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1　导言1

1.1　研究目的和意义1

1.2　国内外研究概况3

1.2.1　国外研究概况3

1.2.2　国内研究概况7

1.3　研究方法、框架及可能的理论创新10

1.3.1　研究方法10

1.3.2　论文框架10

1.3.3　可能的理论创新11

1.4　四个基本假设11

2　资源优化配置的实现机制——市场15

2.1　资源配置的两种方式：计划和市场15

2.1.1　资源的计划配置方式15

2.1.2　资源的市场配置方式17

2.2　市场机制对资源的更有效配置18

2.2.1　计划与市场的大论战18

2.2.2　市场与计划配置资源效率的实证比较19

2.2.3　市场与计划配置资源效率的理论解析24

2.3　资源市场化配置的理想状态：帕累托最优及实现条件27

2.3.1　瓦尔拉斯均衡27

2.3.2　帕累托最优28

2.3.3　市场均衡与帕累托最优29

2.4　市场失灵的客观存在30

3　城市土地资源市场化配置的内涵34

3.1　城市土地资源及其特性34

3.1.1　土地34

3.1.2　城市土地35

3.1.3　城市土地的特性36

3.2　城市土地资源市场化配置的理论基础和制度条件38

3.2.1　土地与土地资本的商品属性39

3.2.2　城市土地国有与市场化配置的相容性41

3.3　城市土地资源市场化配置的必要性43

3.3.1　城市土地资源的稀缺性43

3.3.2　提高土地利用效率的内在要求44

3.3.3　土地资产属性的显化45

3.3.4　我国加入WTO后的必然要求46

3.3.5　适应社会主义市场经济体制建设的需要48

3.4　城市土地市场中市场与政府的作用边界49

3.4.1　特别严重的土地市场失灵决定了政府对土地资源配置的干预49

3.4.2　土地资源的准公共性决定了政府对土地资源配置的干预50

3.4.3　土地市场与政府的作用边界52

3.5　城市土地资源市场化配置的内涵54

4　城市土地市场化配置的历史回顾与现状考察58

4.1　历史回顾：土地资源配置机制的变迁58

4.1.1　市场机制的消失58

4.1.2　市场机制的逐步萌发63

4.1.3　市场机制的逐步发展65

4.2　现状考察Ⅰ：中国土地市场效率66

4.2.1　土地市场流动性66

4.2.2　土地市场交易成本68

4.2.3　土地市场配置效率71

4.3　现状考察Ⅱ：土地市场化程度——以上海为例73

4.3.1　模型构建与测度结果73

4.3.2　上海市土地市场化配置程度研判86

4.4　现状考察Ⅲ：土地市场化配置对经济增长的贡献88

4.4.1　模型选用及数据来源89

4.4.2　结果与结果分析92

4.5　现状考察Ⅳ：问题及成因96

5　城市土地资源市场化配置的前提——产权明晰102

5.1　产权及土地产权102

5.1.1　产权102

5.1.2　土地产权105

5.1.3　土地产权的基本权利107

5.2　土地产权与土地资源的市场化配置110

5.2.1　资源稀缺性是土地产权与土地资源市场化配置的共同基础111

5.2.2　土地产权明晰是土地市场化配置的前提113

5.2.3　产权明晰能最大限度消除外部性，提高市场化配置效率114

5.3　我国城市土地产权制度的变迁116

5.3.1　改革开放之前我国城市土地产权形成过程116

5.3.2　改革开放之后的我国城市土地产权118

5.4　城市土地现状产权特性122

5.5　现状产权对市场化配置的干扰127

5.5.1　产权结构不明晰对土地市场化配置的干扰127

5.5.2　土地产权代理关系不明确对市场的干扰129

6　土地资源市场化配置的核心——价格的市场化形成132

6.1　市场机制的核心是价格机制132

6.1.1　价格的资源配置功能132

6.1.2　价格具有经济计算和信息传递的功能133

6.1.3　明确价格有助于把“外部性”内在化134

6.2　土地价格理论和模型135

6.2.1　土地价格理论135

6.2.2　城市土地价格的动力学模型138

6.3　中国城镇土地市场价格管制与异化145

6.4　中国城镇土地市场价格体系的扭曲150

6.4.1　基准地价所确定的土地用途比价不合理150

6.4.2　标定地价不合理151

6.4.3　出让底价偏低152

6.4.4　市场交易价的偏高与偏低并存152

6.5　土地价格扭曲的政府因素与产权透视157

6.5.1　政府对价格的干预157

6.5.2　地价扭曲的产权透视162

6.6　地价扭曲的负效应164

6.6.1　地价不合理影响宏观经济结构优化164

6.6.2　城镇土地闲置和利用效益低下165

6.6.3　国家财富流失167

6.6.4　城镇土地需求过度膨胀168

7　土地资源市场化配置的保障——政府行为规范170

7.1　土地资源市场化配置政府规范行为分析170

7.1.1　政府及政府行为170

7.1.2　政府行为模式171

7.1.3　政府在成熟土地市场中的行为规范173

7.1.4　土地资源配置机制转轨时期政府作用的规范175

7.1.5　政府失灵的客观存在177

7.2　一般分析：政府行为对土地市场建设的干扰179

7.2.1　直接控制进入市场的土地数量179

7.2.2　干预土地价格形成180

7.2.3　划拨土地使用权的凝固181

7.2.4　土地价格双轨制181

7.2.5　实行土地储备导致土地横向转移事实上的废除182

7.2.6　对经济适用住房实行划拨供地185

7.3　典型分析：土地收益分享安排中的中央政府与地方政府行为185

7.3.1　中央政府与地方政府土地收益分配的博弈模型186

7.3.2　中央政府参与土地收益分享安排的变迁188

7.3.3　实行土地收益分成分享安排的弊端190

7.3.4　分成安排的制度经济学分析192

7.3.5　土地收益分享安排的改革设想194

7.4　政府不规范行为影响因素分析196

7.4.1　政府天然的扩张趋势196

7.4.2　政府其他改革目标的干扰196

7.4.3　政府及其官员对市场功能认识的误区197

7.4.4　政府管理体制上的问题198

8　促进我国城市土地市场化配置的对策与政策建议199

8.1　构建与市场化配置相适应的土地产权制度199

8.1.1　确立产权主体和产权权利平等原则199

8.1.2　确定城市土地地方所有权200

8.1.3　明确土地使用权内涵，实现各种内涵土地使用权的对接201

8.1.4　土地权能的进一步细化203

8.2　与建立社会主义市场经济体制内在一致的政府行为205

8.2.1　取消经济适用房划拨供地政策205

8.2.2　提高增量土地招标拍卖挂牌交易比重206

8.2.3　改革土地管理体制206

8.2.4　改革征地制度208

8.2.5　编制主动响应市场的土地规划211

8.3　其他必要措施214

8.3.1　市场信息的辅助传导系统建设214

8.3.2　土地税制改革217

8.3.3　法律制度的完善220

参考文献222

后记234