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第一章 中国资产证券化法律问题概述1

第一节 资产证券化的法律界定3

一、资产证券化的定义3

二、资产证券化的历史沿革4

三、交易场所的引入5

（一）资产支持证券流动性需求5

（二）非标转标需求5

（三）公募资产证券化产品无异议函的取得及备案5

（四）私募资产证券化产品仍需备案6

四、资产证券化的特殊交易目的6

（一）拓宽融资渠道，提高资金流动性7

（二）结构设置较为灵活7

（三）主体信用转化为资产信用，降低融资成本8

（四）优化财务报表，合理管理资产负债表8

（五）信贷资产证券化的特殊优势8

（六）其他9

第二节 资产证券化的监管体系及监管沿革10

一、企业资产证券化监管体系及监管沿革10

（一）监管体系及历史沿革10

1.课题研究阶段10

2.第一轮试点阶段10

3.常态化发展阶段11

4.审批制变备案制11

（二）现行有效的法律法规、业务指引汇总18

二、信贷资产证券化监管体系及监管沿革19

（一）监管体系及历史沿革19

1.研究阶段19

2.第一轮试点阶段20

3.第二轮试点阶段20

4.启用备案制，快速发展阶段21

（二）现行有效的法律法规、业务指引汇总21

三、资产支持票据监管体系及监管沿革24

（一）监管体系及历史沿革24

（二）现行有效的法律法规、业务指引汇总25

第三节 资产证券化的交易结构27

第四节 资产证券化的主要参与者及其法律关系35

一、概述35

二、资产证券化的主要参与者36

（一）原始权益人36

1.原始权益人定性36

2.原始权益人的分类37

3.原始权益人的资质要求37

4.对于原始权益人的尽职调查要求38

5.对于原始权益人的信息披露要求38

（二）特殊目的载体及其管理人39

1.特殊目的载体的定性39

2.特殊目的载体的主要功能39

3.管理人主体资格要求40

4管理人主要义务40

5.管理人禁止事项41

（三）销售机构41

1.证券公司或其子公司管理的资产支持专项计划41

2.基金管理公司子公司管理的资产支持专项计划41

（四）资产服务机构41

1.资产服务机构的定性41

2.对资产服务机构的尽职调查要求42

3.后备资产服务机构及继任资产服务机构42

（五）监管/托管银行43

1.监管银行43

2.托管银行43

3.主体信用触发事件43

（六）资产支持证券持有人44

1.资产支持证券持有人的定性44

2.资产支持证券持有人的权利44

3.资产支持证券持有人的义务44

（七）登记托管机构/支付代理机构45

（八）增信机构：差额支付承诺人、担保人、流动性支持机构、维好机构45

1.差额支付承诺人45

2.担保人46

3.流动性支持机构46

4.维好承诺人47

（九）中介机构：会计师/审计师、评级机构、资产评估机构、律师事务所48

1.会计师/审计师48

2.评级机构48

3.资产评估机构49

4.律师事务所49

三、资产证券化业务中的主要法律关系50

（一）管理人与特殊目的载体之间的法律关系50

（二）投资者与特殊目的载体之间的法律关系50

1.信托50

2.委托51

（三）原始权益人与特殊目的载体之间的法律关系52

（四）销售机构、服务机构、监管/托管银行、登记托管机构/支付代理机构、中介机构与特殊目的载体之间的法律关系52

（五）增信机构与特殊目的载体之间的法律关系53

第五节 交易流程54

一、资产证券化项目实际操作流程54

（一）确定中介机构，沟通交易结构54

（二）项目正式启动，开展尽职调查55

（三）补充尽职调查，定稿交易文件55

（四）完成首轮上报，准备反馈答复55

（五）资产支持证券的销售、募资及专项计划的设立56

二、资产证券化项目所涉主要工作模块56

（一）基础资产遴选56

1.关于政府融资及平台融资57

2.关于现金流的不确定性57

3.关于不动产57

4.关于现金流的产生58

5.资产组合的限制58

6穿透核查58

（二）特殊目的载体设立58

1.破产隔离的对象58

2.实现破产隔离的要求58

3.法律上的破产隔离与会计、税务上的破产隔离59

（三）资产转让及交割59

1.基础资产能否转让60

2.基础资产转让需履行相应手续60

3.真实出售60

4.权利完善61

5.基础资产追索及处置61

6.不合格基础资产赎回62

（四）资产支持证券发行62

1.发行方式选择62

2.发行市场选择63

3.发行审核制度63

（五）信用增级63

（六）偿付63

1.现金流归集63

2.证券本息偿付63

第二章 中国资产证券化交易的一般法律问题65

