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第1章 社区与社区管理1

1.1社区概念与社区理论1

1.1.1社区概念的由来1

1.1.2社区的含义与构成要素2

1.1.3社区理论4

1.2社区的类型与功能7

1.2.1社区的类型7

1.2.2社区的功能8

1.3社区管理与建设10

1.3.1社区管理概述10

1.3.2社区建设12

1.4社区管理体制14

1.4.1社区管理体制的含义与特点14

1.4.2我国社区管理体制的构建原则16

1.4.3我国社区管理体制的基本框架17

1.4.4社区管理体制的运行机制19

1.5社区管理与相关领域的关系22

1.5.1社区管理与社区建设的联系22

1.5.2社区管理与街道管理的区别23

本章小结25

关键术语26

思考题26

案例26

第2章 社区物业管理概述31

2.1社区物业管理的产生与发展31

2.1.1社区物业管理的兴起31

2.1.2社区物业管理与社区管理的关系33

2.2社区物业管理的基本概念36

2.2.1物业的概念及其特点36

2.2.2物业管理的概念39

2.2.3社区物业管理的概念及其特点40

2.3社区物业管理的目标与原则43

2.3.1社区物业管理的目标43

2.3.2社区物业管理的原则45

2.4社区物业管理的现状及发展46

2.4.1我国现有的社区物业管理模式47

2.4.2未来发展趋势——寻求“多赢”管理模式49

本章小结50

关键术语50

思考题50

案例51

第3章 社区物业管理的基本理论56

3.1产权理论56

3.1.1产权释义56

3.1.2产权的特征及功能58

3.1.3现代产权理论介绍60

3.1.4社区物业产权安排及其效率62

3.1.5建筑物区分所有权理论63

3.2委托代理理论65

3.2.1委托代理理论介绍65

3.2.2物业管理中的委托代理关系66

3.2.3物业管理委托代理的特点67

3.2.4物业管理委托代理问题及改善68

3.3公共选择理论70

3.3.1公共选择基本理论70

3.3.2公共物品理论71

3.3.3社区物业管理中的公共选择72

3.4项目管理理论73

3.4.1项目管理综述73

3.4.2物业项目管理76

3.5城市管理理论79

3.5.1城市管理内涵79

3.5.2现代城市管理79

3.5.3社区物业管理的城市功能83

3.6其他相关理论85

3.6.1人才管理理论85

3.6.2系统论87

3.6.3均衡价格理论89

本章小结91

关键术语91

思考题91

案例92

第4章 社区物业管理的主体94

4.1街道办事处与居民委员会94

4.1.1街道办事处94

4.1.2居民委员会97

4.2业主、业主大会和业主委员会100

4.2.1业主100

4.2.2业主大会102

4.2.3业主委员会107

4.3物业服务企业110

4.3.1物业服务企业的含义、性质及类型110

4.3.2物业服务企业的权利与义务111

4.3.3物业服务企业的职责和作用113

4.3.4物业服务企业的组织机构114

4.4物业管理主体之间的诸种关系116

4.4.1街道办事处与居民委员会的关系116

4.4.2居民委员会与业主委员会的关系117

4.4.3业主委员会与物业服务企业的关系118

4.4.4物业服务企业与居民委员会的关系120

本章小结122

关键术语123

思考题123

案例123

第5章 前期物业管理126

5.1前期物业管理概述126

5.1.1前期物业管理界定126

5.1.2前期物业管理内容128

5.1.3前期物业管理中权利主体间的相互关系130

5.2物业管理早期介入131

5.2.1物业管理早期介入的内涵131

5.2.2早期介入的必要性132

5.2.3早期介入的内容133

5.2.4物业管理早期介入应重点关注的问题138

5.3物业接管验收139

5.3.1物业接管验收界定140

5.3.2物业接管验收的内容140

5.3.3物业接管验收的程序141

5.3.4物业交接双方的责任142

5.3.5物业接管验收与竣工验收的关系143

5.4楼宇入伙146

5.4.1楼宇入伙的概念146

5.4.2楼宇入伙工作程序146

5.5物业装修管理150

5.5.1装修申报与审批管理150

5.5.2装修管理流程151

5.5.3装修施工管理153

5.5.4相关责任界定154

本章小结155

关键术语155

思考题155

案例156

第6章 社区物业综合管理的内容与程序160

6.1社区物业硬件环境管理160

6.1.1社区物业硬件环境管理的内容160

6.1.2社区物业硬件环境的维修养护管理164

6.2社区环境卫生与绿化管理174

6.2.1社区物业环境与物业环境管理174

6.2.2社区环境卫生管理179

6.2.3社区环境绿化管理181

6.3社区安全管理与公共秩序维持186

6.3.1社区安全管理概述186

6.3.2社区治安管理187

6.3.3车辆道路管理190

6.3.4社区消防管理193

6.4社区文化建设200

6.4.1社区文化的含义、特点与功能200

6.4.2社区文化的构成要素203

6.4.3社区文化管理的内容205

6.4.4物业服务企业与社区文化建设208

6.5和谐社区构建212

6.5.1和谐社区的内涵212

6.5.2构建和谐社区的标准213

6.5.3物业服务企业在构建和谐社区中的作用214

本章小结216

关键术语217

思考题217

案例217

第7章 社区物业管理的组织机构与员工培训220

