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第一节 房地产开发与经营1

一、房地产开发的概念1

二、房地产开发的分类1

三、房地产开发的特点1

第一章 房地产开发企业概述1

四、房地产开发企业的设立2

五、房地产开发企业的资质等级2

六、房地产开发的主要参与者4

七、房地产开发流程4

八、房地产经营5

二、土地使用权的行政划拔6

（三）土地使用权划拨的形式6

（二）土地使用权划拨的特征6

（一）土地使用权划拨的含义6

（二）土地使用权出让的特征6

（三）土地使用权出让的方式6

（一）土地使用权出让的含义6

一、土地使用权的出让6

第二节 房地产开发项目土地使用权的取得方式6

（四）划拨的审批权限7

三、土地使用权转让7

（一）土地使用权转让含义7

（二）土地使用权转让条件7

（三）土地使用权转让原则7

（四）土地使用权转让方式7

（五）土地使用权转让种类7

四、国有土地使用权租赁7

（一）土地征用的含义8

一、土地征用8

五、土地使用权招标、拍卖与挂牌8

第三节 房地产开发项目的征地拆迁8

（二）土地征用的基本程序9

（三）土地征用的费用9

二、拆迁安置10

（一）拆迁的基本程序10

（二）房屋拆迁补偿11

第四节 工程结算及竣工决算12

一、工程结算12

（一）工程结算的编制依据12

（二）工程结算的内容和方式12

（三）工程竣工结算与其编制方式13

二、竣工决算14

（一）竣工决算的内容14

（二）竣工决算的编制14

二、建设项目竣工验收的依据15

第五节 开发项目的竣工验收15

一、竣工验收范围15

三、开发项目竣工验收条件16

四、开发项目竣工验收的工作程序16

五、开发项目的竣工决算16

六、编制竣工档案资料17

七、竣工验收中的其他有关问题17

八、住宅质量保证书和住宅使用说明书17

九、竣工验收备案17

第六节 房产买卖交易程序17

一、确认资格17

二、签订房屋买卖合同17

四、房屋的处分权18

三、房屋的收益权18

二、房屋的使用权18

一、房屋的占有权18

四、房地产过户18

三、付款成交18

第七节 房屋所有权18

第八节 房产的抵押和典当19

一、房产的抵押19

（一）房产抵押含义19

（二）抵押权的设定19

（三）抵押登记19

（四）抵押房产的占有、保管19

（五）抵押房产的处分19

（三）承典人和出典人的权利义务20

一、房屋的含义20

第九节 房屋的分类20

（一）房屋典当含义20

（二）房屋典当法律关系20

二、房屋典当20

二、房屋按照性质来划分21

三、房屋按权属来划分21

四、房屋按层数来划分22

第十节 经济适用住房22

一、经济适用住房含义22

二、经济适用住房来源22

三、经济适用住房价格22

二、房屋产权23

一、产权证书23

三、房屋权属登记23

四、房屋权属证书23

第十一节 房地产开发企业常用概念23

五、经济适用房和商品房的区别23

四、经济适用房购买对象23

五、宅基地证24

六、有限产权房24

七、大产权和小产权24

八、五证两书24

九、期房24

十、准现房24

十一、现房24

十二、尾房24

一、施工许可25

第十二节 建设法规基本知识25

二十一、住房交易手续费25

二十、销售面积25

十九、实用面积25

十八、套内面积25

十七、居住面积25

十六、公用建筑面积25

十五、建筑面积25

十四、竣工面积25

十三、配套设施25

二、从业资格26

三、发包与承包26

四、建筑工程监理27

五、建筑安全生产管理28

六、建筑工程质量管理28

第十三节 房地产开发经营管理和销售法规概述29

一、房地产开发基本规定29

二、商品房销售条件29

三、商品房销售合同30

（二）房地产贷款的种类31

一、房地产贷款概述31

（一）房地产贷款的概念31

五、房地产的交付31

四、房地产销售代理31

第十四节 房地产贷款31

（三）房地产贷款中的主要参与者32

（四）房地产贷款的主要风险及其防范33

二、个人住房贷款34

（一）个人住房贷款的种类34

（二）个人住房贷款的特点34

（三）申请个人住房贷款的条件34

（四）申请个人住房贷款所需提供的资料34

三、房地产开发贷款34

（一）房地产开发贷款的特点34

（二）申请房地产开发贷款的条件35

（三）申请房地产开发贷款所需提供的资料35