第一节 特殊目的载体67

一、特殊目的载体的选择68

二、特殊目的载体的性质68

三、特殊目的载体的特征68

（一）运营独立69

（二）财产独立69

（三）债务独立69

第二节 真实出售与破产隔离70

一、真实出售的要点71

（一）真实的意思表示71

1.标的72

2.价款72

3.履行73

（二）公允的购买价款73

1.公允价格的认定73

2.违反公允性的不利影响73

（三）明确的交割方式74

二、破产隔离的要点74

（一）与原始权益人的破产隔离74

1.真实出售74

2.资产服务机构75

（二）与管理人的破产隔离75

1.潜在的风险75

2.破产隔离的实现75

（三）与资产支持证券持有人的破产隔离76

1.潜在的风险76

2.破产隔离的实现76

第三节 资产证券化中的信用增级机制77

一、增信措施概述77

（一）内部增信措施77

1.优先/次级分层77

2.超额机制78

3.储备金账户78

（二）外部增信措施79

1担保79

2.利率互换80

3.利率下限80

4.信用违约互换81

（三）内外部增信措施的优势与弱点81

二、中国资产证券化交易中常见的增信措施81

（一）金融机构信贷资产证券化产品信用增级机制的构建82

（二）企业资产证券化产品信用增级机制的构建83

1.保证担保83

2.差额支付承诺85

3.基础资产的担保措施86

第四节 服务机构与备位服务机构88

一、资产服务机构概述88

（一）资产服务机构的选择89

（二）资产服务机构的服务内容90

1.资产服务内容概述90

2.基础资产的处置91

二、资产服务机构的解任91

（一）资产服务机构解任事件91

（二）解任资产服务机构的程序92

（三）后续义务92

三、备位资产服务机构92

（一）备位资产服务机构与替代资产服务机构92

（二）备位资产服务机构的选任93

（三）备位资产服务机构的服务内容93

第五节 证券分层和现金流安排95

一、证券分层95

（一）证券分层概述95

（二）证券分层方案设计96

二、现金流安排96

（一）资产证券化现金流关系概述96

（二）现金流的归集97

1.债务人将应付款项划转至收款账户97

2.资产服务机构将回收款划转至监管账户97

3.监管银行将回收款划转至专项计划账户97

（三）现金流的分配97

1.违约事件发生前的现金流分配顺序98

2.违约事件发生后的现金流分配顺序99

3.专项计划终止后的现金流分配顺序99

第六节 资产赎回100

一、资产赎回概述100

二、不合格基础资产赎回主要流程101

（一）通知赎回102

（二）确定价格102

（三）支付价款102

（四）转移风险102

三、资产赎回的法律关注点103

（一）资产赎回的法律定性103

（二）资产赎回与原始权益人的破产104

第七节 清仓回购107

一、清仓回购机制概述107

二、清仓回购的前提条件107

三、清仓回购的操作流程109

四、清仓回购的商业目的110

五、清仓回购的注意要点111

1.存在公允价值的定价争议111

2.影响次级收益111

3.不希望将剩余资产回表112

第八节 发行与交易113

一、发行113

（一）挂牌转让的申报114

1.上海证券交易所挂牌转让申请流程114

2.深圳证券交易所挂牌转让申请流程115

（二）资产支持证券的发行116

1.目标投资者117

2.路演推介118

3.发行定价——簿记建档与招标发行118

（三）多次发行与分期发行120

（四）发行失败的处理120

（五）备案120

（六）挂牌与登记申请121

（七）信息披露122

二、交易122

第三章 不同类型资产证券化交易的法律关注点127

第一节 企业资产证券化交易的主要分类129

一、基础资产要求及分类130

（一）基础资产的要求130

1.合法合规性130

2.权属明确131

3.可特定化131

4.独立性131

5.可预测性及持续稳定性132

6.无权利负担133

7.规模及存续期限与资产支持证券匹配133

8.可组合性134

9.不属于负面清单134

（二）基础资产的分类135

二、主要交易类型及案例分析139

（一）融资租赁资产证券化139

（二）应收账款资产证券化140

（三）公共事业收费权资产证券化141

（四）购房尾款资产证券化143

（五）物业费资产证券化145

（六）信托受益权资产证券化147

（七）票据收益权资产证券化149

（八）信用证资产证券化150

（九）CMB S（Commercial mortgage-backed securities）/抵押型RE-ITs150

