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第一章 房地产开发企业成本的核算2

一、房地产开发企业会计的特点、核算内容与职责2

（一）房地产开发企业会计的特点2

（二）房地产开发企业会计的核算内容3

（三）房地产开发企业会计的任务与职责3

（四）房地产开发企业会计核算的会计科目和账簿设置6

二、房地产开发企业成本费用的核算14

（一）房地产开发企业成本费用项目构成14

（二）开发成本的核算程序26

（三）开发成本的确定28

（四）前期工程费用的核算30

（五）基础设施费用的核算31

（六）配套设施开发成本的核算31

（七）开发间接费用的核算37

（八）自营开发工程成本的核算41

（九）发包开发工程及其价款的核算54

（十）代建工程开发成本的核算57

（十一）期间费用的核算58

三、房地产开发企业成本控制要点61

（一）立项环节的成本控制要点61

（二）规划环节的成本控制要点62

（三）招、投标环节的成本控制要点66

（四）施工环节的成本控制要点68

（五）材料及设备采购环节的成本控制要点70

（六）销售环节的成本控制要点72

（七）工程预决算环节的成本控制要点74

（八）期间费用的成本控制要点75

（九）物业管理的成本控制要点77

第二章 企业设立阶段的会计核算80

一、企业设立阶段业务简介80

二、企业设立阶段的会计核算85

（一）设置“实收资本”和“资本公积”两个会计科目85

（二）新设立公司的会计核算86

（三）公司增加注册资本的核算88

（四）公司实收资本减少的核算90

（五）开办费的核算91

三、企业设立阶段的税务处理93

（一）印花税93

（二）契税93

（三）税收的账务处理93

（四）开办费的税务规定94

第三章 获取土地阶段的会计核算98

一、获取土地阶段业务简介98

二、获取土地阶段的会计核算98

（一）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置98

（二）土地开发成本的核算100

（三）已完工土地开发成本的结转104

三、获取土地阶段的税务处理105

（一）土地使用税105

（二）耕地占用税106

（三）契税107

（四）印花税107

第四章 开发建设阶段的会计核算110

一、开发建设阶段业务简介110

（一）材料及设备供应110

（二）工程发包110

（三）工程分包111

二、开发成本及费用的会计核算111

（一）计税成本的核算程序112

（二）间接成本的分配方法112

（三）房屋开发的成本核算113

（四）房屋开发成本的结转118

（五）房屋开发成本核算方法举例118

（六）开发间接费用的核算123

（七）期间费用的核算125

三、材料、设备、资产、出包工程的核算129

（一）材料的核算129

（二）库存设备的核算136

（三）固定资产的核算137

（四）出包工程的核算151

四、职工薪酬、职工教育经费、工会经费的核算155

（一）应付职工薪酬核算的内容155

（二）应付职工薪酬的核算157

五、开发产品的核算162

（一）应设置的会计账户162

（二）开发产品增加的核算163

（三）开发产品减少的核算164

六、开发建设阶段的税收及税务处理165

（一）城镇土地使用税166

（二）印花税166

（三）“甲供材”涉税处理166

（四）关于代扣税金的处理166

第五章 转让及销售阶段的会计核算170

一、转让及销售阶段业务简介170

（一）营业收入的确认170

（二）商品房销售的会计核算172

（三）其他业务收入的核算176

二、转让及销售阶段的会计处理178

（一）开发产品销售、转让收入的核算178

（二）出租开发产品及其出租收入的核算179

（三）代建房屋和工程结算收入的核算182

三、转让及销售阶段的税收及税务处理184

（一）营业税及附加税费184

（二）企业所得税和土地增值税实行预征的制度185

（三）税目税率185

第六章 投资性房地产的会计核算190

一、投资性房地产业务简介190

（一）投资性房地产的确认和初始计量190

（二）投资性房地产的后续计量192

（三）投资性房地产的转换和处置197

二、投资性房地产的会计核算203

三、投资性房地产的税务处理205

第七章 房地产开发企业的纳税筹划208

一、土地增值税的纳税筹划208

（一）收入分散筹划法208

（二）费用转移筹划法208

（三）费用分摊筹划法209

（四）利息支出筹划法209

（五）建房筹划法211

（六）利用税收优惠政策212

二、营业税的纳税筹划216

（一）合理拆分业务，剥离价外费用216

（二）将房屋的装潢、装饰以及设备安装费用单独签订合同218

（三）改变收入性质219

三、企业所得税的纳税筹划220

（一）收入的筹划221

（二）税前列支费用的筹划222

四、城市维护建设税的纳税筹划224

五、房产税的纳税筹划225

（一）降低房产原值的纳税筹划225

（二）降低租金收入的纳税筹划226

（三）利用税收优惠政策进行纳税筹划226

（四）选择计征方式的纳税筹划227

六、印花税的纳税筹划227

七、耕地占用税的纳税筹划235

八、土地使用税的纳税筹划237

（一）从经营用地的所属区域上考虑节税237

（二）从纳税人身份的界定上考虑节税237

（三）从所拥有和占用的土地用途上考虑节税238

（四）从纳税义务发生的时间上考虑节税239

（五）从纳税地点上考虑节税239

九、契税的纳税筹划239

（一）签订等价交换合同，享受免征契税政策240

（二）签订分立合同，降低契税支出240

（三）改变抵债时间，享受免征契税政策242

（四）改变抵债不动产的接收人，享受免征契税政策242

（五）改变投资方式，享受免征契税政策243

十、个人所得税的纳税筹划244

（一）均衡法：削平收入起伏244

（二）福利转化法：降低名义收入245

（三）公积金法：尽量多缴246

（四）次数筹划法247

（五）投资避税247

（六）慈善捐赠免税248