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上篇 物业管理运作实务3

第一章 物业服务公司的成立与运作3

第一节 物业服务公司成立基本流程3

引子：房地产公司成立全资物业管理公司3

一、物业公司成立的公司注册程序3

二、物业公司资质申请程序4

第二节 三种物业服务公司运作模式分析6

引子：某物业管理公司内部承包管理模式6

一、物业服务公司的组织形式7

二、物业服务公司组织机构设置考虑的因素9

三、物业服务公司的机构设置9

第三节 物业服务收费模式：包干制与酬金制11

引子：业主是否有权要求物业公司公布账目11

一、物业服务公司“包干制”与“酬金制”介绍12

二、包干制与酬金制相关案例分析15

第四节 物业服务企业专业分包与劳务派遣19

引子：“管作分离”的新物业管理模式19

一、物业服务企业专业分包情况简介20

二、物业服务企业的劳务派遣情况简介25

第五节 物业管理延伸服务30

引子：从万科经纪公司的建立看物业服务企业的延伸服务30

一、物业管理服务的概念31

二、物业管理延伸服务简介31

三、物业管理延伸服务风险及规避36

第二章 前期物业管理40

引子：开发商是否有权更换前期物业服务公司40

一、前期物业招投标40

二、前期物业管理服务合同47

三、业主临时规约60

第三章 业主大会、业主委员会成立与换届71

引子：业主委员会“换届交接”难71

一、业主大会、业主委员会的成立71

二、业主委员会的换届77

第四章 业委会聘用物业公司80

引子：业委会聘请物业公司的纠纷80

一、内部表决程序80

二、外部聘请程序81

第五章 专项维修资金的运作91

引子：维修资金使用程序受阻，多年渗水无法修复91

一、维修资金的交纳与继筹92

二、维修资金的使用94

第六章 业主自治管理模式实例分析101

第一节 业委会主导下的业主自治管理101

一、模式介绍101

二、法律分析101

第二节 业主决策下的“半”业主自治管理模式106

一、模式介绍106

二、法律分析106

第三节 业主“自管”式的自治管理模式121

一、模式介绍121

二、法律分析121

下篇 物业纠纷处理与法律风险防范125

第一章 业主（业委会）与开发商常见法律纠纷125

案例一：房屋质量纠纷案件司法鉴定及诉讼标的确定分析125

一、基本案情125

二、律师办案基本思路126

三、证据材料准备128

四、法律焦点与难点129

五、律师办案技巧与经验130

案例二：延期交房法律责任认定及赔偿分析131

一、基本案情131

二、律师办案基本思路132

三、证据材料准备134

四、法律焦点与难点134

五、律师办案技巧与经验136

案例三：开发商变更小区规划，承担违约责任137

一、基本案情137

二、律师办案基本思路139

三、证据材料准备140

四、法律焦点与难点142

五、律师办案技巧与经验146

案例四：业委会就小区设备、设施质量问题诉讼的主体资格分析147

一、基本案情147

二、律师办案基本思路148

三、证据材料准备150

四、法律焦点与难点151

五、律师办案技巧与经验153

案例五：物业管理用房配置之争相关问题分析154

一、基本案情154

二、律师办案基本思路156

三、证据材料准备157

四、法律焦点与难点158

五、律师办案技巧与经验159

第二章 业委会与物业公司常见法律纠纷160

案例一：物业公司诉业委会解除物业服务合同决议无效析业主权利的行使160

一、基本案情160

二、律师办案基本思路161

三、证据材料准备163

四、法律焦点与难点164

五、律师办案技巧与经验165

案例二：业委会要求落聘物业公司移交资料法律问题分析166

一、基本案情166

二、律师办案基本思路167

三、证据材料准备168

四、法律焦点与难点170

五、律师办案技巧与经验172

案例三：业委会要求返还停车费案析小区公益性收入的归属172

一、基本案情172

二、律师办案基本思路173

三、证据材料准备175

四、法律焦点与难点176

五、律师办案技巧与经验177

案例四：业委会捏造事实被告上法庭析业委会工作存在问题分析178

一、基本案情178

二、律师办案基本思路179

三、证据材料准备182

四、法律焦点与难点183

