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第一章 建筑物区分所有权的萌芽、形成及发展1

第一节 建筑物区分所有权的萌芽与形成1

一、人类住宅之起源1

二、建筑物区分所有权的萌芽与初步形成2

三、建筑物区分所有权的正式形成5

第二节 建筑物区分所有权的发展7

一、1918～1947年期间：建筑物区分所有权发展的第一阶段7

二、1947～1965年期间：建筑物区分所有权发展的第二阶段12

第二章 各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（一）16

第一节 法国16

一、概说16

二、法国《民法典》第664条分析18

三、《有关区分各阶层不动产共有之法律》（1938年6月28日）22

四、法国《住宅分层所有权法》（1965年7月10日）24

第二节 日本27

一、立法沿革27

二、昭和37年法律30

三、昭和58年法律（1983年5月20日）32

第三节 意大利35

一、概说35

二、基本内容36

第四节 奥地利38

一、概述38

二、1948年7月8日《区分所有权法》38

三、1975年7月1日《区分所有权法》39

第五节 德国40

一、立法前史40

二、德国《住宅所有权法》（1951年3月15日）43

三、德国《住宅所有权法》的修改48

第六节 瑞士51

一、立法沿革51

二、基本内容53

第七节 中南美洲各国55

第三章 各国建筑物区分所有权基本立法状况分析（二）57

第一节 美国57

一、立法前史与基本立法状况57

二、基本内容61

第二节 英国63

一、立法前史与立法状况63

二、基本内容65

第三节 我国香港66

一、立法基础66

二、《多层大厦（业主立案法团）条例》（1970年6月19日）67

第四节 我国澳门68

第五节 我国台湾70

一、我国台湾“民法典”上的规定71

二、“土地登记规则”上的规定72

三、“公寓大厦及社区安全管理办法”73

四、“公寓大厦管理条例”74

第四章 建筑物区分所有权概述79

第一节 各国法上的建筑物区分所有权名称：比较与选择79

第二节 建筑物区分所有权的概念83

一、各种学说之分析83

二、各种学说的衡量比较与选择93

三、建筑物区分所有权的意义99

第三节 建筑物区分所有权的客体100

一、建筑物区分所有权与“一物一权主义”100

二、空间为民法上一种重要的物，得成为权利客体102

第四节 建筑物区分所有权的性质、特征及种类113

一、建筑物区分所有权的性质113

二、建筑物区分所有权的特征114

三、建筑物区分所有权的类型116

第五章 专有所有权研究119

第一节 专有所有权的意义与性质119

第二节 专有所有权的客体——专有部分120

一、专有部分的要件120

二、专有部分的范围130

三、专有部分的类型135

第三节 专有所有权的内容137

一、区分所有权人作为专有所有权人所享有的权利137

二、区分所有权人作为专有所有权人所承担的义务139

第四节 区分所有权人作为专有所有权人的法律责任143

一、停止侵害、排除妨害143

二、损害赔偿144

三、区分所有权的剥夺（将区分所有人从专有部分中驱逐）144

第五节 专有所有权的变动146

一、专有所有权的设定146

二、专有所有权的取得148

三、专有所有权的变更149

四、专有所有权的消灭150

第六章 共有所有权研究152

第一节 共有所有权的意义和特征152

第二节 共有所有权的客体——共用部分154

一、共用部分的范围154

二、共用部分的法律性质162

三、共用部分的法律地位171

第三节 共有所有权的内容172

一、区分所有权人作为共有所有权人的权利173

二、区分所有权人作为共有所有权人的义务175

第四节 建筑物区分所有权人作为共有所有权人的法律责任178

第七章 若干重要问题研究180

第一节 区分所有建筑物的基地问题180

一、基地的概念和分类180

二、区分所有建筑物与基地的关系181

三、区分所有建筑物基地利用权的诸形态184

四、建筑物区分所有权与基地利用权的一体性问题190

第二节 区分所有建筑物共用部分的专用使用权193

一、概述193

二、专用使用权的客体194