（十）类REITs151

三、专项计划其他分类及现状152

（一）单原始权益人模式与集合发行模式152

（二）单次发行与储架发行152

（三）单SPV结构与双SPV结构153

（四）套利型资产证券化业务和批量模式化资产证券化业务153

第二节 融资租赁资产证券化交易结构及实操要点解析154

一、交易结构154

二、交易流程154

（一）专项计划设立154

（二）基础资产购买155

（三）基础资产服务155

（四）现金流的管控155

（五）保证金的转付/归集155

（六）回收款的识别155

（七）专项计划收益分配155

（八）提前退租情况下专项计划端的提前终止156

三、融资租赁业务的法律框架156

（一）法律和相关司法解释156

（二）部门规章、规范性文件156

（三）其他158

四、融资租赁法律关系158

（一）简述158

（二）融资租赁的各相关主体159

（三）融资租赁债权形成的前提条件159

1.租赁物选择的一般原则159

2.租赁物选择的特殊限制160

3.租赁物所有权的取得/转移161

4.租赁物的接收：验收报告或收货确认书的效力162

5.租赁物价值评估与租赁物价款的支付结算162

（四）以不动产作为租赁物的特殊性163

1.适格的不动产融资租赁物的选择163

2.不动产融资租赁业务的风险防范建议164

（五）融资租赁债权165

1.融资租赁债权的形成165

2.融资租赁债权的履行和担保触发166

五、专项资产支持计划167

（一）基础资产遴选168

（二）特殊交易机制设计169

1.保证金的管理及使用169

2.提前退租情况下的触发机制安排170

3.回收款的识别171

第三节 应收账款资产证券化法律问题和实操要点解析172

一、应收账款的内涵及外延172

二、贸易项下应收账款证券化173

（一）交易结构173

（二）交易流程174

1.专项计划设立174

2.基础资产购买174

3.基础资产服务174

4.现金流监管174

5.基础资产的循环购买174

6.专项计划收益分配174

（三）贸易项下应收账款的法律框架175

（四）贸易项下应收账款法律关系175

1.贸易项下应收账款法律关系的各相关主体175

2.贸易项下应收账款债权的形成175

3.贸易项下应收账款债权的转让176

4.已经开立票据的贸易项下应收账款债权179

（五）资产支持专项计划180

1.基础资产的遴选180

2.特殊交易机制设计181

三、嵌套保理通道的应收账款证券化183

（一）嵌套保理通道的动因与运用183

1.商业保理公司主导的保理资产证券化183

2.应收账款债务人主导的保理资产证券化184

（二）交易结构184

（三）交易流程185

1.保理债权的形成185

2.专项计划设立185

3.基础资产购买185

4.基础资产服务185

5.现金流监管185

6.专项计划收益分配185

（四）保理法律框架185

1.部门规章、规范性文件185

2.地方政府规章、规范性文件186

（五）保理法律关系187

1.概述187

2.保理商187

3.保理融资债权的形成188

（六）资产支持专项计划188

1.基础资产的遴选188

2.特殊交易机制设计189

第四节 公用事业单位收费权资产证券化法律问题及实操要点分析190

一、交易结构190

二、交易流程191

（一）专项计划设立191

（二）基础资产购买191

（三）基础资产服务191

（四）现金流的管控191

（五）必备金额的设置191

（六）回售与赎回191

（七）专项计划收益分配192

三、公用事业单位收费权法律框架192

（一）国家层面192

（二）地方层面193

四、法律关注点195

（一）收费权的特征195

1.收费权区别于特许经营权195

2.收费权是一种将来应收账款债权195

3.收费权对应未来现金流人的相对不确定性196

4.收费权对应债务人的不特定性197

（二）收费权的可转让性197

1.收费权的转让限制197

2.收费权不得附带权利负担198

3.收费权对应标的资产的权利负担情况198

（三）原始权益人的特殊性199

1.特定资质要求199

2.后续运营安排201

（四）负面清单限制202

1.收支两条线202

2.政府补贴203

（五）收费定价203

五、专项资产支持计划204

（一）基础资产遴选204

（二）特殊交易机制安排205

1.必备金额205

2.回售与赎回206

第五节 购房尾款证券化交易结构及实操要点解析208

一、购房尾款资产证券化的交易概述208

（一）交易结构208

（二）交易流程209

