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第一章 　我国的房地产发展过程1

第一节 　我国的房地产市场1

一、房地产市场的基本概念及其特点1

二、我国房地产市场的形成和发展2

第二节 　我国的房地产业4

一、房地产业的概念4

二、我国房地产业的发展过程5

三、我国房地产业的发展特点7

第三节 　我国的房地产开发8

一、房地产开发及其特点8

二、房地产开发的作用9

三、我国房地产开发存在的问题10

一、房地产法的概念12

第一节 　房地产法的概念及调整对象12

第二章 　房地产法律制度概述12

二、房地产法的调整对象13

第二节 　房地产法律制度的产生和发展13

一、资本主义房地产法律制度的产生和发展13

二、新中国房地产法律制度的发展历史16

第三节 　房地产法的地位20

一、房地产法的性质20

二、房地产法与相关法律的联系22

第四节 　我国房地产及处理、解决房地产纠纷所依据的法律法规23

一、目前我国关于房地产的法律法规23

二、目前我国处理、解决房地产纠纷所依据的法律24

三、目前我国处理、解决房地产纠纷所依据的行政法规27

四、目前我国解决有关房地产纠纷的其他法律依据29

一、房地产法律关系的概念31

二、房地产法律关系的分类31

第一节 　房地产法律关系概述31

第三章 　房地产法律关系31

三、房地产法律关系的特征32

第二节 　房地产法律关系的构成33

一、房地产法律关系的主体33

二、房地产法律关系的内容34

三、房地产法律关系的客体35

第三节 　房地产法律事实35

一、房地产法律事实的概念35

二、房地产法律事实的种类36

第四章 　商品房销售及销售管理38

第一节 　商品房买卖的条件和程序38

一、商品房预售应具备的条件38

二、关于加强商品房销售管理的有关规定40

四、签订商品房销售合同应注意的有关问题42

三、商品房销售合同的签订42

第二节 　房屋权属登记44

一、房屋权属登记的概念44

二、房屋权属登记的种类44

三、房屋权属登记的程序46

第三节 　房地产中介服务机构概述49

一、房地产中介服务机构49

三、设立房地产中介服务机构的条件50

二、房地产中介服务机构的种类50

第五章 　商品房销售面积与实际面积不符原因的分析52

第一节 　监督机制不尽完善52

一、房地产开发过程中的监督管理52

二、房地产管理部门的监督管理54

第二节 　部分开发商利用不法手段增大销售面积55

一、擅自更改图纸以增大商品房销售面积55

二、采取多分摊共有建筑面积的手段增大商品房销售面积55

四、签订不符合建筑面积计算规则的销售合同以增大商品房销售面积56

五、利用重复出售或出租的方式侵占消费者利益56

三、采取多计算建筑面积的手段增大商品房销售面积56

六、与有关部门工作人员勾结，人为增大商品房销售面积57

第三节 　部分开发商人为减小预售面积以及歪曲理解分摊规则58

一、利用签订销（预）售合同的方式人为减小预售面积58

二、“合理”地利用分摊规则转嫁经营风险58

第四节 　有关测量方法及计算规则不完善59

一、有关测量方法及计算规则不能包罗万象59

二、一些开发商对有关测量方法、计算规则理解有误59

三、建设部门、质量技术监督部门测量及计算方法存在差异60

第五节 　其他原因60

一、商品房某些部分的使用功能改变引起争议60

二、对功能上的定义理解不同引起争议61

三、规划、设计与实际建设施工不同之处引起争议61

第六节 　关于解决商品房销售面积与实际不符的对策61

一、加强各部门对商品房销售面积监督管理的协调工作61

三、房产管理部门与商品房销售面积公正计量站所出具的数据应互相承认，互相监督62

二、实行商品房销售面积测量、计算人员持证上岗制度62

四、对商品房销售面积进行售前公正计量工作63

第六章 　质量技术监督部门依法对商品房销售面积进行计量监督64

第一节 　商品房销售面积计量监督是质量技术监督部门的职责64

一、亟待规范的商品房销售行为64

二、商品房销售面积计量监督应依法进行68

第二节 　质量技术监督部门应有效地开展商品房销售面积计量监督工作69

一、规范并统一商品房销售面积测量方法及计算规则69

二、商品房销售面积测量机构应采取计量认证制度70

三、明确商品房销售面积监督管理办法71

第三节 　商品房销售面积公正计量站概述71

一、公正计量工作是社会中介组织的重要组成部分71

二、依法成立商品房销售面积公正计量站72

三、规范商品房销售面积公正计量站的管理工作73

二、商品房销售面积计量纠纷的仲裁解决75

一、商品房销售面积计量纠纷的调解协商解决75

第七章 　解决商品房销售面积计量纠纷的途径75

三、商品房销售面积计量纠纷的行政解决76

四、商品房销售面积计量纠纷的诉讼解决76

第八章 商品房销售面积计量纠纷民事诉讼案例分析77

【案例一】成都××房地产开发公司诉广西××房地产公司商品房销售面积纠纷案77

第九章 　质量技术监督部门对商品房销售面积短量行为行政处罚案例分析80

【案例二】李××诉广西××房地产开发有限公司商品房销售面积欺诈纠纷案91

【案例三】黄××诉中外合资南宁××房地产开发有限公司商品房销售面积纠纷案105

【案例四】魏××诉南宁××物业发展有限公司商品房销售面积纠纷案110

【案例五】华南××服务公司诉××房产销售代理公司商品房销售面积误差处理纠纷案114

【案例六】王××诉华南××房地产开发公司房屋拆迁补偿面积纠纷案120

【案例七】张××诉上海××房产公司房屋拆迁补偿面积纠纷案125

【案例一】广西壮族自治区技术监督局接到××小区户住户联名投诉处罚案128

【案例二】漯河市技术监督局对商品房销售面积计量监督检查时的处罚案132

【案例三】焦作市技术监督局对商品房面积加大或减少的处罚案133

【案例四】焦作市技术监督局对商品房销售面积短量的处罚案136

第十章 　质量技术监督部门调解商品房销售面积计量纠纷案例分析139

【案例一】房屋实测尺寸与售楼说明书所标注不符的调解案139

【案例二】空置的车库、商场的卫生间分摊给用户的调解案142

【案例三】购买不足2.2米高的房屋能否计算建筑面积的调解案146

附录一、 中华人民共和国合同法（节 录）149

附录二、 中华人民共和国消费者权益保护法175

附录三、 中华人民共和国行政处罚法183

附录四、 商品房销售面积计量监督管理办法193

附录五、 房地产广告发布暂行规定195

附录六、 欺诈消费者行为处罚办法198

附录七、 城市房屋权属登记管理办法200

附录八、 中华人民共和国国家计量技术规范JJF1058—1998商品房销售面积测量与计算（节 录）206

附录九、 关于加强社会公正计量行（站）监督管理的通知213

附录十、 商品房购销合同215

附录十一、 中华人民共和国建筑法227