一、住房置业担保的概念36

二、住房置业担保的程序36

四、房地产贷款程序36

第十五节 住房置业担保36

三、保证合同和房屋抵押反担保合同的内容37

四、住房置业担保公司37

第十六节 按揭与转按揭37

一、按揭37

（一）按揭含义37

（二）按揭比率和期限37

（三）按揭利率38

二、转按揭38

（一）转按揭含义38

（二）转按揭实质38

（三）转按揭流程38

（一）会计规定39

一、坏账准备的计提39

第二章 资产类科目财税差异对照及专题解析39

第一节 应收款项39

（二）税法规定44

1.企业所得税44

2.外商投资企业和外国企业所得税45

二、坏账的确认与扣除46

（一）会计规定46

（二）税法规定48

三、税务机关对企业坏账损失审批权限的变更51

四、专题分析：坏账准备的提取和税前扣除52

第二节 待摊费用53

一、会计规定53

二、税法规定53

一、存货的计价54

（一）会计规定54

第三节 存货54

（二）税法规定60

1.企业所得税60

2.外商投资企业和外国企业所得税61

3.印花税62

二、存货损失的确认64

（一）会计规定65

1.企业所得税66

（二）税法规定66

2.外商投资企业和外国企业所得税68

三、存货跌价准备的扣除69

（一）会计规定69

（二）税法规定70

第四节 投资73

一、相关法规规定73

二、会计规定74

（一）企业所得税87

三、税法规定87

（二）外商投资企业和外国企业所得税92

（三）营业税93

（四）土地增值税94

（五）耕地占用税94

（七）契税94

四、专题分析：房地产企业将开发产品对外投资入股涉税问题95

投资财税差异分析96

第五节 固定资产100

一、会计规定100

二、税法规定111

（一）企业所得税111

（二）外商投资企业和外国企业所得税116

（三）房产税119

（四）城市房地产税124

（五）车辆购置税126

（六）车船使用税129

（七）车船使用牌照税131

（八）契税132

三、专题分析：东北地区以外纳税人销售自己使用过的属于货物的固定资产如何缴纳增值税133

企业资产评估增值的财税处理134

如何正确理解应计未计扣除项目不得转移到以后年度补扣135

第六节 无形资产136

一、相关法规规定136

二、会计规定138

三、税法规定144

（一）企业所得税144

（二）外商投资企业和外国企业所得税145

（三）营业税145

（四）土地使用税146

（五）印花税153

四、专题分析：房地产开发用地城镇土地使用税政策沿革与读解154

房地产开发企业建造期间土地使用税的计算155

第七节 其他资产156

一、会计规定156

二、税法规定158

（一）企业所得税158

（二）外商投资企业和外国企业所得税158

（三）房地产企业开办费财税处理和开始生产经营日期的确定159

第八节 非货币性交易160

一、会计规定160

二、税法规定162

三、专题分析：非货币性交易的税务处理与会计处理差异163

第三章 负债类科目财税差异对照及专题解析168

第一节 借款168

一、相关法规规定168

二、会计规定176

三、税法规定178

（一）营业税178

（二）企业所得税179

（三）个人所得税179

（四）印花税180

四、专题分析：现代企业集团组织结构层次181

如何正确看待房地产企业民间借贷行为182

第二节 应付工资183

一、相关法规规定183

二、会计规定195

三、税法规定196

（一）个人所得税196

（二）企业所得税221

（三）外商投资企业和外国企业所得税225

四、专题分析：内资企业工资的财税差异及调整226

（四）征管规定226

临时用工人员工资的税前列支227

内退人员工资的税前列支228

第三节 福利费、工会经费、教育经费的核算229

一、相关法规规定229

二、会计规定230

三、税法规定234

（一）企业所得税234

（二）外商投资企业和外国企业所得税235

（三）个人所得税235

四、专题分析：职工食堂的财税处理236

工会经费开支范围237

职工教育经费财税处理和开支范围238

第四节 应付股利239

一、会计规定239

二、税法规定（个人所得税）240

第五节 预提费用和预计负债243

一、会计规定243

二、税法规定246

（一）内资企业所得税246

（二）外商投资企业和外国企业所得税247

