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总报告3

第一章 中国房地产市场与房地产上市公司发展概况3

1.1 2012年房地产市场发展概况3

1.1.1 景气指数触底回升，投资热情回暖3

1.1.2 交易总量降幅收窄，市场信心企稳5

1.1.3 土地市场价量齐升，但同比仍下降6

1.1.4 房地产调控不动摇，城镇化促发展7

1.2 2012年房地产上市公司发展概况8

1.2.1 上市禁令尚未放松，融资途径依然单一8

1.2.2 资本市场价值回落，投资前景谨慎看好8

1.2.3 资产规模稳步扩张，盈利能力有所下降9

1.2.4 收入利润由增转降，绩效分化趋于明显10

1.2.5 债务压力依旧较大，偿债风险难以回避11

1.2.6 存货攀升得以遏制，现金回流压力犹存12

第二章 中国房地产上市公司投资价值测算的方法及结果14

2.1 房地产上市公司投资价值的研究背景14

2.2 房地产上市公司投资价值的内涵15

2.2.1 投资价值的定义与适用主体15

2.2.2 投资理念的选择及其适用性16

2.2.3 房地产上市公司的投资价值17

2.3 房地产上市公司投资价值的算法19

2.3.1 测度方法的说明19

2.3.2 指标体系的设定20

2.3.3 研究对象的界定22

2.4 中国房地产上市公司投资价值测算结果概述23

第三章 中国房地产上市公司发展环境研判与投资策略建议28

3.1 房地产上市公司发展环境研判28

3.1.1 经济复苏压力犹存，市场风险加大28

3.1.2 房产市场温和回暖，区域分化凸显29

3.1.3 行业集中度渐提高，兼并重组加剧30

3.1.4 房地产调控常态化，制度变革可期31

3.2 房地产上市公司投资策略建议32

3.2.1 行业估值震荡前行，业绩导向个股行情32

3.2.2 市场分化资源集中，龙头企业强者愈强33

3.2.3 城镇化战略渐落地，区域龙头优势显著34

3.2.4 产业转型竞争加剧，专业能力铸就成长35

专题报告39

宏观篇39

第四章 宏观经济与房地产上市公司投资价值39

4.1 宏观经济的发展概况及影响39

4.1.1 宏观经济运行的周期特征39

4.1.2 宏观经济与房地产市场发展42

4.1.3 宏观经济与房地产上市公司发展44

4.2 宏观经济影响房地产上市公司投资价值的机理46

4.2.1 经济增长周期影响房地产上市公司投资价值的机理47

4.2.2 通货膨胀影响房地产上市公司投资价值的机理47

4.2.3 宏观经济影响不同类型房地产上市公司投资价值的机理49

4.3 宏观经济对房地产上市公司投资价值的影响分析50

4.3.1 模型设定和变量选取50

4.3.2 数据来源和描述性分析52

4.3.3 实证结果53

4.3.4 结果分析54

4.4 宏观经济对不同类型上市房企投资价值的影响差异分析55

4.4.1 宏观经济对不同资本结构房地产上市公司投资价值的影响55

4.4.2 宏观经济对不同公司规模房地产上市公司投资价值的影响57

4.4.3 宏观经济对不同成长性房地产上市公司投资价值的影响58

4.4.4 宏观经济对不同产权性质房地产上市公司投资价值的影响60

4.5 宏观经济运行趋势及对房地产上市公司投资价值影响研判61

4.5.1 2013年宏观经济运行趋势预判61

4.5.2 宏观经济对房地产上市公司投资价值的影响研判63

第五章 货币政策与房地产上市公司投资价值65

5.1 货币政策的演变及特征65

5.1.1 货币政策最终目标从应对通货膨胀向促进经济增长转变65

5.1.2 货币政策中介目标从信贷规模向货币供应量转变66

5.1.3 货币政策对房地产市场的影响逐步加深67

5.2 货币政策影响房地产上市公司投资价值的机理70

5.2.1 货币政策影响经济活动的传导渠道70

5.2.2 货币政策影响企业融资行为的机理70

5.2.3 货币政策影响企业投资行为的机理71

5.2.4 企业投融资行为影响企业投资价值的机理71

5.3 货币政策对房地产上市公司投资价值的影响分析72

