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第一章 导论1

1.1 背景与意义1

1.2 国内外研究状况2

1.3 研究思路与体系结构6

1.4 研究方法8

1.5 创新点9

第二章 中国房地产业的市场特征与健康发展形态11

2.1 中国房地产业的市场特征11

2.1.1 受到资源环境条件的制约11

2.1.2 市场不够成熟和规范12

2.1.3 利益关系失衡14

2.1.4 刚性需求支持房价上涨15

2.1.5 投资性需求过盛导致房地产经济虚拟化17

2.1.6 普通商品房同时承担居住和投资功能20

2.1.7 地方财政与房地产市场共生21

2.2 生态学视角的房地产业健康发展形态24

2.2.1 产业生态学视角的房地产业发展轨迹24

2.2.2 生态学视角的房地产市场主体29

2.2.3 生态学视角的房地产资源利用34

2.2.4 房地产市场健康发展形态的内涵及其实现35

2.2.5 保障性住房的适度需求量分析38

2.3 中国房地产市场的可调控性因素辨析52

2.3.1 房地产市场的理性发展及其不可调控性52

2.3.2 房地产市场失灵及其可调控性54

2.3.3 房地产业的非市场失灵与制度创新57

第三章 房地产调控绩效评价体系59

3.1 绩效评价理论59

3.1.1 绩效和组织绩效评价59

3.1.2 政府绩效评价60

3.2 房地产调控绩效评价体系61

3.2.1 房地产调控目标61

3.2.2 房地产调控绩效评价62

第四章 房地产市场调控手段及其绩效评析83

4.1 房地产市场调控手段83

4.2 房地产市场调控绩效分析85

4.2.1 数据包络分析85

4.2.2 调控单元的确定86

4.2.3 评价模型的构建87

4.2.4 模型评价的结论96

4.3 调控绩效评价结果的验证99

4.4 各种调控手段的实际绩效100

第五章 房地产市场调控的理论模型104

5.1 房地产调控模型的理论依据104

5.2 房地产调控系统动力学模型105

5.2.1 房地产调控系统模型的结构与假设105

5.2.2 房地产调控手段子系统109

5.2.3 房地产市场要素子系统111

5.2.4 房地产影响因素子系统112

5.2.5 房地产调控系统113

5.3 模型的基本方程和相关说明114

5.4 模型函数的确定及模型的检验115

第六章 房地产市场调控绩效的系统仿真117

6.1 西安房地产市场调控模型117

6.1.1 西安房地产市场现状117

6.1.2 西安房地产调控系统模型119

6.2 房地产调控手段的绩效检验134

6.2.1 提高购房首付比例134

6.2.2 提高房地产开发资本金比例135

6.2.3 提高土地使用税、征收土地增值税136

6.2.4 降低商品房转让契税137

6.2.5 征收商品房转让营业税、提高贷款利率138

6.2.6 商品房预售审批138

6.3 房产税调控绩效评析139

6.3.1 开征房产税的理论依据139

6.3.2 房产税的征收原则和方法145

6.3.4 开征房产税对房地产市场的影响146

6.3.5 开征房产税对投资性需求的影响148

6.4 房地产调控系统仿真149

6.4.1 模型仿真结果149

6.4.2 调控绩效比较分析152

6.4.3 政策建议153

第七章 房地产市场调控中的制度创新与后续调控对策建议154

7.1 行业制度环境创新154

7.1.1 拓宽居民的投资渠道154

7.1.2 重构房地产法规体系156

7.1.3 厘清政府在房地产市场的职能157

7.2 行业内部改革159

7.2.1 拟制房地产市场发展规划159

7.2.2 构建多层次房地产市场体系160

7.2.3 创新房地产土地制度161

7.2.4 疏导投资性购房需求164

7.3 后续调控的对策建议166

7.3.1 2010年上半年调控效果分析166

7.3.2 后续调控的对策建议169

第八章 结论与展望171

8.1 本书的主要结论171

8.2 有待进一步研究的问题172

参考文献174