1.专项计划设立209

2.基础资产认购209

3.基础资产管理209

4.现金流的管控209

5.专项计划收益分配209

（三）交易动因210

二、商品房销售业务的法律框架211

三、购房尾款的法律界定212

（一）购房尾款的定义212

（二）购房尾款的类型213

（三）购房尾款的形成213

1.认购213

2.草签214

3.合同网签及备案214

4.申请贷款214

5.贷款审批214

6.放款214

（四）购房尾款的法律性质214

1.购房尾款法律关系的主体214

2.购房尾款法律关系的法律界定215

3.网签备案对购房尾款法律关系的影响215

四、购房尾款证券化的法律实务要点216

（一）基础资产的遴选216

（二）交易机制的安排216

1.基础资产的内部归集216

2.循环购买217

3.不合格基础资产的赎回217

4.开发贷或预售资金监管导致的资金截流218

5.增信措施219

五、购房尾款证券化案例梳理221

第六节 物业费资产证券化法律问题和操作要点解析223

一、交易概述223

（一）交易结构223

（二）交易流程224

1.专项计划设立224

2.基础资产购买224

3.物业收益归集与分配224

4.不合格资产赎回与循环购买224

5.专项计划收益分配224

二、物业管理的法律框架224

三、物业服务法律关系225

四、物业费资产的关注点226

（一）物业服务企业的资质226

（二）不同类型的物业合同227

1.前期物业服务合同228

2.物业服务合同229

3.案场合同229

4.停车管理服务合同229

（三）不同种类的收费方式230

（四）物业合同的备案230

五、资产支持专项计划231

（一）两类交易结构231

1.物业费债权模式231

2.物业费质押模式232

（二）物业费资产的入池标准234

（三）专项计划层面的特殊机制235

1.物业费债权的内部归集235

2.不合格基础资产的赎回与循环购买236

3.补充质押和保证金237

4.不合格基础资产的置换238

第七节 信托受益权资产证券化法律问题及实操要点解析240

一、两种交易结构的商业动因和应用场景240

（一）存量转出结构的动因和应用240

（二）增量设权结构的动因和应用241

二、交易结构242

（一）存量转出结构242

（二）增量设权结构242

三、交易流程243

（一）存量转出结构243

1.专项计划设立243

2.基础资产购买243

3.贷款本息偿付和信托利益分配243

4.专项计划资产的托管244

5.专项计划收益分配244

（二）增量设权结构244

1.信托计划设立244

2.专项计划设立244

3.基础资产购买244

4.信托计划资产的托管244

5.信托利益分配244

6.专项计划资产的托管245

7.专项计划收益分配245

四、信托受益权的法律框架245

（一）法律法规245

（二）部门规章、规范性文件245

五、存量转出结构的法律关注点246

（一）存量转出结构的基础法律关系246

1.信托法律关系246

2.贷款/转让法律关系247

（二）基础资产的选择247

1.基础资产的要求247

2.底层资产的要求249

（三）基础资产的转让250

1.信托受益权的转让限制250

2.基础资产不得附带权利负担251

（四）权利完善机制的设计251

1.基础资产层面251

2.底层债权层面252

六、增量设权结构的法律关注点252

（一）基础资产的形成253

1.以募集资金形成基础资产的可行性253

2.基础资产的形成时间253

3.信托贷款/债权的形成时间253

4.担保措施的设定254

（二）基础资产的选择254

1.信托的类型254

2.底层资产要求255

（三）特殊联动机制设计255

1.现金流机制255

2.权益流机制256

3.信息流机制256

第八节 票据资产证券化交易结构及实操要点解析258

一、交易概述258

（一）交易结构图258

（二）交易流程259

（三）将票据介入证券化交易的法律优势259

二、票据业务的法律框架260

三、不同票据类型的操作262

（一）银票与商票262

1.银行汇票与商业汇票262

2.银行承兑汇票与商业承兑汇票262

（二）电子汇票与纸质汇票263

四、票据作为基础资产264

（一）真实交易背景限制264

（二）乱办金融业务的风险264

五、以票据作为质押物，以其他财产权利作为基础资产265

（一）《物权法》的要求265

（二）《担保法》的要求266

（三）《票据法》及《电票管理办法》的要求266

（四）质押票据与主债权到期先后安排267