5.3.1 模型设定及变量选取72

5.3.2 数据来源及描述性分析73

5.3.3 实证结果73

5.3.4 结果分析75

5.4 货币政策对不同类型房地产上市公司投资价值的影响差异分析75

5.4.1 货币政策对不同资本结构房地产上市公司投资价值的影响76

5.4.2 货币政策对不同公司规模房地产上市公司投资价值的影响77

5.4.3 货币政策对不同成长性房地产上市公司投资价值的影响79

5.4.4 货币政策对不同产权性质房地产上市公司投资价值的影响80

5.5 货币政策发展趋势及对房地产上市公司投资价值影响研判82

5.5.1 货币政策发展趋势研判82

5.5.2 货币政策演变对房地产上市公司投资价值影响研判82

行业篇85

第六章 市场需求与房地产上市公司投资价值85

6.1 中国房地产市场需求演变概况85

6.1.1 房地产需求的演变及特征85

6.1.2 住宅需求的演变及特征87

6.1.3 商办需求的演变及特征90

6.2 市场需求影响房地产上市公司投资价值的机理分析91

6.2.1 市场需求影响房地产上市公司投资价值的机理91

6.2.2 市场需求影响不同类型房地产上市公司投资价值的机理93

6.3 市场需求对房地产上市公司投资价值的影响分析94

6.3.1 模型设定与变量选取94

6.3.2 数据来源与描述性分析96

6.3.3 实证结果97

6.3.4 影响特征分析100

6.4 市场需求对不同类型上市房企投资价值的影响差异分析101

6.4.1 市场需求对不同资本结构房地产上市公司投资价值的影响101

6.4.2 市场需求对不同规模水平房地产上市公司投资价值的影响103

6.4.3 市场需求对不同成长性房地产上市公司投资价值的影响105

6.4.4 市场需求对不同产权性质房地产上市公司投资价值的影响106

6.5 市场需求发展趋势及对房地产上市公司投资价值影响研判108

6.5.1 中国房地产市场需求发展趋势研判108

6.5.2 市场需求演变对房地产上市公司投资价值的影响研判110

第七章 行业结构与房地产上市公司投资价值112

7.1 房地产行业结构的演变及特征113

7.1.1 房地产行业规模结构113

7.1.2 房地产行业所有制结构118

7.1.3 行业结构演变特征小结121

7.2 行业结构影响房地产上市公司投资价值的机理分析122

7.2.1 行业结构对房地产上市公司投资价值的影响机理122

7.2.2 行业结构对不同类型房地产上市公司投资价值的影响机理126

7.3 行业结构对房地产上市公司投资价值的影响分析127

7.3.1 模型设定与变量选取127

7.3.2 数据来源与描述性统计128

7.3.3 企业规模结构对房企价值影响的计量分析130

7.3.4 企业所有制结构对房企价值的影响分析131

7.4 行业结构对不同类型房地产上市公司投资价值的影响差异134

7.4.1 行业结构对不同公司规模房地产上市公司投资价值的影响134

7.4.2 行业结构对不同产权性质房地产上市公司投资价值的影响137

7.5 行业结构变化趋势及对房地产上市公司投资价值影响研判139

7.5.1 行业结构变化趋势研判139

7.5.2 行业结构变化对房地产上市公司投资价值影响研判139

第八章 宏观调控与房地产上市公司投资价值141

8.1 宏观调控演变及对上市房企的影响概况141

8.1.1 宏观调控政策的演变情况与特征变化141

8.1.2 宏观调控对房地产上市公司的影响分析143

8.2 宏观调控影响房地产上市公司投资价值的机理分析147

8.2.1 金融调控政策影响房地产上市公司投资价值的机理147

8.2.2 财税调控政策影响房地产上市公司投资价值的机理147

8.2.3 土地调控政策影响房地产上市公司投资价值的机理148

8.2.4 投资消费和保障房政策影响房地产上市公司投资价值的机理148

8.2.5 宏观调控影响房地产上市公司证券投资价值的机理149

8.3 宏观调控对房地产企业投资价值的综合影响149

8.3.1 模型设计与变量选取149

8.3.2 数据来源与描述性分析150

8.3.3 实证分析151

