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前言1

目录1

Ⅰ　金融与房地产3

1 房地产金融：概述3

1.1　房地产金融的本质4

1.1.1　什么是金融？4

1.1.2　什么是房地产金融？5

1.1.3　什么是房地产金融的环境？6

1.2.1　商业银行8

1.2　金融中介和金融市场的详细分析8

1.2.2　储蓄机构9

1.2.3　投资公司9

1.2.4　保险公司9

1.2.5　养老基金10

1.2.6　直接融资10

1.2.7　二级抵押贷款市场10

1.2.8　一级市场和二级市场10

1.3　本书的架构11

1.2.9　货币市场和资本市场11

2 货币、信贷和利率的确定19

2.1　利率的总体水平20

2.2　货币、经济和通货膨胀21

2.2.1　交易等式21

2.2.2　费雪（Fisher）等式22

2.2.3　吉布森（Gibson）悖论24

2.2.4　流动性效应、收入效应和价格预期效应24

2.3　特定信贷市场工具的利率确定25

2.3.1　违约风险26

2.3.2　回购风险27

2.3.3　期限风险27

2.3.4　可销售性风险或流动性风险28

2.4　收益曲线和远期利率28

2.4.1　流动性溢价理论30

2.4.2　市场分割理论30

2.4.3　预期理论30

3 金融理论与房地产36

3.1.1　税后现金流量37

3.1 资产定价37

3.1.2　现金流的时间性38

3.1.3　现金流的风险38

3.1.4　风险在定价中的作用41

3.2　财务杠杆原理与最优资本结构理论41

3.2.1　杠杆与价值42

3.2.2　资本结构的无关性42

3.3　期权与房地产金融43

3.3.1　期权的定义43

3.3.2　房地产金融期权举例44

3.4　金融中介理论47

3.5　投资组合理论48

3.6　有效市场理论49

3.7　代理理论50

Ⅱ　住房金融57

4 住房金融的早期历史和固定利率抵押贷款的创立57

4.1 在美国之前的发展58

4.1.1　罗马法58

4.1.2　德国的影响58

4.2　美国的住房金融：萧条时期美国的早期历史59

4.3　固定利率抵押贷款（FRM）的机制63

4.3.1　抵押贷款的还款额63

4.3.2　抵押贷款的摊销64

4.3.3　抵押贷款的本金余额65

4.3.4　抵押贷款的实际成本65

4.3.5　计算年百分率66

4.3.6　实际成本和提前偿付67

4.3.7　有提前偿付罚款时的实际成本68

4.3.8 固定利率抵押贷款和利率风险69

附录A　折现现金流定价模型基础75

附录B　抵押贷款的期限、久期和利率风险76

5　战后住房贷款80

5.1　背景81

5.2　50年代：10年稳定期82

5.3　60年代：通胀加剧、非居间化以及二级抵押贷款市场的兴起84

5.4　70年代：高通胀环境下固定利率抵押贷款的问题87

5.4.1　需求问题87

5.4.2　供给问题89

5.4.3　其他抵押贷款工具的引入90

5.4.4　二级市场的持续发展91

5.5　80年代：放松管制、其他抵押贷款工具的发展和储蓄机构危机92

5.5.1　利率风险增大：续承期权成为问题92

5.5.2　创造性融资时代95

5.5.3　储蓄和贷款协会大量破产100

5.5.4　FIRREA后抵押贷款市场的监管结构109

5.5.5　资本充足程度分类113

5.6　90年代：二级抵押贷款市场占据主导地位114

5.6.1　风险准则扩展至包含利率风险115

6 其他抵押贷款工具121

6.1 供给问题：利率风险和可调整利率抵押贷款122

6.1.1　可调整利率抵押贷款描述123

6.1.2　可调整利率抵押贷款的表现比较128

6.1.3　可调整利率抵押贷款的定价130

6.1.4　可调整利率抵押贷款的计算问题135

6.2　需求问题：倾斜效应与渐进还款抵押贷款136

6.3　同时解决供给和需求问题：价格水平调整抵押贷款140

6.4　其他抵押贷款工具144

6.4.1　增值共享抵押贷款144

6.4.2　逆向年金抵押贷款145

6.4.3　附担保账户抵押贷款147

6.5　其他抵押贷款工具和纳税时的利息扣除148

6.6　抵押贷款再融资150

6.7　所有者自用住房的再融资150

附录A　计算GPM贷款的初始还款额159

7 融资和房地产价值161

7.1　创造性融资162

7.1.1　FHA/VA折价点163

7.1.2　可续承贷款165

7.1.3　其他创造性融资方式：买低、包裹贷款、土地销售合同170

