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第一章 中国房地产市场发展综述3

一、房地产行业定义3

目录3

表1：中国房地产业的行业分类（GB/T4754－2002）3

图表目录3

二、房地产业在国民经济中的地位和作用4

（一）房地产业在国民经济中的作用4

（二）房地产业与相关经济活动的相互影响6

（三）房地产业在国民经济中地位继续提升的潜力分析7

图1：各国房地产增加值占GDP比重情况8

三、房地产发展概况9

（一）1990年以来行业规模与发展速度9

表2：1990年～2002年房地产投资、固定资产投资额及增速10

图2：1990年～2002年房地产投资、固定资产投资、GDP增长速度10

表3：1990年～2002年商品房竣工、销售面积及增速11

图3：1990年～2002年商品房竣工、销售面积增长速度11

图5：2002年与1990年人均建筑面积对比12

图4：1990年～2002年商品房竣工、销售面积12

（二）行业发展的市场环境13

第二章　2002年全国房地产市场发展现状17

（一）开发投资继续高速增长17

一、我国房地产市场发展现状17

图6：1999年～2002年房地产投资增长的月度变化18

表4：1999年～2002年房地产投资增长的月度变化18

（二）土地购置与开发面积大幅增加19

图8：2002年房地产开发投资结构19

图7：2002年东、中、西部房地产完成投资占总量比重19

图9：2002年1～1 2月商品房新开工、施工及竣工面积20

（三）建设规模继续扩大20

（四）销售与需求总体基本平衡20

图11：2002年1～12月商品住宅竣工及销售面积21

图10：2002年1～12月商品房竣工及销售面积21

表5：1998年～2002年商品房价格、居民可支配收入和GDP增幅比较22

图12：1998年～2002年商品房价格、居民可支配收入及GDP增长速度22

（五）价格稳中有升22

（八）资金结构进一步趋于合理23

（七）商品房空置面积增幅较大23

（六）二级市场和租赁市场进一步活跃23

表6：2001年～2002年房地产开发到位资金情况24

图13：2002年房地产开发资金来源构成24

（九）不规范竞争行为得到初步遏制24

二、房地产市场发展中存在的主要问题25

三、房地产市场发展判断26

（一）基本情况33

一、北京市房地产市场33

第三章 2002年主要城市房地产市场发展现状33

表7：2000年～2002年北京市房地产增量34

图15：2000年～2002年北京市商品房施工、新开工及竣工面积34

图14：1998年～2002年北京市商品房投资数额34

图16：2000年～2002年北京市商品住宅施工、新开工及竣工面积35

表8：2000年～2002年北京市商品房买卖成交情况35

表9：2000年～2002年北京市存量房地产买卖成交情况36

图17：2000年～2002年北京市纳入管理的房屋租赁面积36

表10：1999年～2002年北京市各类商品房价格37

图18：1999 年～2002年北京、上海、广州、深圳四城市房价走势37

图20：2000年～2002年北京市各类房地产开发用地面积38

图19：1999年～2002年全国及北京、上海、广州、深圳人均可支配收入38

图22：1999年～2002年北京市个人住房贷款余额39

图21：2002年北京市房地产开发资金来源构成39

（二）存在的主要问题40

（三）市场需求及未来发展预测40

表12：1998年～2002年上海市房地产市场投资额度42

表11：2000年～2002年北京市房地产投资与GDP、固定资产投资的关系42

二、上海市房地产市场42

（一）基本情况42

表13：1997年～2001年上海市房地产业房屋施工、竣工与新开工面积43

表14：1997年～2001年上海市房地产市场交易状况44

表15：1998年～2002年上海市商品房平均销售价格变化44

图23：2000年～2002年上海市住宅平均销售价格45

表16：1993年～2001年上海市土地供应量45

（二）市场快速发展的宏观背景46

图24：1999年～2002年上海市空置商品房面积46

（三）未来发展预测47

三、深圳市房地产市场49

（一）基本情况49

图25：深圳市购房者目的调查结果50

表17：2001年～2002年深圳市各种年龄段购房比重51

表18：1994年～2002年深圳市居民房价收入比52

图26：1996年～2002年深圳市增量住房价格走势53

（二）市场快速发展的宏观背景53

图27：1990年～2002年深圳市商品房施工、竣工及新开工面积53

图28：1995年～2002年深圳市房地产投资增长速度54

（三）市场发展预测55

第四章　房地产业发展的政策环境61

一、行业管理61

（一）行业监管62

（二）产业政策64

（一）房地产金融的发展65

二、房地产金融政策65

