期物业管理服务245

四、房地产产权、产籍管理247

复习思考题249

第七章房地产开发资金筹集与成本监控管理251

第一节开发资金流动的特征与资金筹集的基本原则251

一、开发资金运动的过程及资金流动的特征251

一、开发资金的筹集渠道252

第二节开发资金筹集的渠道和方案编制252

二、开发资金筹集的基本原则252

二、资金筹集方案的编制257

第三节 资金筹集的成本分析和风险分析261

一、资金筹集的成本分析261

二、资金筹集的风险分析266

第四节资金筹集方案的比较与开发成本控制269

一、资金筹集方案的比较269

二、开发成本核算271

三、开发成本的控制274

复习思考题276

二、房地产项目实行资本金制度277

一、确定房地产开发项目的原则277

第八章与房地产开发有关的其他管理277

第一节房地产开发项目管理277

三、对不按期开发的房地产项目的处理原则278

四、对开发项目实行质量责任制度278

五、项目手册制度279

第二节房地产开发企业的内部审计管理279

一、内部审计的职能和作用280

二、内部审计的主要任务和基本内容280

三、内部审计的程序281

第三节房地产税收管理282

一、房地产税及其功能282

二、房地产税收标准及企业税收负担283

一、房产税284

第四节我国现行房地产税284

二、城镇土地使用税285

三、耕地占用税287

四、土地增值税288

五、契税291

六、相关税收292

第五节节税、避税、偷税与税务代理298

一、基本概念298

二、避税与反避税298

三、税务代理299

复习思考题300

参考文献301