1.票据先于主债权到期267

2.票据兑付日后于主债权到期日268

六、以票据对应的基础交易关系债权作为基础资产268

七、以票据对应的保理合同为基础资产270

八、以票据收益权作为基础资产272

（一）收益权的性质272

（二）票据收益权的内涵与外延273

（三）票据收益权与票据质押可以分立273

（四）票据收益权与票据保贴/保证金相结合274

1.保贴模式274

2.保证金模式274

九、票据服务银行的操作275

（一）竞合下的相斥问题275

（二）服务银行的操作275

十、票据资产池的运行275

（一）资产池的构成275

（二）前端归集模式276

（三）代理人模式276

第九节 信用证资产证券化交易结构及实操要点解析278

一、交易结构与步骤278

（一）交易结构278

（二）交易步骤279

二、基础资产的选择279

（一）信用证的法律性质279

（二）信用证的各相关主体280

（三）信用证与基础交易281

1.具有真实合法的基础交易背景是信用证开立的前提281

2.单证相符是信用证付款的先决条件282

3.引致信用证止付的情形282

4.信用证项下的上述止付基于流转存在例外283

（四）基础资产与附属担保权益定性283

（五）信用证转让中的权利完善285

第十节 CMBS法律问题及操作要点分析287

一、CMB S概述287

二、CMBS的交易动因288

三、CMB S交易结构288

四、CMB S交易流程289

（一）信托端交易流程289

1.设立单一资金信托计划289

2.发放信托贷款289

3.物业资产抵押和物业运营收人质押289

（二）专项计划交易流程290

1.设立专项计划290

2.购买基础资产290

3.信托贷款偿还与信托利益分配290

4.现金流的管控290

5.专项计划收益分配290

五、基础资产的关注要点290

（一）基础资产的定义和种类290

（二）基础资产的构建要点291

六、物业资产的关注要点292

七、专项计划交易机制293

（一）CMB S现金流293

1.现金流结构293

2.现金流流经账户295

3.现金流的分配顺序296

（二）专项计划的增信措施298

1.物业运营收入超额覆盖298

2.现金流覆盖不足的增信安排298

3评级下调的增信安排298

4.增信主体提供流动性支持298

5.优先收购权的行使299

（三）专项计划的退出299

1.专项计划的续发300

2.专项计划的开放301

第十一节 类REITs法律问题及操作要点分析303

一、类REITs概述303

二、类REITs动因304

三、类REITs交易结构305

四、类REITs交易流程306

（一）类REITs资产重组306

（二）专项计划设立306

（三）物业租金收取、委贷偿付、股东分红307

（四）私募基金收益分配307

（五）专项计划收益分配307

五、类REITs资产重组307

（一）物业资产的选择307

（二）主体设立/选择308

1.项目公司的选择308

2.SPV的设立309

3.私募基金的设立与备案310

（三）股权转让310

（四）租赁安排312

（五）计划设立313

（六）吸收合并314

六、类REITs交易机制315

（一）分配机制315

1.一般回收款316

2.REITs份额发行317

3.处分分配318

4.终止分配319

（二）优先收购权与权利维持费319

（三）回售安排与流动性支持320

（四）物业资产抵押321

（五）评级下调承诺321

七、类REITs项目操作步骤及时间顺序表321

第十二节 PPP项目资产证券化法律问题及实操要点分析323

一、PPP项目资产的分类与选择323

二、收费权类PPP项目的交易结构324

三、PPP项目的交易流程324

（一）专项计划设立324

（二）基础资产购买324

（三）基础资产服务325

（四）现金流的管控325

（五）专项计划收益分配325

四、PPP项目法律框架325

（一）国家层面325

（二）地方层面328

五、法律关注点330

（一）收费权类资产证券化的一般问题330

（二）PPP项目资产证券化的特殊问题331

1.PPP项目的认定331

2.PPP项目资产证券化的审查要点333

六、PPP资产证券化的特殊交易机制339

附件1上海证券交易所资产支持证券挂牌转让申请材料清单341

附件2深圳证券交易所资产支持证券挂牌转让申请材料清单343

附件3资产证券化项目执行阶段关键要点（交易所市场发行）344

附件4资产证券化项目执行阶段关键要点（银行间市场发行）346

附件5各交易场所产品对比348