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序言1

摘要1

1 土地与城市土地的理论概述1

1．1 土地的概念与土地的二重属性1

一 土地的概念1

二 土地的二重属性2

1．2 我国土地的两种所有权形式12

一 土地所有权的内涵12

二 农村土地的集体所有权15

三 城市土地的国家所有权19

四 我国城市土地国家所有权的形成20

1．3 城市土地产权22

一 城市土地·城市地产·城市土地所有权·城市土地产权22

二 城市土地产权：城市土地所有权的运作形式23

三 城市土地所有者产权与城市土地使用者产权26

1．4 城市土地的特殊性和重要性27

一 城市土地的特殊性27

二 城市土地的类型30

三 城市土地的重要性32

2 地租地价理论溯源与考察35

2．1 西方地租地价理论概述35

一 西方宏观地租地价理论36

二 西方微观地租地价理论49

三 西方地租地价理论的借鉴与思考52

2．2 马克思主义地租地价理论53

一 马克思主义地租地价理论的创立53

二 马克思主义地租地价理论的主要内容55

2．3 我国城市土地价格问题研究现状的考察59

一 关于土地价格的概念59

二 关于土地价格的构成因素61

三 关于土地价格的其它问题63

3 城市地价与城市地价体系65

3．1 城市地价的概念与特征65

一 城市地价的概念65

二 城市地价的特征68

3．2 城市地价的功能与地价体系72

一 城市地价的主要功能72

二 城市地价在城市土地资源配置中的作用74

三 城市地价体系79

4 城市地价(p′1)的形成机理86

4．1 城市地价(p′1)的两种基本形态86

一 城市土地使用者产权市场的两个层面86

二 城市地价(p′1α)和城市地价(p′1β)88

4．2 城市地价(p′1α)形成的基础90

一 城市地价(p′1α)形成的决定性参数：城市地租90

二 城市地价(p′1α)形成的资本化参数：城市土地还原利率113

三 城市地价(p′1α)形成的年期参数：城市土地使用者产权让渡年期119

四 城市地价(p′1α)形成的补充参数：土地资本及预期收益120

4．3 城市地价(p′1β)形成的基础123

一 城市地价(p′1β)的前提：城市地价(p′1α)123

二 城市土地使用者产权收益：业主收入Ⅱ和部分级差地租Ⅱ124

5 城市地价(p′2)的形成机理137

5．1 影响城市地价(p′2)的基本因素137

一 影响城市地价(p′2)因素的分析137

二 影响城市地价(p′2)的基本因素：城市土地供求关系140

5．2 影响城市地价(p′2)的其他因素143

一 影响城市地价(p′2)的其他因素的合力效应143

二 影响城市地价(p′2)的其他因素分析145

5．3 城市地价(p′2)的补充形式：城市土地使用费163

一 城市土地使用费的本质163

二 城市土地使用费：与城市地价(p′2)挂钩167

一 城市地价(p1)：土地所有者产权地价169

6 城市地价(p1)的形成机理169

6．1 城市地价(p1)的构成169

二 城市地价(p1)的现实构成173

6．2 城市地价(p1)形成中的问题探讨180

一 “农转非”：土地征购中的变相“补充地价”180

二 土地征购中的征地补偿费标准184

三 土地征购中的征地补偿费范围187

四 城市地价(p′1)与城市地价(p1)的差价188

7 城市地价的测算与评估193

7．1 城市基准地价的测算与评估193

一 城市基准地价的功能193

二 城市基准地价测算与评估的基本原则200

三 城市基准地价测算与评估的方法202

7．2 城市宗地地价的测算与评估242

一 城市宗地地价评估的技术途径242

二 城市宗地地价的应用估价方法243

三 城市宗地地价的基本估价方法255

8 高层建筑用地的城市地价运行与分摊机制263

8．1 高层建筑对城市地价运行的影响263

一 高层建筑与建筑容积率263

二 建筑容积率与城市地价265

8．2 高层建筑用地的城市地价分摊机制270

一 高层建筑用地的城市地价分摊的必要性270

二 高层建筑用地的城市地价分摊方法探讨273

9 城市地价的走势与上涨机制探析284

9．1 中国城市地价运行的历史与现状284

一 中国城市地价运行的阶段284

二 中国城市地价运行的现状与特征288

三 市场经济国家的城市地价上涨规律290

9．2 城市土地价格上涨机制探析297

一 地价(p0)：由利息率下滑和地租递增导致的上涨297

二 地价(p1)：在地价(p0)基础上追加土地资本所引起的上涨305

三 市场地价(p2)：在理论地价(p1)基础上由土地供求等因素所拉动的上涨308

9．3 中国城市地价的运行趋势313

一 影响中国未来城市地价水平的主要因素313

二 中国城市地价的基本走势315

10 城市地价的宏观调控与改革319

10．1 宏观调控城市地价的必要性319

一 城市地价的宏观调控：国家管理经济职能的体现320

二 城市地价的宏观调控：国家管理城市土地的核心322

三 城市地价的宏观调控：保护土地资源和资产的重要措施324

四 城市地价的宏观调控：稳定物价方针的体现324

10．2 宏观调控城市地价的主要手段与措施325

一 基准地价与标定地价公布制度325

二 城市土地使用者产权的出让管理制度326

三 抑制城市土地投机的制度332

四 城市上地使用者产权交易评估标准336

五 城市地价的申报和登记制度338

六 城市土地流转中的优先购买权制度338

七 城市土地增值税制度339

八 城市地价的行政干预制度345

10．3 我国城市地价改革的思路与对策346

一 我国城市地价改革存在的问题346

二 我国城市地价改革：主动适应“两个转变”351

三 我国城市地价改革的对策与举措354

10．4 宏观调控城市地价的配套措施357

一 严格实施城市土地估价人员及机构资格认证制度357

二 强化城市土地法制和价格管理法制建设358

三 努力实现城市地价与其他经济杠杆的协调运作359

主要参考书目360

著名经济学家、知名专家、教授对本书的评审摘要362

后记380