三、共用部分专用使用权的法律性质195

四、专用使用权的设定方式198

五、专用使用权的消灭201

第三节 区分所有建筑物的停车场问题202

一、各国法上的停车场问题202

二、比较分析结论215

第四节 区分所有建筑物的增建问题216

一、概述216

二、法国的学说、判例与立法216

三、日本的判例与学说220

四、结论222

第五节 区分所有建筑物的重建与修复222

一、概述222

二、各国立法、判例与学说的基本状况分析223

三、比较分析结论233

第八章 成员权研究235

第一节 建筑物区分所有权人成员权的概念、特征及形成基础235

一、成员权的概念和特征235

二、成员权的形成基础237

第二节 成员权的内容240

一、区分所有权人作为成员权人所享有的权利240

二、区分所有权人作为成员权人所承担的义务242

第三节 成员权的变动243

一、建筑物区分所有权人的成员权的取得243

二、建筑物区分所有权人的成员权的消灭244

第九章 区分所有建筑物的管理制度研究（一）246

第一节 概述246

第二节 管理内容248

一、物的管理249

二、人的管理251

第三节 管理方式253

一、自主管理方式与委托管理方式253

二、管理人方式与非管理人方式258

三、法人与非法人管理方式259

第四节 管理规约259

一、管理规约的概念259

二、管理规约的法性质260

三、管理规约的设定、变更及废止262

四、规约事项265

五、管理规约的效力271

六、管理规约的保管及阅览272

第五节 区分所有权人管理团体研究272

一、区分所有权人管理团体的形成272

二、区分所有权人管理团体法性质的比较法分析273

三、比较法上的分析结论283

第十章 区分所有建筑物的管理制度研究（二）289

第一节 区分所有权人管理团体的管理机关289

一、概述289

二、各国法上管理机关类型的比较法分析290

三、小结300

第二节 若干问题研究（一）301

一、管理者型与理事会型301

二、意思机关——区分所有权人大会（集会、总会）303

第三节 若干问题研究（二）313

一、执行机关——管理者313

二、监督、咨询机关321

第十一章 区分所有建筑物管理的文化与社会性上的问题研究325

第一节 爱畜的饲育问题326

一、各国及地区的比较分析考察326

二、结论329

第二节 区分所有权人之不在的问题331

一、各国及地区的比较分析考察331

二、结论333

第三节 管理费分担金的滞纳与迟延333

一、新加坡334

二、日本335

三、美国夏威夷335

四、我国台湾地区336

第四节 因乐器演奏所生噪音问题337

第十二章 关于制定我国建筑物区分所有权法的研究339

第一节 对我国解决城市（镇）居民住宅问题的基本政策和制度的考察339

一、1949年至1978年期间：住房公有化、福利型制度的形成、完善和发展时期340

二、改革时期（1978年至今）：住房商品化343

第二节 制定我国建筑物区分所有权法的必要性分析348

一、制定建筑物区分所有权法，是我国城市（镇）公有化、福利型住房制度转入商品化住房制度的客观要求348

二、我国城市化进程的加速，迫切要求制定建筑物区分所有权法351

三、区分所有建筑物（集合住宅）是解决城市（镇）居民取得住宅的最佳途径353

四、以区分所有建筑物解决城市（镇）居民的居住问题，具有经济性353

五、物权法关于建筑物区分所有权制度的规定，不足以规范区分所有权的所有法律关系，需要制定建筑物区分所有权法加以规范354

第三节 制定我国建筑物区分所有权法的设想354

一、立法思想354

二、我国的建筑物区分所有权法：条文、说明、理由及立法例355

附录（一） 日本《有关建筑物区分所有等之法律》400

附录（二） 德国《住宅所有权暨永久居住权法》中的《住宅所有权法》（第1～30条）423

附录（三） 奥地利《有关住宅和店铺（营业场所）所有权之联邦法》（简称《住宅所有权法》，WEG）436

附录（四） 瑞士民法典第712条之一至二十有关“分层建筑物所有权”（建筑物区分所有权）的规定440

附录（五） 美国各州区分所有权法一览表447

附录（六） 我国台湾地区“公寓大厦管理条例”456

附录（七） 业主的建筑物区分所有权478

附录（八） 主要参考文献504

后记517