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第1章 导论1

1.1 研究背景和问题的提出1

1.2 研究思路及方法2

1.2.1 研究思路2

1.2.2 研究方法4

1.3 研究的主要内容5

1.4 国内外研究现状9

1.4.1 国外房地产业研究9

1.4.2 中国房地产业组织研究9

1.5 研究的主要创新点13

1.5.1 提出中国房地产G—SCP—E的研究范式13

1.5.2 对中国房地产市场供需条件的独特性和政府作用的深入分析14

1.5.3 研究方法的创新14

本章小结16

第2章 理论基础17

2.1 SCP范式的发展与适应中国房地产业的分析范式17

2.1.1 哈佛学派奠定的SCP范式17

2.1.2 芝加哥学派对SCP的挑战18

2.1.3 新奥地利学派的SCP发展19

2.1.4 新产业组织理论对SCP范式的修订和补充19

2.1.5 后SCP流派，新制度经济学发展20

2.1.6 对SCP—R范式的解释21

2.1.7 适用中国房地产业的G—SCP范式21

2.2 有效竞争理论与中国房地产的有效市场24

2.2.1 有效竞争理论24

2.2.2 有效市场理论26

2.2.3 房地产市场有效性与G—SCP—E27

本章小结28

第3章 制度推动的中国房地产业发展历程29

3.1 中国房地产业发展阶段的划分29

3.2 房地产业发展的第一个时期——市场孕育期30

3.2.1 第一阶段：1979—1985年，住房制度改革的探索阶段30

3.2.2 第二阶段：1986—1993年，住房制度改革的全面推行阶段31

3.2.3 第三阶段：1994—1998年，综合配套制度全面推进阶段31

3.3 房地产业发展的第二个时期——产业发展期32

3.3.1 第一阶段：1998—2002年，政策推动房地产全面市场化33

3.3.2 第二阶段：2003—2008年，房地产成为支柱产业35

3.3.3 第三阶段：2009年以后，房地产业新一轮发展42

本章小结47

第4章 中国房地产市场的供需特征研究48

4.1 宏观经济长期高速发展拉动的需求48

4.1.1 GDP与房地产业的发展阶段48

4.1.2 中国的GDP发展速度与区域差异49

4.2 中国的城市化进程引发的需求56

4.2.1 中国与发达国家城市化进程的比较57

4.2.2 城市化对经济增长的促进作用63

4.2.3 城市化引起人口流动的原因64

4.2.4 中国城市化引发的房地产需求65

4.3 人口红利带来的需求67

4.3.1 中国人口总量与结构69

4.3.2 人口红利带来房地产业需求70

4.4 土地红利与房地产业发展72

4.4.1 土地价值的释放和财富效应73

4.4.2 土地稀缺性对房地产业影响73

4.5 土地的垄断性引致的供求矛盾76

4.5.1 中国土地供应制度的变迁76

4.5.2 土地垄断性与房地产业发展的影响79

4.5.3 土地市场政府与开发企业的供需博弈81

4.5.4 土地垄断与房价上涨的关系85

本章小结89

第5章 市场和政府力量双重作用下的房地产市场90

5.1 实证思路及数据选择90

5.1.1 实证研究思路90

5.1.2 数据选择与初步测试90

5.2 研究模型一：全国住宅房地产市场总体供需模型分析93

5.2.1 供需关系的简单测试93

5.2.2 增加政府影响因子94

5.3 研究模型二：市场绩效在政府干预因子作用下的趋势模型97

5.3.1 供需因子和调控因子设定与检验97

5.3.2 模型校验、自相关和异方差检验99

5.3.3 补充研究100

5.4 研究模型三：区域市场供需水平和政府调控影响分析102

5.4.1 9个城市的数据报告102

5.4.2 区域城市数据报告的解析103

5.5 研究模型四：利率调控下供需水平和政府调控对市场的影响106

5.5.1 短中长期的利率对市场绩效影响106

5.5.2 利率与政府调控因子的关系测试107