第六节 预收账款248

一、会计规定248

二、税法规定249

（一）企业所得税249

（二）外商投资企业和外国企业所得税249

（三）营业税250

（四）土地增值税251

三、专题分析：土地增值税的预征251

第七节 长期应付款和专项应付款253

一、会计规定253

如何正确理解采用预收款方式销售不动产和土地使用权的纳税义务发生时间253

二、税法规定255

（一）营业税255

（二）土地增值税255

（三）外商投资企业和外国企业所得税256

第八节 其他流动负债256

一、会计规定256

二、税法规定258

（一）企业所得税258

（二）外商投资企业和外国企业所得税258

（三）营业税258

（四）土地增值税259

（五）教育费附加259

三、专题分析：房地产企业销售商品房代收款项纳税问题260

一、相关法规规定261

第一节 收入261

第四章 损益类科目财税差异对照及专题解析261

二、会计规定267

三、税法规定296

（一）企业所得税296

（二）外商投资企业和外国企业所得税303

（三）营业税305

（四）土地增值税320

（五）印花税321

（六）发票管理324

四、专题分析：房地产开发企业收入确认的时限324

房地产企业一次性收取的若干期租赁收入如何缴纳税款326

房地产企业销售货物行为如何征收增值税326

房地产企业所得税视同销售行为不应都征营业税327

如何正确理解房地产开发产品自用视同销售缴纳所得税问题327

房地产企业开发的会所税收问题328

房地产开发企业占用自身开发项目中的物业管理用房办公如何纳税328

房地产企业开发的地下人防设施税收问题329

商品房买卖合同究竟如何适用印花税税目税率330

普通住宅和非普通住宅联体楼土地增值税的缴纳331

第二节 投资收益332

一、会计规定332

二、税法规定333

（一）企业所得税333

（二）外商投资企业和外国企业所得税339

三、专题分析：内资企业从被投资方（境内企业）分回利润如何补缴企业所得税339

第三节 销售费用340

一、会计规定340

二、税法规定341

（一）企业所得税341

（二）外商投资企业和外国企业所得税342

（四）印花税343

（三）个人所得税343

第四节 管理费用344

一、相关法规规定344

二、会计规定346

三、税法规定352

（一）企业所得税352

（二）外商投资企业和外国企业所得税360

（三）印花税362

四、专题分析：内资房地产企业业务招待费扣除标准的计提依据363

第五节 财务费用364

一、会计规定364

二、税法规定366

（一）企业所得税366

（二）外商投资企业和外国企业所得税368

（三）土地增值税371

三、专题分析：房地产企业“假按揭”融通资金的行为如何处理372

第六节 经营税金及附加373

一、会计规定373

二、专题分析：房地产开发企业营业税和土地增值税的税前扣除376

第七节 其他业务支出和营业外支出376

一、相关法规规定376

二、会计规定377

三、税法规定380

（一）企业所得税380

（二）外商投资企业和外国企业所得税391

（三）营业税391

（四）土地增值税392

（五）印花税392

（六）耕地占用税392

四、专题分析：公益救济性捐赠在企业所得税税前的扣除393

第八节 所得税395

一、会计规定395

二、税法规定399

（一）财税处理差异原则399

（二）企业所得税纳税义务人400

（三）企业所得税的纳税地点400

（四）企业所得税主管税务机关的划分401

（五）所得税的预缴及汇算清缴403

（六）未按规定预缴所得税的处理405

（七）内资房地产业及物业管理企业可享受的减免所得税政策405

（八）外资房地产企业所得税税收优惠408

（九）新办企业认定标准409

三、专题分析：内资房地产企业如何预征企业所得税409

第一节 开发成本及开发间接费用412

一、会计规定412

第五章 成本类科目财税差异对照及专题解析412

二、税法规定414

（一）企业所得税414

（二）外商投资企业和外国企业所得税416

（三）土地增值税416

（四）印花税418

（五）耕地占用税419

（六）契税423

三、专题分析：房地产开发企业征地过程中发生的经济补偿和房屋拆迁涉及的税收问题428

房地产企业配套设施开发成本的核算430

第六章 所有者权益类科目财税差异对照及专题解析433