7.1.4　对估价实务和市场研究的意义173

7.2　抵押贷款收入债券173

7.2.1　州住房金融机构的作用174

7.2.2　抵押贷款收入债券、住房价格和财富分配179

8 联邦住房政策：第一部分185

8.1　住房支付能力186

8.1.1　对金融机构的经济支持186

8.1.2　抵押贷款保险、直接拨款和补助188

8.1.3　所得税条款192

8.2.1　有效市场193

8.2　效率与稳定193

8.2.2　放松管制194

8.3　房地产金融市场的竞争性195

8.3.1 《跨州土地销售信息的完全披露法》（ILSFDA，1968年）195

8.3.2 《消费者信贷保护法》（《贷款事实法》，1968年）196

8.3.3 《房地产交割程序法》（RESPA，1974年）201

附录A　授权HUD方案的主要联邦立法和执行法令212

可调整利率抵押贷款示例217

附录B　ARM示例217

废除模式样表（通用的）220

9　联邦住房政策：第二部分221

9.1 住房中的平等222

9.1.1　《公平住房法案》（1968年）222

9.1.2　《平等信贷机会法案》（ECOA，1974年）223

9.1.3　《住房抵押贷款披露法案》（HMDA，1975年）和《社区再投资法案》（CRA，1978年）228

9.2　1988年的《公平住房修正法案》233

附录A　影响房地产的主要联邦立法239

10　二级抵押市场244

10.1　二级市场的本质245

10.1.1　什么是二级抵押市场245

10.1.2　为什么存在二级抵押市场246

10.2　抵押贷款相关证券247

10.2.1　抵押贷款相关证券的特征247

10.2.2　抵押贷款相关证券的类型248

10.2.3　互换254

10.2.4　抵押贷款相关证券的税收和会计问题254

10.3　二级抵押市场机构和企业256

10.3.1　联邦国民抵押贷款协会（FNMA）257

10.3.2　政府国民抵押贷款协会（GNMA）258

10.3.3　联邦住房贷款抵押公司（FHLMC）261

10.3.4　联邦信贷机构263

10.3.5　州和地方信贷机构265

10.3.6　私营企业265

10.4　发展二级抵押市场：年度小结266

10.5　一级和二级抵押市场中资金的流动270

10.6　政府资助企业的管理276

11 抵押贷款证券估价281

11.1　传统债务证券的估价282

11.2　抵押贷款相关证券285

11.2.1　传递285

11.2.2　优先级／次级传递299

11.2.3　抵押贷款支持债券300

11.2.4　抵押贷款担保债务302

11.2.5　仅利息证券和仅本金证券309

11.2.6　浮动和逆浮动313

11.2.7　运作权314

11.2.8　抵押贷款组合的数据316

11.3 抵押贷款相关证券中的价值创造317

12 通过借款人资格审查、贷款担保和合同关系控制违约风险324

12.1　借款人资格审查和贷款担保325

12.1.1　违约理论325

12.1.2　房地产的特征328

12.1.3　借款人的特征328

12.1.4　HUD/FHA标准329

12.1.5　VA的借款人资格审查330

12.1.6　合规传统贷款的资格审查331

12.1.7　借款人资格审查的比较332

12.2　住房贷款中的合同关系333

12.2.1　本票334

12.2.2　信托契据338

13 贷款的发起、处理和交割344

13.1　贷款处理345

13.1.1　房地产评估345

13.1.2　申请的分析348

13.1.3　呈请保险349

13.1.4　贷款交割351

13.2　抵押银行业务352

13.2.1　资金的来源353

13.2.2　收入354

14 抵押贷款违约保险、剥夺赎回权和产权保险357

14.1　抵押贷款违约保险358

14.1.1　政府保险358

14.1.2　农村住房局364

14.1.3　私营抵押贷款保险364

14.2.1　剥夺赎回权368

14.2　州剥夺赎回权法律368

14.1.4　政府保险方案和私营保险方案的比较368

14.2.2　违约风险、抵押贷款保险和州剥夺赎回权法律373

14.3　产权保险375

附录A　FHA GPM方案382

Ⅲ　商用房地产金融387

15　价值、杠杆和资本结构387

15.1 房地产投资的定价388

15.1.1　基本理论388

15.1.2　财务杠杆389

15.2　债务和权益收益率——一个房地产案例393

15.2.1　基本假定396

15.2.2　年经营现金流398