五、律师办案技巧与经验186

第三章 物业公司与业主常见法律纠纷187

案例一：业主欠费纠纷及物业费收缴难分析187

一、基本案情187

二、律师办案基本思路188

三、证据材料准备190

四、法律焦点与难点191

五、律师办案技巧与经验195

案例二：物业服务不到位，物业费被“打折”分析195

一、基本案情195

二、律师办案基本思路196

三、证据材料准备197

四、法律焦点与难点197

五、律师办案技巧与经验201

案例三：业主车辆失窃，物业不免责任201

一、基本案情201

二、律师办案基本思路202

三、证据材料准备204

四、法律焦点与难点205

五、律师办案技巧与经验209

案例四：房屋渗水问责物业，物业无过被判免责析物业公司管理责任210

一、基本案情210

二、律师办案基本思路211

三、证据材料准备212

四、法律焦点与难点213

五、律师办案技巧与经验214

案例五：市场买鱼手骨折，物业承担赔偿责任分析215

一、基本案情215

二、律师办案基本思路215

三、证据材料准备218

四、法律焦点与难点219

五、律师办案技巧与经验221

案例六：清洗水箱致人损失赔偿分析222

一、基本案情222

二、律师办案基本思路222

三、证据材料准备224

四、法律焦点与难点225

五、律师办案技巧与经验225

案例七：从违章花架被判拆除析小区违章搭建的处理227

一、基本案情227

二、律师办案基本思路227

三、证据材料准备230

四、法律焦点与难点231

五、律师办案技巧与经验232

第四章 自治组织内部纠纷234

案例一：改建空调机房被判拆除谈物业管理中的相邻关系234

一、基本案情234

二、律师办案基本思路234

三、证据材料准备236

四、法律焦点与难点236

五、律师办案技巧与经验237

案例二：业主要求公布公共收益析业主的撤销权诉讼238

一、基本案情238

二、律师办案基本思路240

三、证据材料准备242

四、法律焦点与难点243

五、律师办案技巧与经验244

案例三：业主要求物业合同无效谈业委会工作的可诉性问题245

一、基本案情245

二、律师办案基本思路246

三、证据材料准备247

四、法律焦点与难点248

五、律师办案技巧与经验249

案例四：业委会起诉业主欠物业费的法律分析250

一、基本案情250

二、律师办案基本思路251

三、证据材料准备253

四、法律焦点与难点254

五、律师办案技巧与经验255

案例五：业主污蔑业委会被诉至法庭谈业主权利正当行使256

一、基本案情256

二、律师办案基本思路258

三、证据材料准备259

四、法律焦点与难点260

五、律师办案技巧与经验262

案例六：业委会委员状告业委会析业委会工作中的委托代理关系263

一、基本案情263

二、律师办案基本思路264

三、证据材料准备265

四、法律焦点与难点265

五、律师办案技巧与经验266

第五章 物业管理中的行政诉讼267

案例一：成立业委会政府不作为成被告谈政府物业管理职责267

一、基本案情267

二、律师办案基本思路268

三、证据材料准备269

四、法律焦点与难点270

五、律师办案技巧与经验272

案例二：业委会备案证被复议撤销谈业委会备案问题273

一、基本案情273

二、律师办案基本思路274

三、证据材料准备275

四、法律焦点与难点276

五、律师办案技巧与经验278

第六章 物业管理中的刑事法律风险279

第一节 物业管理中常见的刑事案例279

案例一：物业经理犯贪污、受贿罪279

案例二：管理处员工犯盗窃罪279

案例三：物业经理犯职务侵占罪279

案例四：物业保安伤人获刑280

案例五：酒店物业经理非法拘禁被判刑280

第二节 与物业管理有关的刑事罪名概述281

一、贪污罪281

二、职务侵占罪282

三、受贿罪282

四、盗窃罪283

五、故意伤害罪283

六、非法拘禁罪284

第三节 物业公司刑事法律风险防范285

一、建立有效业务工作流程，减少监督漏洞285

二、完善财务制度，切实实现管理权与财务的分离与相互监督285

三、在公益性收入、维修资金使用方面充分发挥业委会及业主的监督作用286

四、加强公司法治教育，建立有效预警机制286

五、加强对物业保安人员的管理286