7.1社区物业管理的管理层次与组织结构220

7.1.1管理机构设置的基本要求220

7.1.2管理机构设置的原则222

7.1.3社区物业服务企业组织机构设置的程序224

7.2物业服务企业机构设置模式226

7.2.1直线制226

7.2.2直线职能制227

7.2.3事业部制228

7.2.4矩阵式229

7.3社区物业服务企业的管理制度230

7.3.1管理规约230

7.3.2社区物业服务企业的管理制度231

7.4社区物业服务企业管理机构岗位职责232

7.4.1领导岗位职责233

7.4.2部门负责人员岗位职责234

7.4.3操作人员岗位职责238

7.5社区物业服务企业管理人员的素质要求与员工培训241

7.5.1社区物业服务企业管理人员的职业道德241

7.5.2社区物业服务企业管理人员的基本要求243

7.5.3社区物业服务企业的员工培训247

本章小结252

关键术语253

思考题253

案例254

第8章 社区物业管理法律基础256

8.1社区物业管理法律规范256

8.1.1物业管理法律规范的概念256

8.1.2物业管理法律规范的意义257

8.1.3物业管理法律规范的结构257

8.1.4物业管理法律规范的类型258

8.1.5物业管理法律规范的表现形式264

8.2社区物业管理法律关系268

8.2.1社区物业管理法律关系的概念269

8.2.2物业管理法律关系的构成要素270

8.2.3物业管理法律关系的种类274

8.2.4物业管理法律关系的特征278

8.3社区物业管理法律责任280

8.3.1物业管理法律责任的概念及特征281

8.3.2物业管理法律责任的构成和归责类型282

8.3.3物业管理法律责任的种类285

本章小结293

关键术语294

思考题294

案例295

第9章 社区物业管理的资金管理300

9.1物业管理的资金管理概述300

9.1.1物业管理中的资金类型300

9.1.2物业管理资金的筹措302

9.1.3物业管理资金的使用原则306

9.2物业服务费的构成、测算与监审307

9.2.1物业服务费的收费原则307

9.2.2物业服务费的定价形式和计费方式308

9.2.3物业服务费的构成310

9.2.4物业服务费的测算311

9.2.5物业服务定价成本的监审318

9.3住房专项维修资金的筹集、使用与管理320

9.3.1住房专项维修资金的筹集320

9.3.2专项维修资金的使用与管理321

9.4物业服务企业的财务管理324

9.4.1企业财务管理概述324

9.4.2经营成本和费用326

9.4.3营业收入和利润328

本章小结332

关键术语333

思考题333

案例334

第10章 社区物业管理市场337

10.1社区物业管理的市场结构337

10.1.1社区物业管理市场的特点337

10.1.2社区物业管理的市场结构338

10.2物业服务企业的市场化及其竞争策略341

10.2.1物业管理市场化的条件341

10.2.2市场化物业服务企业的竞争策略342

10.2.3物业服务市场中的风险防范344

10.3物业管理市场的运行机制345

10.3.1物业管理市场价格机制345

10.3.2物业管理市场供求机制347

10.3.3物业管理市场竞争机制350

10.4物业管理招投标概述351

10.4.1物业管理招投标的基本概念352

10.4.2物业管理开展招投标应遵循的原则352

10.4.3物业管理招投标的一般程序353

10.4.4物业管理招标的方式355

10.5物业管理投标356

10.5.1物业管理投标实施步骤356

10.5.2定标后的工作361

10.6物业管理投标书的制作362

10.6.1物业管理投标书的内容362

10.6.2物业管理投标书编写注意事项365

本章小结367

关键术语368

思考题368

案例368

第11章 社区物业综合经营服务370

11.1社区物业综合经营服务概述370

11.1.1物业综合经营服务的概念370

11.1.2开展物业综合经营服务的意义371

11.1.3物业综合经营服务的特点372

11.1.4物业综合经营服务的原则373

11.1.5物业综合经营服务的基本要求373

11.2物业综合经营服务的内容374

11.3物业综合经营服务项目的策划376

11.3.1物业综合经营服务项目的市场调查与预测376

11.3.2物业综合经营服务项目的选择378

11.3.3物业综合经营服务项目位置的确定378

11.3.4物业综合经营服务项目策划书的编写379

11.4物业综合经营服务项目的运作380

11.4.1开展物业综合经营服务项目的条件380

11.4.2物业综合经营服务项目的组织和管理381

11.4.3开展物业综合经营服务的注意事项383

本章小结386

关键术语386

思考题386

案例387

第12章 其他国家和地区社区物业管理的发展与经验借鉴389

12.1其他国家和地区社区物业管理模式389

12.1.1英国的社区物业管理模式389

12.1.2美国的社区物业管理模式391

12.1.3日本的社区物业管理模式394

12.1.4瑞典的社区物业管理模式398

12.1.5中国香港地区的社区物业管理模式400

12.1.6新加坡的社区物业管理模式405

12.2其他国家和地区社区物业管理的发展模式的借鉴经验409

12.2.1其他国家和地区社区物业管理的综合特点409

12.2.2对我国社区物业管理的借鉴意义410

本章小结413

关键术语414

思考题414

案例414

参考文献417