8.4 宏观调控对不同类型房地产上市公司投资价值的影响差异153

8.4.1 宏观调控对不同企业规模上市公司投资价值影响差异153

8.4.2 宏观调控对不同资本结构上市公司投资价值影响差异154

8.4.3 宏观调控对不同成长性上市公司投资价值的影响差异155

8.4.4 宏观调控对不同产权性质上市公司投资价值的影响差异156

8.5 宏观调控发展趋势及对房地产上市公司投资价值影响研判157

8.5.1 房地产调控发展趋势研判158

8.5.2 房地产调控发展对房地产上市公司投资价值的影响研判158

公司篇161

第九章 业务战略与房地产上市公司投资价值161

9.1 中国房地产上市公司业务战略现状161

9.1.1 房地产上市公司业务多元化战略概况162

9.1.2 房地产上市公司产品多元化战略概况164

9.1.3 房地产上市公司跨区域发展战略概况167

9.2 业务战略影响房地产上市公司投资价值的机理分析168

9.2.1 业务多元化影响房地产上市公司投资价值的机理168

9.2.2 产品多元化影响房地产上市公司投资价值的机理169

9.2.3 跨区域发展影响房地产上市公司投资价值的机理170

9.3 业务战略对房地产上市公司投资价值的影响分析171

9.3.1 模型设计与变量选取171

9.3.2 样本选取与描述性统计172

9.3.3 实证结果分析174

9.4 提升房地产上市公司投资价值的业务战略启示176

9.4.1 房地产主业的归核化经营176

9.4.2 房地产产品的多样化经营177

9.4.3 房地产业务的跨区域经营177

第十章 资本结构与房地产上市公司投资价值179

10.1 中国房地产上市公司资本结构现状179

10.1.1 资产负债率偏高，蕴藏风险大179

10.1.2 流动负债比重过大，存货激增181

10.1.3 融资力度逐渐加强，渠道单一182

10.2 资本结构影响房地产上市公司投资价值的机理分析184

10.2.1 资本比例结构影响房地产上市公司投资价值的机理184

10.2.2 资本所有者结构影响房地产上市公司投资价值的机理185

10.2.3 资本期限结构影响房地产上市公司投资价值的机理187

10.3 资本结构对房地产上市公司投资价值的影响分析188

10.3.1 模型设定与变量选取188

10.3.2 数据来源与描述性分析191

10.3.3 资本比例结构对房地产上市公司投资价值的影响分析193

10.3.4 资本所有者结构对中国房地产上市公司投资价值的影响分析196

10.3.5 资本期限结构对中国房地产上市公司投资价值的影响分析197

10.4 提升房地产上市公司投资价值的资本结构策略199

10.4.1 保持合理负债水平：抑制上涨，稳中求降199

10.4.2 拓展企业融资渠道：齐头并进，多元发展200

10.4.3 提高内源融资比例：注重积累，有备无患200

第十一章 公司治理与房地产上市公司投资价值201

11.1 中国房地产上市公司治理概况201

11.1.1 房地产上市公司股权结构的演变及特征202

11.1.2 房地产上市公司董事会的演变及特征204

11.1.3 房地产上市公司管理层的演变及特征206

11.2 公司治理影响房地产上市公司投资价值的机理分析208

11.2.1 股权结构影响房地产上市公司投资价值的机理208

11.2.2 董事会影响房地产上市公司投资价值的机理210

11.2.3 高管人员影响房地产上市公司投资价值的机理211

11.3 公司治理对房地产上市公司投资价值的影响分析212

11.3.1 模型设定与变量选取212

11.3.2 股权结构对房地产上市公司投资价值的影响分析213

11.3.3 董事会对房地产上市公司投资价值的影响分析217

11.3.4 高管人员对房地产上市公司投资价值的影响分析220

11.4 提升房地产上市公司投资价值的公司治理启示222

11.4.1 促进股权结构多元化，保持股权适度集中223

11.4.2 提升董事会工作效率，提高董事持股比例223

11.4.3 优化管理层培养体制，完善高管激励制度223

后记225