图29：1998年～2002年个人贷款余额及增长67

表19：1998年～2002年个人住房抵押信贷余额及增长67

（二）房地产金融的发展趋势68

三、土地供给制度70

（一）土地管理法律法规的有关规定71

（二）土地供给方式对房地产开发的影响72

（一）香港、新加坡、韩国等三地房地产市场和情况73

四、比较与借鉴——外国住宅和房地产（不动产）业73

（二）对我国房地产业发展可借鉴的经验75

第五章　2002年全国房地产市场需求分析79

一、需求水平分析79

图30：世界主要国家人均建筑面积79

二、潜在需求预测80

（一）潜在需求水平的主要影响因素81

三、制约需求的因素82

（二）住宅发展的国际经验比较82

第六章　2002年中国房地产市场投资与收益分析87

一、房地产投资发展现状87

（一）房地产投资的特点87

（二）近几年来房地产投资的基本趋势88

图31：1997年～2002年房地产开发完成投资89

图32：1997年～2002年房地产投资与宏观经济的关系89

图33：1997年～2002年商品住宅、办公楼及商业用房投资增速90

图35：1997年～2002年不同地区房地产投资规模91

图34：2002年房地产开发企业完成项目规模结构91

表20：1998年～2002年房地产企业吸收内资、港澳台、外商投资规模92

图36：2001年～2002年不同资质等级房地产企业完成投资规模92

二、房地产投资收益分析93

（一）房地产开发成本93

表21：1997年～2002年房地产开发资金来源及增长速度93

（二）房地产经营收入94

图37：1997年～2002年全国竣工房屋造价94

图39：1998年～2002年房地产开发企业经营收入来源95

图38：1997年～2002年房地产行业经营收入95

（三）房地产经营效益96

图40：1991年～2002年房地产业行业利润水平96

图42：1999年～2002年不同注册类型房地产开发企业利润水平97

图41：1999年～2002年不同资质等级企业利润水平97

图43：1997年～2002年房地产行业负债规模98

第七章　2003年1～9月房地产市场运行回顾101

一、2003年1～9月房地产市场总体运行情况101

（一）投资状况101

表23：2003年1～9月各地区房地产开发投资规模102

表22：2003年1年～9月固定资产投资、房地产开发投资规模及增长速度102

图44：2003年1～9月房地产开发投资结构103

表24：2003年1～9月商品住宅、办公楼及商业营业用房完成投资规模103

（二）土地购置及土地完成开发情况104

表25：2003年1～9月房地产开发到位资金情况104

图45：2003年1～9月房地产开发资金来源构成104

表26：2003年1～9月全国土地开发投资增长情况105

表27：2003年1～9月商品房、商品住宅、办公楼及商业营业用房施工面积106

（三）建设情况106

表29：2003年1～9月商品房、商品住宅、办公楼及商业营业用房竣工面积107

表28：2003年1～9月商品房、商品住宅、办公楼及商业营业用房新开工面积107

表30：2003年1～9月商品房、商品住宅、办公楼及商业营业用房销售面积108

（四）销售情况108

表31：2003年1～9月商品房、商品住宅、办公楼及商业营业用房销售价格109

（六）城镇住宅建设完成情况110

（五）商品房空置情况110

（三）房地产业政策环境的变化111

（二）土地政策环境的变化111

（一）金融政策环境的变化111

二、政策环境的变化111

（一）房地产企业现状及特征115

一、房地产开发企业现状、问题及发展趋势115

第八章　房地产开发企业分析115

图47：1997年～2002年不同注册类型房地产企业个数116

图46：1986年～2002年房地产业企业个数116

图48：1998年～2002年不同登记类型房地产企业个数117

图50：1998年～2002年不同登记类型房地产企业从业人数118

图51：2002年不同资质房地产开发企业构成118

图49：1997年～2002年房地产业从业人数118

图53：1997年～2002年房地产开发企业资产规模119

图52：1997年～2002年房地产开发企业实收 资本金数额119

图54：1988年～2002年房地产开发企业经营收入和营业利润120

表32：1988年～2002年房地产开发经营情况120

（二）房地产开发企业存在的主要问题121

（三）房地产开发企业发展趋势123

（一）房地产上市公司基本情况126

二、房地产上市企业经营状况分析126

（二）排名前10位的房地产上市公司127

房地产开发企业资质管理规定133

附录133

中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知140

国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知143