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第1章 绪论1

1.1引言1

1.2研究的基本框架和主要内容4

第2章 基本理论10

2.1个人行为假定10

2.2家庭和儒家文化13

2.3产权与交易成本17

2.4外部性23

2.5集体行动理论24

2.6合作理论28

2.7评价标准31

第3章 物业管理市场化的前因后果40

3.1住房制度改革与物业管理市场化40

3.2物业管理市场化的后果54

3.2.1物业管理的经济与社会贡献54

3.2.2物业管理过程中的问题57

第4章 物业管理问题调查与结果分析61

4.1物业管理问题的调查内容和结果汇总61

4.2物业管理问题的总体分析68

第5章 物业管理服务的相关交易和权益分布73

5.1物业相关交易概述74

5.1.1房地产开发流程与相关交易74

5.1.2交易相关者和交易状态74

5.2伴随交易的物业权益重分布76

5.2.1政府与开发商之间的交易76

5.2.2开发建设阶段的相关交易85

5.2.3开发商与购房者（业主）之间的交易86

5.2.4开发商与物业公司之间的交易95

5.2.5业主与物业相关服务公司之间的交易97

5.2.6业主间的交易99

5.2.7物业交易中的其他相关者100

第6章 物业管理相关者权益关系理论框架102

6.1产权与外部性103

6.2外部性、计量与连锁反应109

6.2.1经济理论中的外部性110

6.2.2外部性的特征、类别与演进113

6.2.3外部性的计量116

6.2.4外部性的连锁反应125

6.3产权与外部性的关系126

6.3.1一个演进模型126

6.3.2横截面上财产用途的产权与潜在的外部性130

6.3.3土地纵向演进的产权与外部性系列134

6.3.4外部性的产权137

6.3.5产权与外部性关系：一个小结140

6.4物业权益纠纷、外部性及其处置方式141

6.4.1两块毗邻土地所有者之间的权益纠纷141

6.4.2房屋建设和使用过程中的产权与外部性144

第7章 物业管理相关交易的产权安排148

7.1《中华人民共和国物权法》中有关物业产权的安排149

7.2政府与开发商之间的产权安排150

7.2.1土地使用权交易中有待明晰的产权151

7.2.2土地使用权交易中的产权完善156

7.2.3许可证交易中的产权161

7.3开发商与购房者（业主）之间的产权安排165

7.3.1开发商和购房者间的产权模型165

7.3.2商品房交易中有待清晰的产权166

7.3.3商品房交易中相关物业产权安排的建议168

7.3.4界定小区物业产权的方式175

7.3.5业主产权的行使限制177

第8章 物业管理中的合作183

8.1合作理论与物业管理中的合作关系183

8.1.1合作的缘由与形式184

8.1.2博弈论对合作的解释186

8.1.3物业管理中的合作关系189

8.2物业管理中的合作现状190

8.2.1开发商与物业服务企业间的合作现状190

8.2.2业主与物业服务企业间的合作现状191

8.2.3业主与地方政府间的合作现状194

8.2.4业主间的合作现状195

8.3基于博弈论的合作模型197

8.4物业管理服务中的合作案例200

8.4.1百步亭社区管理概况201

8.4.2社区管理服务的生产202

8.4.3监督者与队员的激励204

8.4.4党政机构、企业和居民之间的合作206

8.4.5社区管理服务的制度安排211

8.5物业管理服务的合作供给215

8.5.1合作的成本215

8.5.2物业管理服务的供给方式选择219

8.6传统文化和道德约束对合作的维系222

8.6.1中国传统文化的特点222

8.6.2传统文化的现代借鉴与融合223

第9章 业主集体行动227

9.1集体行动问题229

9.2集体行动的可能性与问题的解234

9.2.1联合提供共用物品的可能性235

9.2.2私人提供公共物品的可能性238

9.2.3制度对集体物品供给的激励240

9.2.4强制与集体行动244

9.3业主特征、经济计量与业主集体行动246

9.3.1业主特征和业主的经济计量246

9.3.2业主集体行动的规模经济与决策成本253

9.4开发商对业主集体行动的影响255

9.4.1开发商售房与业主集体的形成257

9.4.2《临时业主公约》与开发商的“中心代理人”地位258

9.4.3开发商的选择262

9.5物业公司与业主集体行动264

9.5.1作为开发商下属的物业管理部门或公司264

9.5.2接受开发商委托的社会化物业公司266

第10章 业主组织与制度安排272

10.1制度治理的理论框架273

10.1.1制度、制度层级与分析层次273

10.1.2制度对共有资源（共有建筑物）治理的概念框架276

10.2制度与业主组织形成280

10.2.1业主与制度确认280

10.2.2业主组织成立的制度安排282

10.2.3业主组织形成的制度比较287

10.3业主委员会职权安排与现有法规的对接297

10.4业主委员会的运作与制度创新300

第11章 业主权益分布与投票规则选择307

11.1抑制业主间财富转移的投票规则309

11.1.1基本模型309

11.1.2 R1和R2情形下的财富转移问题310

11.1.3补偿与协调311

11.2选票分配规则对决策成本的影响312

11.2.1决议形成成本312

11.2.2讨价还价成本314

11.3投票决定规则与决策成本315

11.3.1一致同意时的讨价还价成本315

11.3.2投票决定规则、集体规模与讨价还价成本317

11.4基于业主特征、服务收益的投票规则选择320

11.4.1基本模型321

11.4.2物业面积（投资）差异与投票规则选择323

11.4.3物业自然特征差异与投票规则选择326

11.4.4业主偏好差异与投票规则选择328

11.5投票规则对物业投资的影响330

11.5.1基本模型330

11.5.2投票权分配规则对物业投资的影响334

11.5.3双重计票规则对物业投资的激励336

第12章 物业管理市场化的权益关系协调机制339

12.1开发商和业主的权益关系协调339

12.1.1投票规则与决策过程340

12.1.2购房阶段的一致同意341

12.1.3合约履行阶段的权益纠纷342

12.1.4权益关系协调：开发商的市场化方法345

12.1.5投票规则给出的制度协调346

12.2业主间的权益关系协调350

12.2.1单个业主在业主集体中的权重351

12.2.2费用分摊、收益分布与投票规则选择353

12.2.3综合与拓展359

12.2.4费用分摊的产权模型362

12.3物业服务的内容、标准和价格确立364

12.4建立物业服务交易的招投标制度367

12.4.1物业管理服务招投标工作程序367

12.4.2评标办法和运作要点369

12.4.3评标工作阶段和工作内容371

12.5业主委员会与居民委员会的关系协调374

12.5.1不同点374

12.5.2交叉点或叠合面377

12.5.3冲突与制度协调380

12.5.4谁领导谁？382

12.5.5未来走向与政策建议391

12.6小区物业管理与社区管理的整合机制396

第13章 主要结论和有待研究的问题398

13.1主要结论398

13.2有待研究的问题403

参考文献404

附表1物业管理问题调查表425