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第一章 房地产投资与投资风险1

第一节 投资与房地产投资1

一、投资概述1

二、房地产投资概述4

第二节 房地产投资的形式与利弊10

一、房地产直接投资10

二、房地产间接投资11

三、房地产投资的利弊13

第三节 房地产投资的风险15

一、房地产投资风险的概念15

二、房地产投资的系统风险17

三、房地产投资的个别风险20

四、风险对房地产投资决策的影响21

第四节 风险与投资组合22

一、投资组合理论22

二、资本资产定价模型26

复习思考题27

第二章 房地产市场与市场运行29

第一节 房地产市场概述29

一、房地产市场的含义29

二、房地产市场的运行环境29

三、影响房地产市场转变的社会经济力量31

四、房地产市场的参与者32

第二节 房地产市场结构与指标35

一、房地产市场结构35

二、房地产市场细分36

三、房地产市场指标37

第三节 房地产市场的特性与功能42

一、房地产市场的特性42

二、房地产市场的功能44

第四节 房地产市场的运行规律46

一、房地产空间市场与资产市场46

二、房地产市场的周期循环47

三、房地产泡沫与过热51

第五节 房地产市场的政府干预54

一、政府干预房地产市场的必要性55

二、政府干预房地产市场的手段57

三、政府规范房地产市场行为的措施59

复习思考题60

第三章 房地产开发程序与管理62

第一节 房地产开发程序概述62

一、房地产开发的基本概念62

二、房地产开发的一般程序63

第二节 投资机会选择与决策分析64

一、投资机会选择64

二、投资决策分析65

第三节 前期工作65

一、获取土地66

二、确定规划设计方案并获得规划许可69

三、建设工程招标72

四、开工申请与审批76

五、前期工作的其他环节77

第四节 建设阶段78

一、质量控制78

二、进度控制79

三、成本控制83

四、合同管理85

五、安全管理86

六、竣工验收87

第五节 租售阶段90

一、选择物业租售形式91

二、制定租售方案94

三、制定宣传与广告策略96

复习思考题99

第四章 房地产市场调查与分析100

第一节 市场调查100

一、市场调查的意义和内容100

二、市场调查的步骤103

三、对市场调查的分析与评估106

第二节 市场分析的手段与方法107

一、市场规模的估计107

二、市场趋势分析110

第三节 目标市场的细分与选择114

一、市场细分114

二、目标市场选择117

三、市场定位118

第四节 竞争者分析119

一、识别竞争者120

二、确定竞争者的目标120

三、确定竞争者的战略121

四、判断竞争者的反应模式122

五、企业应采取的对策122

第五节 消费者购买行为分析123

一、消费者市场及其购买对象123

二、影响消费者购买行为的主要因素124

三、消费者购买决策过程128

第六节 房地产市场分析与市场分析报告131

一、房地产市场分析的概念与作用131

二、房地产市场分析的内容134

三、房地产市场分析报告138

复习思考题140

第五章 现金流量与资金时间价值141

第一节 现金流量141

一、现金流量的概念141

二、现金流量图142

三、房地产投资活动中的现金流量142

第二节 资金时间价值146

一、资金时间价值的概念146

二、利息与利率147

三、单利计息与复利计息150

四、名义利率与实际利率151

第三节 资金等效值与复利计算152

一、资金等效值的概念152

二、复利计算153

三、复利系数的应用157

复习思考题164

第六章 经济评价指标与方法165

第一节 效益和费用识别165

一、投资与成本165

二、经营收入、利润和税金168

三、房地产投资经济效果的表现形式170

第二节 经济评价指标170

一、投资回收与投资回报170

二、经济评价指标体系171

三、通货膨胀的影响172

第三节 动态盈利能力指标及其计算173

一、财务净现值173

二、财务内部收益率174

三、动态投资回收期180

第四节 静态盈利能力指标及其计算181

一、成本利润率与销售利润率181

二、投资利润率191

三、资本金利润率和资本金净利润率191

四、静态投资回收期192

五、现金回报率与投资回报率193

第五节 清偿能力指标及其计算194

一、利息194

二、借款偿还期194

三、利息备付率195

四、偿债备付率195

