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第1章　导论1

1.1 房地产开发的含义与特点1

1.1.1　房地产的含义1

1.1.2　房地产开发的特点2

1.1.3　房地产开发分类4

1.1.4　房地产开发对城市建设的作用5

1.2　房地产开发的程序6

1.2.1　可行性研究阶段7

1.2.2　开发项目的前期工作阶段8

1.2.3　开发项目建设实施阶段10

1.2.4　房屋营销和服务阶段11

1.3　房地产开发模式12

1.3.1　多元化开发模式12

1.3.2　专业化开发模式13

1.3.3 网络经济环境下的房地产开发14

1.4　房地产开发企业及其制度14

1.4.1　房地产业的含义15

1.4.2　房地产业的行业性质15

1.4.3　房地产业的特性16

1.4.4　房地产开发企业的特征和分类16

1.4.5　房地产开发企业的设立19

1.4.6　房地产开发企业的资质19

1.4.7　房地产开发企业的组织机构21

1.5　房地产开发的参与者23

1.6　房地产业与国民经济的关系26

1.6.1　房地产业在国民经济中的地位26

1.6.2　房地产业与国民经济关系的一般规律28

1.6.3　房地产业的可持续发展29

本章小结31

复习思考题31

第2章　房地产开发项目可行性研究33

2.1　房地产开发项目可行性研究的内容、步骤和作用33

2.1.1　房地产开发项目可行性研究作用33

2.1.2　房地产开发项目可行性研究的内容34

2.1.3　房地产开发项目可行性研究的阶段划分35

2.1.4　房地产开发项目可行性研究的工作程序36

2.2　房地产市场调研37

2.2.1 房地产市场概述和房地产市场的分类37

2.2.2　房地产市场供需关系41

2.2.3　房地产市场调研的目的46

2.2.4　房地产市场调研的程序46

2.2.5　房地产市场调研的内容48

2.2.6　房地产市场调研的方法50

2.3　房地产开发项目的费用测算51

2.3.1 房地产开发项目费用测算的种类51

2.3.2　房地产开发项目费用测算的作用52

2.3.3　房地产开发项目总投资构成53

2.3.4　房地产开发项目投资估算的方法54

2.4　房地产开发项目的财务评价59

2.4.1 房地产开发项目的财务评价指标59

2.4.2　财务评价基本报表64

2.5　房地产开发投资的风险分析68

2.5.1　主要风险因素68

2.5.2　风险分析的方法69

2.5.3　房地产开发投资的风险防范73

2.6　房地产开发的宏观调控74

2.6.1　宏观调控的必要性74

2.6.2　房地产市场调控的主要内容74

2.6.3　房地产市场调控的手段75

2.6.4　美国政府对城市地产的干预、管理的方法77

案例一　慈溪慈百路地块单身公寓市场调查研究78

案例二　杭州市某综合开发项目市场调研82

本章小结85

复习思考题85

第3章　房地产开发用地的取得88

3.1　房地产开发用地的类型88

3.1.1　按照土地区位划分88

3.1.2　按照土地利用的性质和功能划分89

3.1.3　按照对开发用地进行人为投入的形式及程度的不同划分91

3.2　房地产开发用地的选择92

3.2.1 房地产开发用地的来源92

3.2.2　房地产开发用地的选择93

3.2.3　房地产开发项目选址原则95

3.3　房地产开发用地的取得方式96

3.3.1　土地使用权出让96

3.3.2　土地使用权出让合同99

3.3.3　土地使用权转让101

3.3.4　关于土地使用权出让和转让的几个问题102

3.3.5　房地产开发可接受地价的测算103

3.4　我国现行土地制度105

3.4.1　我国土地所有制度105

3.4.2　我国土地使用制度106

3.4.3　城市房屋拆迁110

3.4.4　开发建设中的农地征用118

3.5 中国香港、台湾地区及国外土地制度119

3.5.1 中国香港特别行政区现行土地制度119

3.5.2 中国台湾地区现行土地制度120

3.5.3　国外现行土地制度120

案例一　慈溪某地块的地价测算121

案例二 国有土地公开出让文件及地价测算123

本章小结132

复习思考题132

第4章　房地产开发项目的策划与规划设计134

4.1　房地产项目策划概述134

4.1.1　房地产项目策划的概念134

4.1.2　房地产项目策划的含义135

4.1.3　房地产项目策划的特征135

4.1.4　房地产项目策划与可行性研究、决策的区别136

4.1.5　房地产项目策划的分类136

4.1.6　房地产项目策划的重要性136

4.2 已有明确项目的全过程策划137

4.2.1　项目投资策划137

4.2.2　项目规划设计策划145

4.2.3　项目建设过程策划147

4.2.4　项目营销策划148

4.2.5　项目后期策划152

4.3　房地产项目策划的生命力——创新153

