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第1章 绪论1

1.1 房地产概述1

1.1.1 房地产的概念1

1.1.2 房地产的特性2

1.1.3 房地产的种类5

1.2 房地产估价概述7

1.2.1 房地产估价的含义7

1.2.2 房地产估价的必要性8

1.2.3 房地产估价的要素8

1.2.4 房地产估价一般术语11

1.3 房地产的区位状况、实物状况、权益状况12

1.3.1 房地产的基本状况13

1.3.2 房地产的区位状况14

1.3.3 房地产的实物状况15

1.3.4 房地产的权益状况16

本章小结17

第2章 房地产价格20

2.1 房地产价格概述20

2.1.1 房地产价格的概念20

2.1.2 房地产价格的特征20

2.1.3 房地产价格的构成21

2.2 房地产价格的种类22

2.2.1 按价格对应的物质实体划分22

2.2.2 按房地产价格形成的基础划分22

2.2.3 按价格对应的房地产交易或经济行为划分23

2.2.4 按不同计价方式划分23

2.2.5 基准地价、标定地价和房屋重置价格24

2.2.6 其他分类方式24

2.3 房地产价格的影响因素24

2.3.1 房地产自身因素24

2.3.2 房地产外部因素25

2.3.3 估价中需要注意的问题27

本章小结27

第3章 房地产估价的原则与程序30

3.1 房地产估价原则30

3.1.1 独立、客观、公正原则30

3.1.2 合法原则30

3.1.3 价值时点原则31

3.1.4 替代原则31

3.1.5 最高最佳利用原则31

3.1.6 谨慎原则32

3.2 房地产估价的程序32

3.2.1 准备阶段33

3.2.2 实施阶段34

3.2.3 报告形成与交付阶段35

3.2.4 后期管理阶段36

3.3 房地产估价业务委托合同范本36

本章小结38

第4章 比较法41

4.1 比较法概述41

4.1.1 比较法的概念41

4.1.2 比较法的理论依据41

4.1.3 比较法适用的对象及条件42

4.2 比较法的操作步骤43

4.2.1 搜集交易实例43

4.2.2 选取可比实例45

4.2.3 建立比较基础47

4.2.4 进行交易情况修正50

4.2.5 进行市场状况调整53

4.2.6 进行房地产状况调整55

4.2.7 计算比较价值58

4.3 比较法案例分析60

4.3.1 比较法总结60

4.3.2 比较法案例分析61

本章小结64

第5章 收益法68

5.1 收益法概述68

5.1.1 收益法的基本原理68

5.1.2 报酬资本化法的计算公式70

5.1.3 收益法中的净收益80

5.2 报酬率、直接资本化法、剩余技术86

5.2.1 报酬率86

5.2.2 直接资本化法90

5.2.3 资本化率、报酬率分析92

5.2.4 剩余技术93

5.3 收益法总结与案例分析96

5.3.1 收益法总结96

5.3.2 收益法案例分析97

本章小结100

第6章 成本法103

6.1 成本法概述103

6.1.1 成本法的概念103

6.1.2 成本法的理论依据103

6.1.3 成本法的适用对象及条件104

6.1.4 成本法的操作步骤105

6.1.5 成本法的基本公式105

6.2 重新购建价格和建筑物折旧108

6.2.1 重新购建价格108

6.2.2 房地产价格的构成109

6.2.3 建筑物重新购建价格的求取方式111

6.2.4 建筑物重新购建价格的求取方法112

6.2.5 建筑物折旧115

6.3 成本法总结及案例分析123

6.3.1 成本法总结123

6.3.2 房屋折旧的有关规定124

6.3.3 成本法案例分析125

本章小结127

第7章 假设开发法131

7.1 假设开发法概述131

7.1.1 假设开发法的概念131

7.1.2 假设开发法的理论依据131

7.1.3 假设开发法适用的估价对象及条件132

7.2 假设开发法的计算公式及分析法133

7.2.1 假设开发法的基本公式133

7.2.2 假设开发法的具体公式134

7.2.3 动态分析法和静态分析法135

7.3 假设开发法估价的操作步骤136

7.3.1 选择具体估价方法137

7.3.2 选择估价前提137

7.3.3 选取最佳开发经营方式137

7.3.4 估计后续开发经营期137

7.3.5 预测开发完成后的价值139

7.3.6 预测后续开发的必要支出140

7.3.7 确定折现率或计算后续开发的利息和利润141

7.3.8 计算待开发房地产的开发价值141

7.4 假设开发法总结及案例分析141

7.4.1 假设开发法总结141

7.4.2 假设开发法案例分析142

本章小结144

第8章 长期趋势法148

8.1 长期趋势法概述148

8.1.1 长期趋势法的概念148

8.1.2 长期趋势法的基本原理148

8.1.3 长期趋势法适用的条件及其作用148

8.1.4 长期趋势法的评估步骤149

8.2 数学曲线拟合法149

8.2.1 数学曲线拟合法的含义149

8.2.2 运用最小乘法确定待定参数150

8.3 平均增减趋势法151

8.3.1 平均增减量法151

8.3.2 平均发展速度法152

8.4 移动平均法153

8.4.1 移动平均法概述153

8.4.2 简单移动平均法153

8.4.3 加权移动平均法154

8.5 指数修匀法154

8.5.1 指数修匀法的含义154

8.5.2 计算公式155

8.5.3 平滑系数选择的原则155

本章小结156

第9章 土地价格评估和地价分摊158

9.1 路线价法158

9.1.1 路线价法的基本原理158

9.1.2 路线价法的操作步骤159

9.1.3 主要路线价法则及其应用162

9.2 基准地价修正法168

9.2.1 基准地价169

9.2.2 基准地价修正法的技术路线170

9.2.3 基准地价修正法的特点与适用范围176

9.2.4 基准地价修正法的操作步骤176

9.3 高层建筑地价分摊177

9.3.1 按建筑面积分摊178

9.3.2 按房地价值分摊178

9.3.3 按土地价值分摊179

本章小结180

第10章 房地产估价报告181

10.1 房地产估价报告的撰写要求和内容181

10.1.1 房地产估价报告撰写181

10.1.2 房地产估价报告的写作要求181

10.1.3 房地产估价报告对用词用句的要求182

10.1.4 房地产估价报告的内容组成182

10.2 房地产估价报告的规范格式183

10.2.1 封面183

10.2.2 致估价委托人函183

10.2.3 目录183

10.2.4 估价师声明184

10.2.5 估价假设和限制条件185

10.2.6 估价结果报告185

10.2.7 估价技术报告188

10.2.8 附件189

10.3 房地产估价报告案例189

本章小结205

附录Ⅰ 中华人民共和国城市房地产管理法214

附录Ⅱ 国有土地上房屋征收与补偿条例221

附录Ⅲ 国有土地上房屋征收评估办法226

附录Ⅳ 房屋完损等级评定标准（试行）230

附录Ⅴ 土地估价报告规范格式237

参考答案248

参考文献257