第一节 本年利润433

一、会计规定433

（一）企业所得税434

二、税法规定434

（二）外商投资企业和外国企业所得税436

第二节 其他所有者权益科目438

一、相关法规规定438

二、会计规定443

三、税法规定451

（一）税务登记451

（二）企业所得税455

（三）外商投资企业和外国企业所得税457

（四）个人所得税463

（五）印花税464

四、专题分析：外商投资企业和外国企业再投资退税综述466

第七章 关联方交易财税差异对照468

第一节 关联方交易会计规定468

第二节 关联方交易税收规定480

一、征管法及实施细则480

二、企业所得税481

三、外商投资企业和外国企业所得税482

第八章 合并会计报表和汇总纳税财税差异对照498

第一节 合并会计报表和汇总纳税会计规定498

第二节 合并会计报表和汇总纳税税收规定506

一、企业所得税506

二、外商投资企业和外国企业所得税514

第九章 企业改制改组财税差异对照517

第一节 企业改制改组相关法规规定517

第二节 改制改组会计规定526

第三节 改制改组税收规定539

一、企业所得税539

二、外商投资企业和外国企业所得税546

三、营业税551

四、印花税551

六、契税553

五、土地增值税553

七、个人所得税554

八、征管法555

第四节 改制改组专题分析555

一、企业合并的种类555

二、企业分立的种类556

第十章 破产清算558

第一节 破产清算相关法规规定558

第二节 破产清算会计规定560

第三节 破产清算税收规定567

一、税务登记567

二、企业所得税568

三、外商投资企业和外国企业所得税569

四、契税569

五、专题分析：房地产企业注销环节税收管理569

（一）加强了房地产企业所得税的管理571

二、近年来房地产业税收政策调整概述571

（二）加强了房地产业土地增值税预征管理571

第十一章 房地产企业管理与稽查571

一、近年来房地产业的发展571

第一节 房地产行业税收管理概述571

（三）进一步明确了房地产业房产税政策572

（四）出台了对“三北地区”为小区居民供热的物业公司优惠政策572

（五）加强了开发项目在建期间城镇土地使用税征收管理572

（六）房地产二级市场政策大变革573

（七）2005年房地产行业税收专项检查重拳出击574

三、如何建立严密的房地产企业查账征收管理体系575

（一）加强对房地产开发企业纳税人会计基础资料的管理575

（二）健全对房地产开发项目的监控管理体系576

四、专题分析：二级住房转让市场税收政策解读577

个人住房租赁市场税收政策解读579

一、房地产行业违法行为的主要特点及发展变化趋势580

第二节 房地产行业纳税人常见违法手段及成因580

房产新政后的避税伎俩解秘580

二、常见违法手段581

（一）营业税581

（二）企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）582

（三）土地增值税583

（四）房产税583

（五）土地使用税584

（六）印花税584

（七）个人所得税584

（八）契税584

三、房地产业涉税违法行为成因584

第三节 房地产行业税收稽查方法概述585

一、账外检查方法585

（一）把好收入关587

二、企业所得税检查要点587

（二）扼住成本关588

（三）确保费用税前扣除无误590

三、营业税检查要点593

四、土地增值税检查要点596

五、房产税检查要点598

六、土地使用税检查要点598

七、印花税检查要点598

八、个人所得税检查要点599

（一）工资、薪金所得599

（二）利息、股息、红利所得600

（三）其他所得601

二、案情介绍602

（二）加工整理分析销售电子表格602

（一）发现线索，顺藤摸瓜602

一、纳税人的基本情况602

第四节 房地产稽查典型案例分析602

九、车船使用税检查要点602

（三）核对成本，查获债务重组收入未入账603

（四）流转税的检查604

（五）土地增值税的检查605

（六）印花税的检查606

（七）土地使用税的检查606

（八）企业所得税的检查607

（九）个人所得税的检查608

（十）税务管理问题608

三、定性处理结果608

第十二章 附录609

附录一 法律责任（节选）609

附录二 物业企业财务核算及管理规定620