4.3.1　动态策划理念的引进153

4.3.2　开发理念的创新154

4.3.3　规划理念的创新154

4.4　房地产开发项目的规划设计154

4.4.1　城市规划的层次体系154

4.4.2　居住区详细规划的内容156

4.4.3 开发区工程勘察与设计161

4.5　开发项目规划设计的组织与控制164

4.5.1　规划设计的过程164

4.5.2　规划设计的组织与委托165

4.5.3　规划设计审核166

4.6　房地产开发项目规划设计方案的经济因素分析167

4.6.1　方案的经济因素分析167

4.6.2　住宅开发区规划方案的综合经济因素分析172

4.7　开发项目规划设计方案的评价175

4.7.1 开发项目规划设计方案评价的特点175

4.7.2　开发项目规划设计方案评价的指标体系177

4.7.3 开发项目规划设计方案评价方法179

案例一 国信家园策划方案180

案例二　杭州某项目规划设计案例182

本章小结185

复习思考题186

第5章　房地产开发项目的融资188

5.1 房地产开发资金筹集的基本概念188

5.1.1 房地产开发资金总额的构成188

5.1.2　资金筹集渠道与资金筹集方式190

5.1.3　长期资金筹集与短期资金筹集190

5.1.4　直接筹集资金与间接筹集资金191

5.1.5　资金成本与资本结构191

5.1.6　财务风险与财务杠杆192

5.1.7　房地产开发资金筹集的目的192

5.1.8　资金筹集的原则193

5.2　房地产开发资金的筹集方式194

5.2.1 向银行借款194

5.2.2　发行债券200

5.2.3　发行股票202

5.2.4 自有资金筹集205

5.2.5　吸收外商投资207

5.2.6　项目BOT208

5.3　房地产开发资金筹集规划214

5.3.1　房地产开发资金筹集规划的概念和基本内容214

5.3.2　房地产开发资金筹集结构分析215

5.3.3　房地产开发资金筹集的成本分析216

案例　杭州某房地产开发公司项目融资218

本章小结224

复习思考题224

第6章　房地产开发前期管理226

6.1 开发建设项目行政许可管理226

6.1.1 我国投资体制改革226

6.1.2　开发建设项目行政许可管理内容及程序227

6.2　房地产开发企业项目前期管理230

6.2.1　房地产开发项目前期工作管理230

6.2.2　房地产开发企业项目组织设计233

案例　杭州某房地产开发企业部门工作手册238

附1　前期工作细则242

本章小结245

复习思考题245

第7章　房地产市场营销246

7.1 房地产市场营销基本理论247

7.1.1 房地产市场营销概述247

7.1.2　房地产市场营销的基本理论247

7.1.3　房地产市场营销的新形势249

7.2　房地产市场营销策略254

7.2.1　房地产产品策略254

7.2.2　房地产价格策略255

7.2.3　房地产营销渠道分析257

7.3　房地产市场营销策划259

7.3.1 房地产市场营销策划的含义及特点259

7.3.2　房地产市场营销策划的程序261

7.4　房地产收益的获取方式262

7.5　房地产促销265

7.5.1　促销广告的策划265

7.5.2　人员主动推销269

7.6　房地产客户关系管理271

7.6.1　房地产客户关系管理的概念271

7.6.2　房地产客户关系管理的必要性和作用271

7.6.3　房地产客户关系管理的实施步骤272

7.6.4　客户关系管理应用系统的基本架构273

案例一　房地产市场营销策划案例分析——雅戈尔“西溪晴雪”营销策划案例275

案例二 国信花园营销策划278

附录　商品房买卖合同（GF—2000—0171）280

本章小结286

复习思考题286

第8章　房地产开发项目的建设管理288

8.1 房地产开发项目工程建设的组织与管理方式288

8.1.1　房地产开发项目工程建设的组织方式288

8.1.2　房地产开发项目工程建设阶段的管理模式289

8.1.3　房地产开发项目工程建设阶段的管理控制原理291

8.1.4　房地产项目的控制对象和控制依据294

8.2　房地产开发项目工程建设进度控制296

8.2.1　进度控制的概念296

8.2.2　进度控制的计划系统及表示方法297

8.2.3　施工阶段进度控制的主要工作内容307

8.3　房地产开发项目工程建设投资控制309

8.3.1　项目投资失控的原因309

8.3.2　工程建设投资控制的方法与步骤310

8.3.3 工程价款的结算315

8.3.4　工程变更的控制317

8.3.5　索赔319

8.4　房地产项目质量控制322

8.4.1　房地产项目质量322

8.4.2　房地产项目质量控制324

8.4.3　项目设计质量控制的过程与任务326

8.4.4　项目施工质量控制的过程与任务329

8.4.5　项目验收和移交333

本章小结335

复习思考题336

参考文献337