五、资产负债率196

六、流动比率197

七、速动比率197

第六节 房地产投资方案经济比选198

一、方案经济比选及其作用198

二、方案经济比选定量分析方法200

三、方案经济比选方法的选择201

复习思考题202

第七章 风险分析与决策203

第一节 决策的概念与方法203

一、决策的概念203

二、决策的方法204

三、房地产投资决策205

第二节 房地产投资项目不确定性分析206

一、房地产开发项目的主要不确定性因素206

二、房地产置业投资项目的主要不确定性因素209

三、不确定性因素的相互作用210

第三节 盈亏平衡分析211

一、盈亏平衡分析的基本原理211

二、房地产开发项目盈亏平衡分析212

三、房地产开发项目盈亏平衡分析示例214

第四节 敏感性分析216

一、敏感性分析的概念216

二、敏感性分析的步骤216

三、单因素与多因素敏感性分析217

四、敏感性分析的“三项预测值”法220

第五节 风险分析222

一、风险分析的界定222

二、风险分析的一般过程和方法222

三、概率分析的步骤与概率确定方法224

四、概率分析中的期望值法226

五、蒙特卡洛模拟法228

第六节 房地产投资决策中的实物期权方法231

一、传统投资决策方法的局限性231

二、房地产投资决策的期权性质232

三、实物期权方法与房地产投资决策233

四、实物期权方法的实际应用235

五、应用实物期权方法决策时需注意的问题236

复习思考题236

第八章 房地产开发项目可行性研究238

第一节 可行性研究概述238

一、可行性研究的含义和目的238

二、可行性研究的作用238

三、可行性研究的依据239

四、可行性研究的工作阶段240

第二节 可行性研究的内容与步骤242

一、可行性研究的内容242

二、可行性研究的步骤244

第三节 房地产开发项目策划与基础参数选择245

一、房地产开发项目策划245

二、构造评价方案246

三、选择基础参数247

第四节 房地产开发项目投资与收入估算247

一、投资估算247

二、资金使用计划251

三、收入估算与资金筹措252

第五节 房地产开发项目财务报表的编制255

一、基本报表255

二、辅助报表262

三、财务报表的编制264

第六节 可行性研究报告的撰写265

一、项目可行性研究报告的基本构成265

二、项目可行性研究报告正文的写作要点267

复习思考题269

第九章 房地产金融与项目融资271

第一节 房地产资本市场271

一、房地产市场与资本市场271

二、房地产权益融资272

三、房地产债务融资275

第二节 公开资本市场融资277

一、证券市场概述277

二、房地产企业公开资本市场融资方式282

三、公开资本市场融资中的定价问题286

第三节 银行信贷融资288

一、房地产开发贷款288

二、土地储备贷款291

三、房地产抵押贷款293

四、房地产抵押贷款二级市场300

第四节 房地产投资信托基金301

一、房地产投资信托基金概述301

二、房地产投资信托基金分类与组织形式和结构306

三、房地产投资信托基金发行流程310

四、房地产投资信托基金风险及其管理310

第五节 房地产项目融资312

一、房地产项目融资的概念312

二、房地产项目融资方案313

三、金融机构对房地产项目贷款的审查316

复习思考题320

第十章 物业资产管理322

第一节 物业资产管理的内涵322

一、物业管理323

二、设施管理323

三、房地产资产管理324

四、房地产组合投资管理324

第二节 物业管理的内容324

一、制定物业管理计划324

二、加强市场宣传327

三、制定租金收取办法328

四、物业的维修养护328

五、安全保卫329

六、协调与业主和租户的关系329

七、进行物业管理组织与控制329

第三节 写字楼物业管理329

一、写字楼物业的分类330

二、写字楼分类过程中要考虑的因素331

三、写字楼租户的选择334

四、写字楼租金的确定336

五、写字楼的租约与租约谈判338

第四节 零售商业物业管理340

一、零售商业物业分析341

二、零售商业物业租户的选择344

三、零售商业物业的租金347

四、零售商业物业的租约348

五、零售商业物业的其他管理工作350

第五节 物业管理费用的测算与财务报告351

一、收益性物业经营状况的评估351

二、收益性物业管理中的经营费用356

三、收益性物业管理中的预算360

四、收益性物业财务收支报告362

复习思考题364