15.2.3　房地产的销售398

15.2.4　现金流的价值399

15.2.5　反对最优资本结构的观点402

15.2.6　房地产债务融资中对MM假定的解释404

15.2.7　使用贷款为房地产融资的一些实际问题405

15.3　现实世界中的房地产投资407

16　联邦税与房地产金融414

16.1　房地产类型的划分417

16.2　税盾418

16.2.1　税收、现金流和折现率——一些例子418

16.3 房地产税收条例423

16.3.1　收入的界定423

16.3.2　税金的确定433

16.4 1986年《税收改革法案》对房地产投资的影响440

16.5 房地产的延税置换442

16.5.2　三方置换443

16.5.1　基本要求443

16.5.3　延期置换444

16.5.4　补价444

16.5.5　技术要求444

16.6 分期付款销售融资447

附录A　最低税额的税收优惠项目456

17 商用房地产的资金来源457

17.1　房地产债务融资458

17.1.1　债券评估458

17.1.2　债务资金的流动460

17.1.3　商用房地产抵押贷款担保债务（CMOs）的进一步探讨463

17.1.4　近年来债务融资的发展趋势466

17.2　房地产权益融资467

17.2.1　以证券融通权益资金467

17.2.2　机构投资者468

17.2.3　公共／私人合伙企业474

17.2.4　寻找融资来源474

18 取得、开发和建设融资480

18.1.2　机构贷款人482

18.1.1　土地贷款482

18.1　土地取得482

18.1.3　卖方的帮助484

18.2 开发486

18.3 建设488

18.3.1　发放建设贷款488

18.3.2　建设贷款承诺489

18.3.3　建设贷款条款490

18.3.4　建设贷款管理491

18.3.5　贷款额和拨付额的确定492

19 商用房地产的持久融资509

19.1 长期固定利率贷款510

19.2　标准长期固定利率贷款以外的选择511

19.2.1　权益参与贷款511

19.2.2　租赁还是拥有分析518

19.2.3　租赁协议和售后回租协议520

19.3　土地租约抵押贷款531

19.4　信用融资531

附录A　例2的支持表格538

20 持有房地产并为其融资的所有权结构539

20.1.1　独资541

20.1　房地产所有权形式541

20.1.2　公司形式所有权542

20.1.3　合伙企业543

20.1.4　房地产投资信托544

20.2　房地产有限责任合伙企业和房地产投资信托的详细考察544

20.2.1　房地产有限责任合伙企业544

20.2.2　房地产投资信托547

20.3　公司所有权形式与合伙人所有权形式的详细比较554

21 投资组合中的房地产565

Ⅳ　房地产金融专题565

21.1　分散化的本质566

21.1.1　分散化的好处571

21.1.2　资产定价理论574

21.2　跨类投资组合中的房地产577

21.2.1 关于评估价格的问题578

21.2.2　房地产数据的来源579

21.2.3　房地产分散化的好处580

21.3.1　房地产类型分散化583

21.3　房地产内部的分散化583

21.3.2　地理分散化584

21.3.3　分散化的其他方法585

附录A　资本资产定价模型推导——在原市场投资组合中加入一项资产591

22 房地产金融中的责任、代理问题、欺诈和道德592

22.1　贷款人的法律责任593

22.1.1　危险废弃物处理593

22.2 1992年4月环境保护局条例600

22.2.1　最近的法庭判定600

22.2.2　贷款人责任的风险管理601

22.2.3　贷款人与反毒品斗争602

22.2.4　贷款人／借款人关系产生的责任603

22.2.5　贷款人责任的其他理论608

22.2.6　对第三方的责任——破产法与代理法611

22.3　破产与代理成本612

22.3.1　破产法与“挤压”程序613

22.3.2　实践中的考虑614

22.4 道德、欺诈与代理成本615

22.4.1　代理关系与抵押贷款保险617

22.4.2　代理关系与近期储蓄机构倒闭618

附录1 资金时间价值及相关概念的回顾625

折现与复利计算（现在的和未来的）625

折现和年金终值计算628

计算周期不是1年时的折现与复利计算631

附录2　缩略列表682

附录3　如何使用本书附带的房地产金融软件684

房地产金融的相关术语692

人名索引739

主题索引746