5.6 市场与政府力量的双重作用分析108

5.6.1 市场力量作用下需求与供给曲线的移动109

5.6.2 政策调控力量作用下需求与供给曲线的移动109

本章小结112

第6章 中国房地产市场结构分析113

6.1 市场结构类型分析113

6.2 市场结构主要指标114

6.2.1 市场集中度指标114

6.2.2 产品差别指标117

6.2.3 进出壁垒指标118

6.3 中国房地产市场的集中度分析119

6.3.1 全国市场的集中度研究120

6.3.2 区域市场的集中度研究123

6.3.3 全国与区域市场集中度综合分析136

6.4 中国房地产业的产品差别研究141

6.4.1 房地产产品差别的类型141

6.4.2 中国房地产业的广告特点142

6.4.3 中国房地产业的广告密度143

6.5 中国房地产业进出壁垒研究145

6.5.1 中国房地产市场进入壁垒的指标145

6.5.2 土地获取壁垒的影响分析148

6.5.3 银行融资壁垒的影响分析149

6.6 对中国房地产市场的寡头垄断的疑问解释150

6.6.1 美国市场的寡头垄断原因分析150

6.6.2 中国市场的寡头垄断可能性分析153

本章小结157

第7章 垄断竞争市场结构下的市场行为159

7.1 房地产市场的价格竞争159

7.1.1 古诺模型扩展分析159

7.1.2 伯川德模型扩展分析161

7.2 产品差异化竞争166

7.2.1 横向差异化——豪泰林（Hotelling）线性空间竞争分析166

7.2.2 纵向差异化——泰勒（Tirole）模型分析168

7.2.3 环形城市空间竞争——萨洛普（Salop）模型分析169

7.3 广告竞争171

7.3.1 多夫曼-斯坦那条件分析171

7.3.2 房地产市场品牌竞争172

7.4 中国房地产市场竞争策略的变化和发展183

7.5 房地产企业的跨地域扩张186

本章小结192

第8章 市场绩效与市场有效性193

8.1 市场绩效的衡量体系193

8.2 中国房地产业的规模和发展态势193

8.2.1 房地产业市场景气情况194

8.2.2 房地产投资发展状况195

8.2.3 房地产开发情况199

8.2.4 房地产销售和价格状况200

8.3 房地产业的社会绩效分析202

8.3.1 房地产业在国民经济中的地位概述203

8.3.2 房地产业对GDP的直接贡献204

8.3.3 房地产业对国民经济的间接贡献205

8.3.4 房地产业对税收的贡献207

8.3.5 房地产业对社会福利的贡献210

8.4 房地产企业绩效212

8.4.1 房地产企业发展状况213

8.4.2 房地产行业收益分析216

8.4.3 房地产企业的市场绩效分析222

8.4.4 房地产企业存在的问题227

8.5 房地产行业技术进步235

8.5.1 房地产行业技术进步的内涵235

8.5.2 绿色环保技术的进步分析237

8.6 住宅地产向商业地产的转型241

8.7 中国房地产市场的有效性分析242

8.7.1 从市场基本条件衡量市场的有效性244

8.7.2 从市场结构角度衡量市场的有效性244

8.7.3 从市场行为角度衡量市场的有效性245

8.7.4 从市场绩效角度衡量市场的有效性246

8.7.5 从政策和信息角度衡量市场的有效性247

本章小结249

第9章 政策效用与建议250

9.1 产业政策的促进作用250

9.2 政策失灵的原因253

9.2.1 房地产市场供需差异的矛盾253

9.2.2 房地产调控多目标间的矛盾254

9.2.3 相关主体利益间的矛盾256

9.3 政策建议272

9.3.1 加大有效供给，缓解供需矛盾273

9.3.2 打破区域垄断，促进有效竞争276

9.3.3 调整发展速度，强调发展质量278

本章小结280

第10章 结论281

10.1 主要结论281

10.2 研究的局限和未来研究方向283

参考文献285